舊樓失修，大廈停電，責任誰屬？

文︱姚潔凝

正值暑假的香港持續高溫，居住在舊式大廈?房的住戶，高溫令人更難受。在高溫之下，原本可以開冷氣來解暑，而冷氣機是各家用電器之中，耗電量最高。在天時暑熱下，大廈突然幾天大停電，大家都可以感受，這的確是一個與民生相關的大問題。究竟，一座超過四十年樓齡的市區舊樓，有法團、有物業管理公司，突然大停電，責任是屬于法團？亦或是物業管理公司？定系整個社會要為制度的不完善而承擔負任呢？不如由我這位物業管理測量師，為大家簡單分析一下。

首宗大廈停電發生在今年7月26日的土瓜灣益豐大廈，原因是咸水管爆裂浸入電表房導致停電，4座大廈共823戶受影響。三天之后的7月29日，就輪到觀塘仁安大廈，因大雨滲水導致電表房起火，火警令大廈16層二百多個單位停電。十二天后的8月10日，北角明苑中心電表房因后巷爆水管，食水涌入電表房，導致全幢130戶停電。土瓜灣益豐大廈樓齡58年，觀塘仁安大廈樓齡60年，北角明苑中心樓齡37年，這三座大廈均有業主立案法團和物業管理公司，并非三無大廈。其實，物業管理業監管局在今年1月剛剛修訂了《物業管理公司于《建筑物管理條例》下的責任》操守守則，已明確表示物管公司作為法團的代理人，所須承擔的只是“提醒責任”，是無責任出資金去維修。在香港法例下，法團才是大廈管理的法人，首要責任應該由法團承擔，而非物業管理公司。

由于土瓜灣益豐大廈事件涉及過千人，發展局不得不找國企中國建筑社區應急義工隊出手，于20小時后成功搶修好。停電事件發生至今已接近一個月，A座及C座原來仍要靠臨時電力系統供電。近日有傳媒報導兩幢大廈仍不時“跳掣”，每次全層停電都要半小時，甚至最差要兩小時才能恢復電力。大廈已交回物業管理公司處理“跳掣”，而同一間物管公司，亦同時管理北角明苑中心，因而有一個悖論說，是物管公司管理不善。另外，香港現時負責物業管理的政策局不是房屋局，相關政策局在沒有相關法例的專業知識下，有機會作出未合乎法例的評論，而導向傳媒，將責任歸咎了無出資責任的物管公司。

真正的問題在于，更換電力系統所須的費用非常龐大，法團未能在短時間內籌集足夠的資金去維修，單靠居民的力量，是很難解決問題的。香港現時的物管制度是以市場經濟為主，由于小業主的眼光，只著重物業升值，賺到錢就無需為大廈公眾地方做維修。因此，我會建議政府，參考內地和日本的法規，在所有物業每一次轉手時，在交易金額抽取一定百分比的金額，作為全港性的物業維修基金。香港現時達50年樓齡以上的樓宇接近1萬幢，這筆維修基金便可以用來，為好似這三座停電大廈的緊急情況，作出適切的維修。另外，政府有必要將物管，這個會影響到民生的專業，交回給房屋局去負責，專業人士才能從根本去解決問題。