日本建筑法修訂浪潮將至，6大核心課題，關(guān)乎每一筆房地產(chǎn)投資

2022年，日本公布了對(duì)《建筑物節(jié)能法》和《建筑基準(zhǔn)法》等進(jìn)行一體化修改的修訂法，其最終部分于2025年4月1日完成實(shí)施。

對(duì)重視長(zhǎng)期視角的房產(chǎn)投資者而言，法律的修訂方向至關(guān)重要。換句話說，日本建筑法修訂浪潮將至，6大核心課題，關(guān)乎每一筆房地產(chǎn)投資。

提升建筑質(zhì)量

住宅方面，性能表示制度等的綜合評(píng)價(jià)、表示、引導(dǎo)體系已經(jīng)完善。

作為課題被列舉出來的原因，是建筑物所要求的性能變得多樣化，包括符合耐震基準(zhǔn)、災(zāi)害的應(yīng)對(duì)、疫情下生活環(huán)境的變化等。

在會(huì)議上，提出了“應(yīng)對(duì)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)中未對(duì)應(yīng)的新技術(shù)”等方案，從確保建筑物安全性的觀點(diǎn)來看，也有人提出了“結(jié)構(gòu)計(jì)算應(yīng)該成為義務(wù)”的意見。

未來，針對(duì)住宅與非住宅建筑質(zhì)量的評(píng)價(jià)制度、標(biāo)識(shí)制度及激勵(lì)強(qiáng)化將成為推進(jìn)重點(diǎn)。

盤活現(xiàn)有建筑存量

之前在解決空房問題的同時(shí)，也在推進(jìn)活用現(xiàn)有庫存的措施，但這次預(yù)計(jì)會(huì)展開更深入的討論。

例如，建筑基準(zhǔn)法第37條“以使用未使用材料新建建筑物為前提的基準(zhǔn)和手續(xù)”部分，將從循環(huán)經(jīng)濟(jì)的觀點(diǎn)等進(jìn)行修改討論。

會(huì)議資料指出：“除了符合現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的修改等之外，還通過采取非硬件替代措施來確保現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)所要求的安全性。”

向更加靈活的制度設(shè)計(jì)進(jìn)行變革，就有可能完善現(xiàn)有存量利用機(jī)制。

促進(jìn)木材利用

2022年修訂法也進(jìn)行了促進(jìn)木材利用的修訂，但此次聚焦的是促進(jìn)木材利用較少的中高層住宅和非住宅建筑物。

會(huì)議資料中也明確指出“應(yīng)對(duì)成本上、維護(hù)管理上的課題，以及在市場(chǎng)上利用木材難以得到評(píng)價(jià)等課題”。

現(xiàn)在從脫碳和應(yīng)對(duì)氣候變化的觀點(diǎn)出發(fā)，舉國(guó)推進(jìn)木材利用的促進(jìn)，因此可以認(rèn)為在繼承以往的持續(xù)討論的同時(shí)，所有的措施都將展開。

推動(dòng)新材料、新技術(shù)的引進(jìn)

建筑行業(yè)中，環(huán)保型混凝土等革新技術(shù)不斷登場(chǎng)。

但是，使用建筑基準(zhǔn)法未設(shè)想的新技術(shù)和新材料時(shí)，必須經(jīng)過復(fù)雜的手續(xù)并得到國(guó)土交通大臣的認(rèn)定（建筑基準(zhǔn)法第38條等）。

為了改變這種狀況，討論重點(diǎn)放在如何建立便于引進(jìn)新技術(shù)、新材料的制度。通過技術(shù)創(chuàng)新降低建筑成本、降低環(huán)境負(fù)荷，正在成為全社會(huì)的需求。

實(shí)現(xiàn)可持續(xù)城市

“集體規(guī)定（建筑基準(zhǔn)法第3章）”預(yù)計(jì)將被修改。

所謂集體規(guī)定，是指道路義務(wù)、建筑容積率限制、用途地區(qū)限制等與城市規(guī)劃制度聯(lián)動(dòng)運(yùn)用的規(guī)則。

包括如何應(yīng)對(duì)用途管制方面的現(xiàn)代需求、消除寬度不足4米的狹窄道路等主題。

考慮變更例外手續(xù)（建筑基準(zhǔn)法第48條但書）的運(yùn)用方法，從既存庫存的活用和節(jié)能等多個(gè)觀點(diǎn)出發(fā)，促進(jìn)符合地區(qū)實(shí)情的用途規(guī)制的運(yùn)用。

注重人才培養(yǎng)

少子高齡化導(dǎo)致的人才不足，在各個(gè)行業(yè)都是一個(gè)課題，建筑行業(yè)也是一樣。一級(jí)建筑師和木匠的老齡化和減少正在加劇，擁有專業(yè)資格的建筑行政職員也不足。

此外，會(huì)議資料還提出了如何思考“建筑行政人員各自應(yīng)盡的職責(zé)和相互關(guān)系”的觀點(diǎn)。

法規(guī)修訂，與房地產(chǎn)業(yè)主和投資者是密切相關(guān)的。

例如，通過重視“既存建筑存量的有效利用”，今后有可能更容易對(duì)房齡較長(zhǎng)的建筑物和空房進(jìn)行再生和用途變更，從而擴(kuò)大收益化的選擇范圍。

此外，非住宅領(lǐng)域的木材利用的促進(jìn)，也與建筑成本的削減相關(guān)聯(lián)，如果新技術(shù)的導(dǎo)入推進(jìn)，可以期待更容易開發(fā)出與附近房屋不同的房屋。

考慮環(huán)境性能和生命周期二氧化碳排放量（LCA）的房屋評(píng)估制度得以完善，那么對(duì)具有高附加價(jià)值的“環(huán)保型房屋”的投資將受到關(guān)注。

這種制度的變更，不僅僅是為了應(yīng)對(duì)社會(huì)形勢(shì)，也有為了更加靈活地活用、再生多樣的物件而整備基礎(chǔ)的一面。通過關(guān)注未來趨勢(shì)，投資者也能夠更早地發(fā)現(xiàn)新的收益機(jī)會(huì)。

建筑基準(zhǔn)制度開始邁向下一個(gè)10年的重大轉(zhuǎn)換期。準(zhǔn)確把握這股變化浪潮，先發(fā)制人，才能引導(dǎo)房地產(chǎn)投資走向成功。