穩中求進 向新而行

（來源：中國經濟導報）

轉自：中國經濟導報

2025年6月29日，上海中心城區最大規模非成套舊住房改造項目——靜安區彭浦新村街道彭一小區正式啟動回搬。圖為首批領取新房鑰匙的居民們走進小區。新華社

編者按

3月，北京春意漸濃，全國兩會如期而至。在“十五五”開局之年的重要節點，房地產市場再次成為會內會外關注的焦點。從政府工作報告到代表委員建言，從政策解讀到行業展望，一場關于房地產未來走向的深度對話正在展開。

今年的房地產市場，正處于一個特殊的歷史時點——調整已逾四年，行業體量回落至低點，但風險仍在釋放之中。如何在發展中化解風險、在民生中挖掘潛力、在存量中謀求高質量，成為擺在決策者、從業者與億萬家庭面前的共同命題。

劉永好委員：集中出臺強有力政策適度放寬公寓限制

全國政協委員、新希望集團董事長劉永好表示，房地產作為國民經濟重要的支柱產業之一，近年經歷深度調整，但政策協同性不足，且沿用舊有規劃思路，導致商業配套比例過高、供需錯配。

劉永好建議集中推出一批強效政策，統籌金融、稅收、住建等部門協同發力：進一步下調首付比例和貸款利率，對住房交易環節稅費給予階段性減免；優化城市規劃，調減新增商業用地比例；支持盤活存量商辦資產，優化“商改住”政策。特別針對公寓群體，他指出大量低收入者和初入職場青年購買公寓卻無法享受同等落戶、入學等公共服務，呼吁適度放寬相關限制，讓政策更具包容性和公平性。

姚勁波代表：聚焦改善性住房需求降低置換成本

全國人大代表、58同城董事長兼CEO姚勁波認為，當前住房需求已從“有沒有”轉向“好不好”“換得順不順”，改善性需求成為市場新引擎。

他建議通過三方面舉措激活置換活力：一是提高個稅減免力度，將新購住房貸款利息納入專項附加扣除，對本人或配偶在規定時間后購房產生的商貸及公積金貸款利息，按每月3000元標準定額扣除，最長240個月；二是建立“好房子”信息披露制度，圍繞安全、舒適、綠色、智慧四大導向，推行統一編號與二維碼標識，實現“一案一碼、全程可追溯”，并在官方平臺與銷售現場同步公示關鍵品質參數；三是深化“帶押過戶”服務，優化不動產登記流程，打通跨銀行業務銜接，允許賣方在未結清原貸款情況下完成過戶與抵押變更，從而縮短交易周期、降低資金成本。“交易成本降一點，置換意愿就強一分，市場循環就快一步。”姚勁波總結道。

陳霞委員：“一張床”“一間房”“一套房”破解重點人群租房難

全國政協委員、中國社會科學院哲學所研究員陳霞聚焦城市運行保障人員、青年、老年家庭等群體的租房困境。她調研發現，“一張床”供給滯后于新就業形態勞動者增長；“一間房”雖增多，但存在職住失衡、功能不足問題；“一套房”穩定性差、安全性弱，老年家庭尤為困難。

她提出分層精準施策：加快籌集宿舍型“一張床”，通過改造補貼、稅費減免激勵閑置非居空間改建，利用農村集體土地、“平急兩用”設施等建設低價規范宿舍；盤活青年“一間房”，在聚集區域提供水電氣、土地等優惠政策，引入經營主體運營小微戶型公寓，并加大房租補助力度；優化家庭“一套房”供給，培育專業化分散式租賃運營機構，推廣輕資產托管模式，擴大租金押金監管，專項支持安裝智能安全設備，并在保障房配租中對老年人優先、放寬收入財產門檻。

樊蕓代表：取消公攤面積，提升“好房子”吸引力

全國人大代表、上海富申評估咨詢集團董事長樊蕓圍繞“好房子”建設與城市更新建言。

樊蕓建議在“十五五”期間逐步取消公攤面積銷售模式，讓購房者“花同樣的錢拿到更大使用面積”，提升居住獲得感；推動物業從“管理”向“服務”轉型，賦予業主依法更換不履職物業的權利；加強地鐵等公共交通對遠郊“好房子”的覆蓋，緩解職住分離。在城市更新方面，她呼吁國家層面強化制度供給，破解資金使用僵化問題，統籌文物保護與改造平衡，解決城中村新老項目資金銜接難題，并配套彈性金融政策支持高品質住宅建設。此外，她強調住房安全，建議立法活化維修基金用于消防、結構老化整治，系統提升城市韌性。

龔永德委員：建議研究廢除土地增值稅

全國政協委員、畢馬威中國原副主席龔永德指出，現行土地增值稅條例制定于1993年，當時土地出讓價未能反映真實價值，需通過該稅種調節。如今土地價格已由市場決定，該稅種已不合時宜。

他建議結合國際稅收慣例，研究廢除土地增值稅，房企獲利后僅繳納企業所得稅。

此舉可有效緩解房企現金流壓力，為債務重組創造空間；減輕銀行壞賬風險，釋放更多信貸資源支持科技創新與實體經濟；同時有望激活被抑制的購房需求，帶動整個房地產產業鏈回暖。

秦榮生委員：建立房地產自媒體全鏈條監管流程

全國政協委員、北京國家會計學院原院長秦榮生指出，部分房地產自媒體為博流量，發布不實信息、惡意炒作、歪曲政策，嚴重擾亂市場預期。

他建議：由多部門聯合制定全國性房地產自媒體生態治理方案；統一界定“虛假信息”“惡意炒作”等違規行為標準；建立“內容監測-風險識別-快速處置-責任追溯-信用懲戒”全鏈條監管機制，確保跨區域執法統一；對違規賬號依法采取約談、下架、封禁、納入信用記錄等措施；同時加強警示教育，定期通報典型案例，筑牢法治底線。

