鄒琳華：中資產包租模式面臨收縮，機構化租賃經營模式向更輕演化

《住房租賃條例》的落地，為住房租賃市場的規范與升級提供了頂層法律框架。在住房租賃市場中，根據房屋產權、租賃權及代理權的不同，機構化模式可以劃分為重資產自持、中資產包租、輕資產托管三類經營模式。此次《條例》明確住房租賃企業的定義，是指以自有住房或者依法取得經營管理權的他人住房 開展住房租賃經營業務的企業，這一定義明確了三種模式下住房租賃企業的合法地位。

在住房租賃市場中，采用中資產包租模式的長租公寓機構數量已顯著收縮。回溯我國住房租賃行業發展初期，該模式之所以能成為主流經營方式，核心在于市場上行期的環境適配性——當租賃需求旺盛、租金穩步上漲時，模式的收益空間可覆蓋成本壓力，擴張邏輯具備可行性。然而，這一模式的固有弊端，在市場周期轉向下行時被持續放大，最終導致風險集中爆發。其核心癥結在于租金“剛性兌付” 的特性。

當前住房租賃市場正處于明確的下行階段，這一環境恰好擊中了中資產包租模式的核心痛點，也成為該模式下機構數量顯著收縮的直接誘因。

在市場下行期，租賃需求疲軟、租金漲幅停滯甚至回落，而中資產包租模式的“剛性兌付” 特性并未因市場變化而松動：機構仍需按原合同約定，向業主支付固定租金——這部分成本占比超 50% 的剛性支出，在出租端收益下滑時，直接將利潤空間進一步擠壓，甚至陷入“收租成本高于出租賃金”的倒掛困境；同時，前期裝修、運營的高投入尚未回本，疊加空置率因需求不足而攀升，機構現金流承壓急劇加劇，原本就脆弱的資金鏈極易斷裂。

對業主而言，下行期也讓“剛性兌付”的隱性風險徹底暴露。市場上行時，業主能穩定獲得保底租金，風險被掩蓋；但當下行期機構出租受阻、現金流告急，“高收低出”的窟窿難以填補，“長租短付”的操作便可能成為機構轉嫁風險的選擇，最終極易觸發“暴雷”，導致業主租金無法兌現，權益受損從潛在風險變為現實問題。

更關鍵的是，下行期徹底打破了中資產模式“規模擴張即收益增長” 的邏輯：此前部分機構為搶占市場盲目收房，而當下出租能力不足的問題集中爆發，大量空置房源不僅無法產生收益，反而持續消耗機構的租金成本與運營成本，形成 “收房越多、虧損越重” 的惡性循環，最終讓機構難以抵御市場下行壓力，只能選擇收縮甚至退出市場。

隨著中資產包租模式頻繁爆雷，輕資產托管模式和重資產自持模式的市場占比逐步提升，其中輕資產托管模式更是逐步取代中資產包租模式，成為當前市場的主流選擇，目前在頭部企業中占比已超七成。集中式租賃住房以及大型住房租賃社區多采用的是重資產自持的模式，這些項目主要包括以集體土地建設用地建設、城中村改造、租賃住房用地新建、產業園區配建以及企事業單位自建的租賃住房。分散式民宅多采用的是輕資產托管模式，輕資產托管模式是指業主委托專業租賃機構面向租客提供租賃服務，房屋租賃收益歸業主所有，專業租賃機構則通過提供服務獲取收益。在這種模式下，專業租賃機構受產權人（出租人）委托代理房屋租賃事宜，業主仍保留房屋的租賃決策權。

以作為輕資產托管模式典型案例的貝殼省心租來看，其核心經營特點可概括為：以“不賺租金差價、依靠服務提效盈利”重構租賃關系，保障業主收益穩定和租客體驗透明；依賴貝殼已有的線下人店網絡與平臺流量，實現房源規模化獲取與高效去化，形成可持續的服務驅動模式。其它的各大租賃企業輕資產托管模式，也都有其典型特點。

輕資產托管模式能精準直擊業主痛點，推動更多閑置房源進入市場。在住房租賃市場中，個人業主長期面臨“出租難、管理累、收益不穩”的三重困擾，這些問題不僅削弱了業主的出租積極性，也導致大量存量房源難以納入規范化租賃市場。輕資產托管模式依托“全周期托管 服務，有效破解了業主“出租耗時費力卻效果不佳 的困境。同時，平臺化的輕資產托管企業憑借專業能力及流量優勢，能夠降低房屋空置風險，為業主帶來穩定持續的現金流回報。以貝殼省心租為例，最新調研數據表明，因 “租后服務節省時間” 選擇省心租的業主占比最高，達到77.10%；選擇“租金穩定有保障”的占比也達68.29%。此外，通過對房源進行標準化驗房與維護，明確房屋損耗責任，并提供資產保險等兜底服務，讓業主不必擔憂房屋遭不當使用，真正實現“托管即安心”。在輕資產托管模式下，業主對空置房源的出租意愿得到顯著提升。

當前租客對租賃住房的需求已從“有房租”升級為“租好房”。無論是日益增多的 90 后、00 后年輕租客，還是家庭型租客群體，對高品質居住空間和完善租后服務的需求都在持續提升。而輕資產托管模式恰好能針對性解決這一需求變化：通過標準化運營改造，分散式民宅 “臟、亂、差、舊” 的傳統問題得到逐步改善，為租客提供更優質的居住體驗。隨著這種模式的深入推廣，住房租賃市場正沿著規范化軌道邁向更高質量的發展階段，實現業主、租客與市場的多方共贏。

筆者介紹：

鄒琳華，畢業于南京大學經濟學院，獲經濟學博士學位。2009年進入中國社會科學院財經戰略研究院（原中國社科院財政與貿易經濟研究所），長期從事城市與房地產領域的研究。現為中國社會科學院財經戰略研究院住房大數據項目組組長，中國社會科學院大學教授，中國社會科學院“住房大數據動態監測”實驗室孵化項目負責人。兼中國城市經濟學會房地產專業委員會主任、緯房研究院（緯房指數）首席專家、世界華人不動產學會理事。曾為美國紐約市立大學巴魯克學院不動產系訪問學者一年(2011一2012)。長期從事城市與房地產領域的理論與政策研究，研究方向包括房價指數、房地產周期、住房政策、城市發展等。主持中國社會科學院實驗室孵化專項資助項目1項，中國社會科學院國情調研重大項目2項、國家自然科學基金面上項目1項、上級交辦研究項目多項。主持建設“住房交易與價格大數據監測”數據庫。主持多維高頻房價指數“緯房指數”編制，有效促進了我國房地產市場透明度的提升。出版《中國房地產周期波動區域差異研究》、《基于大數據的城市住房價格重復交易指數研究》等6部中文學術專著，于Springer出版英文專著《Housing Reform and China’s Real Estate Industry, Review and Forecast》（合著）一部。在《財貿經濟》、《統計研究》等各類權威核心期刊上發表論文數十篇，在《光明日報》、《經濟日報》、《經濟參考報》、《澎湃新聞》等主流媒體上發表評論文章近百篇。擔任《房地產藍皮書》及《住房綠皮書》副主編，參與《經濟藍皮書》等品牌報告的撰寫。長期持續為住房政策建言，并獲多項批示。