21億豪宅降價(jià)六成！背后是一場(chǎng)全民教訓(xùn)！

香港住宅交易歷史上最大的虧損紀(jì)錄剛剛誕生了。

PART.01

創(chuàng)紀(jì)錄暴跌：一套房蒸發(fā)掉一家上市公司全年利潤

這是位于香港山頂歌賦山道15號(hào)的一間豪宅，它在2016年的買入價(jià)是21億港元，9年后出讓成交價(jià)格是7.9億港元，房值蒸發(fā)了13.1億港元。跌幅高達(dá)62 %。

同樣一套房子，轉(zhuǎn)手之間損失13.1億港幣是什么概念？

相當(dāng)于著名火鍋呷哺呷哺2023年全年的凈利潤，或者全球有5800多家連鎖店的名創(chuàng)優(yōu)品這一年白干了。或者相當(dāng)于天津一個(gè)超萬人規(guī)模的大廠，所有工人一年的工資總和。

這座豪宅包括1.8萬平方呎的房子+1萬平方呎的花園，以及專屬車位，換算下來大約是1672平米的住宅和929平米的花園，以及259平米的停車位。

原房主是在2016年購入此宅，彼時(shí)正是樓市火熱期，購入單價(jià)1平方呎（0.09平米）22.74萬港幣，一舉創(chuàng)下當(dāng)時(shí)香港樓市標(biāo)桿價(jià)格，如今轉(zhuǎn)手售賣，創(chuàng)下香港樓市另一項(xiàng)虧損價(jià)格標(biāo)桿。

PART.02

銀主盤背后：高杠桿的脆弱與流動(dòng)性陷阱

買房之后的9年間，原房主的經(jīng)歷可以說是同時(shí)期千百企業(yè)、億萬個(gè)人的縮影。

原房主的事業(yè)先是“面臨“階段性現(xiàn)金流問題”，繼而“多筆大額應(yīng)收賬款被臨時(shí)悔約”，最后因?yàn)閿喙慨a(chǎn)被“銀行收回并拍賣”。

經(jīng)歷了兩年的漫長拍賣、流拍、降價(jià)的過程。接管人（銀行）于2025年1月將意向價(jià)下調(diào)到7億港元～8億港元區(qū)間，這棟買入價(jià)21億港幣的豪宅，最終在8月19日以7.9億港元成交。

原房主作為華南城的主要投資者之一，還“見證”了這家名噪一時(shí)的房企，因負(fù)債609億港元，在今年8月被香港法院頒布清盤令。

PART.03

香港鏡鑒：非核心資產(chǎn)的價(jià)值重估比想象更殘酷

其實(shí)幾年來香港豪宅的售價(jià)一直在下行，自2021年見頂后普遍下跌約三成，部分豪宅跌幅在甚至到了四成，如果是銀行持有的抵押資產(chǎn)，出讓時(shí)還會(huì)再減15%~20%。

這次山頂歌賦山道豪宅屬于'銀行急售＋特殊個(gè)盤雙重因素影響，所以跌幅超過60%。

你可以說它不能完全代表當(dāng)前香港樓市的真實(shí)面貌，但你不能說，它對(duì)于內(nèi)地樓市沒有重要借鑒意義。

這套房產(chǎn)是因?yàn)闃I(yè)主財(cái)務(wù)問題被銀行接管，真實(shí)反映了過度依賴杠桿的脆弱性后果。富豪破產(chǎn)也同樣用不了一年半載。內(nèi)地的負(fù)債房企及負(fù)債購房者個(gè)人，在經(jīng)濟(jì)下行期同樣需要警惕資金流動(dòng)性危機(jī)。

即便頂級(jí)豪宅，即便降價(jià)六成，也需要漫長的兩年才成交。說明當(dāng)前市場(chǎng)樓市里"有價(jià)無市"現(xiàn)象非常突出。內(nèi)地尤其是二三線城市，同樣需要防范房產(chǎn)及高端住宅的流動(dòng)性枯竭風(fēng)險(xiǎn)。交易周期拉長，同樣是沉沒成本，而減少交易周期最常見的有效方法就是降價(jià)。

老破大住宅的價(jià)值重塑，比想象中的更加慘烈，作為國際金融中心的香港如此，內(nèi)地二三線城市也不可能幸免。香港豪宅跌幅（60%）遠(yuǎn)超市均值（30-40%），表明非核心房產(chǎn)或過高估值標(biāo)的房產(chǎn)，當(dāng)前調(diào)整態(tài)勢(shì)更加劇烈。內(nèi)地一線城市"老破大"、或遠(yuǎn)郊豪宅的真實(shí)價(jià)值需要重新評(píng)估。