翟美卿委員：以地產穩盤賦能,提振信心激活消費潛力

全國政協委員、香江集團董事長翟美卿提交了《關于以地產穩盤賦能，提振信心激活消費潛力，暢通經濟內循環的建議》。她表示，當前我國經濟回升向好基礎仍需鞏固，居民信心不足問題突出，而房地產市場持續低迷是重要誘因。國家統計局數據顯示，房地產業及其上下游關聯產業對GDP綜合貢獻長期超過20%；2025年全國房地產開發投資同比下降17.2%，行業覆蓋近50個上下游領域，吸納約5000萬就業人口。她強調，穩定樓市是重建居民財富預期、破解“不敢消費、不敢投資”困局的關鍵。

為此，翟美卿提出四方面建議：一是優化需求管理，賦予地方政府更大權限靈活調整限購限貸政策，推動一線城市外圍及二線城市全域適度放開限購；在重點城市試點“購房送消費券”，按購房金額比例發放家電、汽車等抵扣券；探索提高房貸利息個人所得稅專項附加扣除額度。二是強化金融支持，對首套房實施50~75個基點財政定向貼息，多子女家庭和新市民可疊加20~25個基點，存量房貸同步貼息約50個基點；同時拓寬房企融資“白名單”，保障合規優質項目資金需求。三是創新存量盤活機制，由央行、財政部牽頭擴大專項資金，引導城投平臺和國企收購120平方米以下優質存量商品房；全面推行統一房票制度，明確6個月回款時限與定金保障規則，并允許跨區使用；鼓勵“以舊換新”，搭建舊房交易專屬通道。四是完善制度保障，深化預售制度改革，擴大現房銷售試點并設3~5年過渡期；建立住房與教育、醫療資源聯動機制；依據18個月庫存去化周期動態調整土地供應，對去化周期超24個月的城市暫停新增住宅用地。

（以上內容由本版編輯綜合整理）

點評·—————————

從維穩到重構：房地產邁向高質量發展的系統性轉型

張守營

2026年全國兩會期間，多位代表委員圍繞房地產問題建言獻策，內容涵蓋市場穩定、住房品質、存量盤活、制度保障等多個維度。這些聲音不僅回應了當前行業面臨的現實困境，更共同描繪出一幅房地產從“高負債、高杠桿、高周轉”的舊模式，向“安全、綠色、智慧、可負擔、可持續”的高質量發展新模式系統性轉型的藍圖。這一轉型并非簡單的政策修補，而是一場深層次的制度重構與價值重塑。

首先，房地產發展新模式的核心在于構建“雙軌并行、功能互補”的住房供應體系。一方面，通過保租房、可售型保障房、“一張床”“一間房”等分層供給，精準滿足新市民、青年人、城市運行保障人員及老年家庭等重點群體的基本居住需求；另一方面，有序推動改善型“好房子”入市，滿足居民對更高居住品質的追求。兩者并非競爭關系，而是互為支撐的有機整體。在此基礎上，現房銷售試點逐步擴大，有望從根本上杜絕爛尾風險，重建購房者信心；土地供應機制也正從“計劃主導”轉向“需求響應”，建立與商品房去化周期掛鉤的動態調節機制，真正實現“地隨人走、房隨需建”，避免資源錯配與庫存積壓。

其次，“好房子”作為連續兩年寫入政府工作報告的關鍵詞，其內涵日益清晰且具象。它不僅是物理空間的升級，更是居住體驗的全面躍遷。從樊蕓代表調研所發現的上海項目高達93%~94%的得房率，到姚勁波代表倡導的“一案一碼、全程可追溯”品質信息披露制度；從安全結構、綠色建材、智能安防，到配套優質物業與便捷公共交通——“好房子”正在被賦予安全、舒適、綠色、智慧四大核心屬性。尤其值得注意的是，代表們強調“好房子”必須與“好物業”“好社區”協同建設，這意味著住房價值不再僅由建筑本身決定，更取決于全生命周期的服務與環境。

此外，住房政策正深度融入國家人口戰略與家庭發展支持體系。對初婚初育家庭、多子女家庭在購房資格、信貸支持、稅收優惠等方面的傾斜，標志著住房保障邏輯從傳統的“收入分層”轉向更科學的“家庭生命周期”管理，體現出政策對生育支持和家庭穩定的高度重視。

與此同時，城市更新與物業管理也成為治理焦點。高質量的城市更新強調從“大拆大建”轉向“微改造+公共服務提升”，注重片區統籌與資金平衡；而物業領域的亂象——服務縮水、收費不透明、更換困難等——則催生了加快物業管理法立法、建立信用評價、強制清退劣質企業等制度性訴求，旨在將小區治理納入法治化、規范化軌道。

綜上所述，2026年房地產政策話語已超越短期“救市”思維，轉向系統性制度建設。在守住不發生系統性風險底線的前提下，房地產正被重新定位為支撐民生改善、優化人口結構、推進新型城鎮化和實現城市內涵式發展的關鍵載體。對普通居民而言，這意味著未來住房選擇將更透明、更公平、更多元——無論是首次置業、改善換房，還是長期租房，都將在一個更加健康、理性、以人為本的住房體系中獲得切實保障。這場即將到來的轉型，或許正是中國房地產走向成熟的真正起點。