謝逸楓：樓市王炸來襲！京滬猛刺激政策救市，深圳必跟進

文/謝逸楓

作為市場風向標的廣州、北京、上海先后出臺樓市王炸，鞏固房價止跌。8月8日京（北京）出樓市大招救市，8月18日國院明確要求采取有力措施鞏固房地產市場止跌回穩，8月25日滬（上海）出臺猛刺激政策救市。

2025年8月25日，上海市住房城鄉建設管理委、市公積金管理中心等六部門聯合印發《關于優化調整本市房地產政策措施的通知》 ，從進一步優化住房限購政策、加大公積金貸款支持力度、完善個人住房房產稅等方面出臺政策措施。

京滬先后出臺猛烈的強刺激政策救市，釋放房地產成交量升溫、房價止跌回漲、去庫存、鞏固市場止跌回穩態勢、政策救市加碼、最佳買房窗口期來臨的強烈信號，意味著今年北京、上海樓市金九銀十是值得期待的強烈信號。

總體看，上海跟進優化樓市新政，在優化限購、加大公積金政策支持方面與北京較為相似，除此之外，上海進一步降低居民購房成本，明確不再區分首套、二套住房商貸利率，完善房產稅政策，整體力度較北京略大， 政策范圍更廣。

預計未來北京繼續優化住房限購、商貸利率、降低居民購房成本和上海繼續優化限購、公積金貸款存在預期。 隨著北京、上海先后優化樓市政策，短期內深圳跟進的概率進一步增強， 有助于提振市場預期，促進房地產市場止跌回穩，讓金九銀十值得期待。

一線城市中的廣州樓市早已經放開限購、限貸、限價等限制措施，北京、上海近期五環外、外環外放開限購、限貸等限制措施。預計深圳必跟進，可謂是板上釘釘，北京、上海已區域放開，時機成熟。因為深圳的二手房掛牌量、新房庫存量，實際上非常高。

區域性放開限購，釋放改善型、投資置業型需求

從一線城市的住房限購放開力度來看，廣州力度最大，全市放開限購政策。符合條件家庭外環外、五環外購房不限套數， 上海與北京住房限購放開政策基本一致，可謂是上海抄北京的作業，預計深圳抄上海、北京的作業，區域性放開限購政策。

2025年8月8日，北京進一步優化住房限購政策。本次限購政策優化主要落腳在符合條件的北京居民家庭（離異/單身人口，視作家庭）購買五環外的住房不受套數限制，居民家庭購買五環內商品住房的政策保持不變。

而五環內的限購政策不變，即本市戶籍五環內限購2套， 非本市戶籍（家庭、成年單身人士）滿3年個稅/社保限購1套、人才滿1年個稅/社保限購1套。 本次政策依然是對已經具備購房資格的人（改善型、投資置業型），釋放政策利好。

北京五環外住房限購放開，集中在五環外是基于市場結構性的需求，新房成交套數占81.6%、二手房占51.1%的剛性、改善型需求。說明五環內新房成交套數占比18.4%，二手房成交套數占比48.9%,可謂是市場結構性需求存在巨大的分化。

2025年8月25 日，上海進一步優化住房限購政策。一是明確符合條件居民家庭在外環外購房不限套數，二是成年單身人士按照居民家庭執行住房限購政策，即戶籍居民（家庭及單身人士）以及非戶籍1年個稅/社保在外環外購房不限套數。

而外環內的限購政策不變，即戶籍居民家庭和戶籍成年單身人士外環內限購2套， 非戶籍3年個稅/社保限購1套。 整體來看，本次政策依然是對已經具備購房資格的人（改善型、投資置業型）釋放政策利好。

上海外環外住房限購放開，集中在外環外一樣是基于市場結構性的需求，新房成交套數占比超60%、二手房約51%的改善需求、剛性需求。說明五環內新房成交套數占比僅40%，二手房成交套數占比僅49%,可謂是市場結構性需求存在巨大的分化。

公積金政策優化，上海與北京公積金思路一致

本次上海優化多項公積金政策，包括提高個人住房公積金貸款額度、 支持提取住房公積金支付購房首付款、 支持住房公積金“又提又貸” ，整體優化思路來看，上海與北京公積金較為相似，可謂是抄作業。

第一是提高公積金貸款額度。 購買二星級及以上新建綠色建筑住房的，公積金最高貸款額度上浮15%， 首套最高從160萬元提高至184萬元，多子女家庭首套從192萬元提高至216萬元。二套最高從130 萬元提高至149.5萬元。

可見對于總價不高的樓盤、戶型的項目， 部分公積金貸款基本可以覆蓋購房貸款， 最高可貸額度的提升進一步降低購房成本，減少房貸和生活壓力。 其中針對綠色建筑和多子女家庭的公積金貸款支持，北京此前已經執行。

與上海政策不同的是，北京的住房公積金貸款首套標準優化。北京本市無住房，且全國范圍內無公積金貸款或使用過1次公積金貸款并已結清的，可以按照首套貸款。即購房者的公積金貸款首付比例將由30%-35%降至20%，貸款利率將由3.075%降為2.6%，大大減少房貸成本。

第二是購買新房， 支持提取住房公積金用于首付。截至目前，一線城市均已落地該政策，預計未來更多城市跟進，進一步降低居民購房門檻。第三是支持住房公積金“又提又貸” 。 該政策是提取公積金用于首付的配套政策，與北京政策一致。
商業貸款不再區分首套和二套，利率下降

與北京政策不同的是，上海明確在利率定價機制安排方面不再區分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業性個人住房貸款的具體利率水平。此前自貿區臨港新片區和6個郊區二套商貸利率為LPR-25BP、 核心區為LPR-5BP。

現統一降至LPR-45BP， 有利于降低居民購房利息支出，減輕房貸負擔。毫無疑問的是不管是上海的商業貸款不再區分首套和二套，還是北京的住房公積金貸款首套標準優化，目的都是金融加杠桿，個人置業降門檻，降低購房成本。

上海完善個人住房房產稅政策，重慶普通住宅免

上海為銜接優化住房限購政策，對符合條件的非本市戶籍居民家庭購買的第一套住房暫免征收房產稅。購買的第二套及以上住房在合并計算家庭全部住房面積后，給予人均 60平方米的免稅面積扣除，將進一步降低購房的房產稅支出，促進改善性住房需求釋放。

重慶市自2025年1月1日起，市外人員享受與本地居民同等的個人住房房產稅政策，其在我市購買的普通住宅免征個人住房房產稅。市外人員是指《辦法》規定的在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人。

普通住宅是指除獨棟商品住宅及高檔住房以外的應稅普通住房。享受與本地居民同等的個人住房房產稅政策，是指其購買的應稅高檔住房、獨棟住宅可以以家庭為單位扣除免稅面積（一個家庭只能對一套應稅住房扣除免稅面積）為180平。