7月數據出來，地產人傻眼

近日，7月份全國房地產銷售數據出來了。只能說，數據表現確實難言理想：

銷售面積和銷售額環比下降；

各線城市銷售均價環比下降；

再看一下截至7月底的商品房庫存量，依然處于歷史高位。

作為傳統的銷售淡季，7月份的樓市歷來較為平淡。只不過，行業筑底階段遇上政策“真空期”，今年7月份的市場顯然表現得更為乏力。

除了關注銷售數據外，明源君其實更關心的是，當前到底還有哪類產品好賣。芒格有句話講得好，“宏觀是我們必須接受的，而微觀才是我們可以有所作為的。”與其為市場而消極，不如一起關注下，如何在殘酷的市場環境下贏得一線生機。

傳統淡季軟+政策真空期

7月份房地產市場疲

近日，國家統計局公布了7月份70個大中城市商品住宅銷售數據。

7月份新房銷售面積及銷售額在環比及同比兩個維度，都出現了不同程度的下降。

數據顯示，7月份銷售面積和銷售額分別為0.57億平方米和0.53萬億元，環比分別下降45.8%和47.5%。

與去年同期相比，銷售面積和銷售額分別降低7.8%與 14.1%。

銷售持續收縮，7月份新房的銷售面積和銷售額都已觸及近10年來同期新低位。

另一個比較受關注的數據是新房銷售均價。

七月份，全國有6個城市新房價格環比上漲，分別為上海、烏魯木齊、宜昌、三亞、長春、常德，漲幅分別為0.3%、0.3%、0.2%、0.2%、0.1%、0.1%，是今年以來房價上漲城市最少的一個月份。

數據來源：國家統計局

分城市來看，一二三線城市新房銷售價格環比分別下降1.1%、2.8%、4.2%，降幅較6月份有所收窄，但距離回正仍然有一段距離。另外可以看出，一線城市依然是韌性最高的。戳這里，了解線上AI銷售員

從數據來看，市場仍在筑底階段。

單月的數據有一定的偶然性，相比之下，庫存更能反映供需關系，也更具有長期參考價值。

盡管近兩年各地都在努力去庫存，但截至目前，無論是商品房庫存，還是住宅庫存都還處在高位。

截至7月31日商品房的待售面積為76486萬平方米；住宅待售面積為40536萬平方米，兩者與去年同期相比分別增加3.5%和5.3%。

按照去化時間來看，全國商品房待售面積去化周期為20月以上。不同城市的去化周期不同，其中熱點城市的去化周期大多已經降到一年半以內，有的甚至不足一年。比如，截至2025年6月份，深圳商品房去化周期為7.4個月，杭州為6個月；北京、上海等地均不高于15個月。庫存重災區依然集中在三四線城市，平均去化周期仍高達約30個月。

說到這里，可能很多人會好奇，商品房降庫存為什么那么難？

老庫存比新項目更難去化

房企“去庫存”需多管齊下

商品的庫存高低，取決于兩個方面：一是新增的庫存量，二是銷售速度。

商品房庫存居高不下，說明最近幾年商品房的去化速度還是沒趕上庫存增加的速度。

CRIC的數據顯示，隨著新房供應持續縮水，到了2023年新房供應量已小于需求量。不過，由于市場偏冷，項目去化較慢，庫存量還是很難出現大幅下降。

目前，最為棘手的是前幾年沒賣掉的“老庫存”。

CRIC監測的110個城市，積累有一半的商品房庫存是2020-2023 年的供應，逐年占比分別為分別為 12%、14%、12% 和 16%。

這部分庫存目前面臨著三個難題：

①2019-2021年拿地的項目地價成本高，項目定價很難跑贏后來的新推案。

②這幾年恰好是房企集中出險年，購房者對這類房企的信心偏低，影響項目去化。

③自2024年底以來，新規項目供應加速，購房者更青睞于新規項目，老庫存去化困難。

據CRIC監測數據，廣州、武漢、重慶、南京等地新規住宅平均去化率均在4成，比非新規住宅高出10個百分點之上。

具體到7月份，明源數字營銷院監測數據顯示，新規項目的成交占比接近6成，7月份熱銷項目大部分為高端改善項目。

案場到訪客戶來看，新規項目表現出更高的熱度。

明源數字營銷院的數據顯示，7月份新訪客戶主要集中在一二線城市，尤其中部地區及一線城市，如成都、西安、北上廣等。

由于這兩年土地嚴格控量提質，供地主要集中在高能級城市。這些城市也是住宅新規的主要受益者，新規項目供應量增加，吸引來了更多的新訪客戶。

從這兩年來看，實力房企尤其國央企通過優化土儲結構，商品房庫存刷新等方式，趕上這一波的住宅新規紅利。

1、推動土儲資源換倉，以及土儲結構優化

一方面，調整拿地策略，拿地聚焦于核心城市核心地段的優質地塊，四大一線城市及熱點二線城市，是頭部房企的兵家必爭之地。戳這里，了解線上AI銷售員

例如去年中海在北上廣深的拿地規模占到年度拿地總規模的約83%；華潤置地截至去年末可售貨值有約88%集中在一二線高能級城市。2025年的供貨中，新貨占比超過存貨，達到約58%。

另一方面，通過退地等方式盤活低效地塊，優化土儲結構。

去年以來，越秀、華潤、金茂等都有地塊被地方收儲，通過退地獲得的資金或者地票，可以用于重新購買優質地址，從而提高土儲質量。

2、存量產品煥新，積極消化“老庫存”。

比如，有些房企通過對存量項目進行價值迭代，提升項目的競爭力。

某房企對老業主進行深度訪談之后，發現大部分業主都會對精裝房進行拆改，究其原因，是因為裝修風格過時，布局不合理，收納不充足等。

為此，該房企對在售項目的戶型進行大膽創新，并對精裝進行升級迭代。其中包括，設計上留白，預留出大量可供業主自由支配的空間；次臥小家化設計，實現空間平權；兒童房采用半開放式設計，半玻璃隔墻替代傳統的全封閉隔墻；打造出主人專屬的一平米興趣空間等等。

精裝全面升級，以國產品牌的零售款替代進口品牌的工程定制款，成本差不多，卻能配置功能更多且更實用好用的部件部品，滿足購房者實用至上的心理。

經過升級迭代，項目扭轉了銷售困境，實現了高效去化。

3、專項債收儲，庫存項目轉化為保障房

一些符合收儲條件的項目，積極響應收儲政策，將房源出售給相關單位，把滯銷商品房轉為保障性租賃住房，此舉也盤活了低效存量庫存，幫房企挽回了一定的現金流。

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