司法拍賣中的不動產瑕疵披露與撤銷拍賣｜實務方圓

在不動產拍賣過程中，競買人在競買成功后，發現該不動產存在某種未披露的瑕疵，遂向執行法院提出撤銷拍賣、“退貨退保證金”的情況較多。對于何種條件下能夠撤銷拍賣，存在較大爭議，有必要進行分析研究。

一、不動產瑕疵未披露的表現及成因

不動產的瑕疵情形非常多，除常見的面積不符、存在租賃等瑕疵外，有的瑕疵雖不普遍但對拍賣程序影響較大，例如：不動產存在違章建筑，買受人競買后，城管部門要求拆除，否則無法辦理過戶；不動產交付后，經鑒定系危房，有關部門通知買受人立即搬離；競得工業土地廠房后，發現所在區域被控制規劃，既不得新建也不能加蓋，其他改造措施也受到很大限制；競得“學區房”后，發現學位已被占用，且在6年內無法重新利用學位；不動產被案外人非法占據，長期無法騰退等。此外，有的雖不構成法律上的瑕疵，但也會對交易價格產生影響，如該房屋曾發生兇殺或者自殺事件，即所謂“兇宅”，買受人也強烈要求撤銷拍賣。

對于不動產瑕疵的查明，根據《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》（以下簡稱《網絡司法拍賣規定》）第六條的規定，法院實施網絡司法拍賣的，應當查明拍賣財產現狀、權利負擔、稅費負擔等內容，并予以說明。因此，執行法院應當調查拍賣財產的瑕疵狀況，并在拍賣公告中予以載明，這符合經濟性的原則，也契合陽光司法的要求。但要求執行法院窮盡調查所有瑕疵客觀上比較困難。

首先，我國不動產交易市場比較復雜，土地性質多樣，各類行政管理規定層出不窮。若全面披露不動產的所有瑕疵，執行法院至少需要提供類似“房產中介”式的服務，司法資源投入很大。另外，拍賣的不動產也不局限于本轄區，執行法官赴異地處置不動產時，需要花費更多的精力。要求執行法官化身“房產中介”，準確調查并披露不動產的所有瑕疵信息，存在實際困難。

其次，不動產所有權人不配合。不動產瑕疵狀況，其所有權人應當是最清楚的。如果是正常的買賣，所有權人主動提供不動產的瑕疵信息、買受人或者中介機構進行核實，信息獲取成本是最低的。但在強制執行程序，所有權人成為被執行人，往往不愿意提供該不動產的瑕疵信息，有的甚至利用不動產瑕疵阻礙執行。被執行人不配合，造成信息調查難度大增。

最后，近年來，強制執行實踐朝著簡化中間程序、提升執行效率方向發展，網絡司法拍賣全面取代傳統拍賣機構拍賣，定向詢價、網絡詢價逐步取代評估機構評估。拍賣機構、評估機構等專業機構逐步從強制執行程序退出。在拍賣機構退出后，執行法官相當于直接“從事”拍賣工作，在拍賣經驗和專業性方面與拍賣機構相比有一定差距；評估機構退出后，使得一些原本記載在評估報告上的信息缺失。而不動產交易牽涉很多問題，缺乏專業支持，容易造成執行法院調查瑕疵情況不全。

綜上，執行工作追求窮盡調查不動產的所有瑕疵并予以披露，但在實踐中并不能完全實現。一些重要瑕疵未披露，容易造成買受人不滿，并向執行法院申請撤銷拍賣。

二、買受人申請撤銷拍賣的相關規定

撤銷司法拍賣，涉及執行程序效力、法律秩序穩定及當事人權利保障等多重利益平衡。在我國，司法拍賣通常被認為是公法行為，在一定程度上代表了人民法院的司法公信力，因此買受人申請撤銷拍賣的門檻較高。

根據《網絡司法拍賣規定》第三十一條的規定，由于拍賣財產的文字說明、視頻或者照片展示以及瑕疵說明嚴重失實，致使買受人產生重大誤解，購買目的無法實現的，當事人、利害關系人提出異議請求撤銷網絡司法拍賣，法院應當支持。從文義上看，該條款所規定的撤銷拍賣的構成要件不夠明確。買受人申請撤銷拍賣，需要符合“嚴重失實”“重大誤解”和“購買目的無法實現”三個要件。但能否構成該要件，需要進一步解釋。比如，拍賣公告披露的信息本身是真實的，但有一些瑕疵信息沒有披露，是否構成“嚴重失實”。

此外，實踐中，很多法院在拍賣公告載明：“標的物以實物現狀為準，法院不承擔本標的瑕疵擔保責任。特別提醒：有意競買者請實地勘察，參加競拍的競買人視為對標的現狀充分了解和確認，責任自負。”能否就此認定執行法院已經就相關瑕疵以及責任承擔予以公示說明，進而對買受人撤銷拍賣的申請一律不予支持，也存在爭議。

不同法院在面對前述問題時觀點迥異。除前述條款外，現行司法解釋和規范性文件沒有作更細化的規定。

三、不動產撤銷拍賣案件的審理重點

執行法院應當在保障司法拍賣法律關系穩定的基礎上，平衡雙方當事人的利益，正確適用前述司法解釋規定，以維護社會公平正義。為此，筆者認為，應重點審理以下幾個方面：

1.執行法院是否披露基本信息

根據《最高人民法院關于進一步規范網絡司法拍賣工作的指導意見》的規定，執行法院應當對不動產的權屬關系、占有使用情況、戶型圖、交易稅目和稅率、已知瑕疵等信息現狀進行調查，不得以“現狀拍賣”為由免除調查職責；同時在拍賣公告中公示不動產占有使用情況，不得在拍賣公告中使用“占有不明”“他人占用”等表述。雖然該意見未規定不披露基本信息的后果，但基本權利義務關系不明，已經影響到拍賣行為的效力；讓競買人“猜盲盒”，亦與強制執行公平公正的原則相悖。因此，買受人對此提出異議，通常應撤銷拍賣。至于執行法院的免責聲明能否成為其一律不承擔瑕疵擔保責任的依據，筆者認為，參照拍賣法第十八條、第二十七條、第六十一條的規定，未說明拍賣標的的瑕疵，給買受人造成損害的，買受人有權向拍賣人要求賠償，即免除拍賣人瑕疵擔保責任的前提是要向競買人說明其知道或者應當知道的瑕疵。司法拍賣與民事拍賣雖然有所不同，但也應當遵循拍賣的基本要求，不能將調查拍賣物瑕疵的義務都推給競買人。

2.未披露的瑕疵信息是否對成交價產生較大影響

如果未披露的瑕疵對成交價影響不大，并未造成利益失衡，則不應當作為撤銷拍賣的理由。比如，不動產經司法拍賣成交并交付后，經有關部門鑒定為危房，有關部門通知買受人搬離。如果該不動產的主要價值是土地，其上房屋在總體估價中占比甚少，就不宜以此為由撤銷拍賣，以保持司法拍賣的穩定性；反之，如果房屋在總體估價中占比相當高，不撤銷將造成顯著不公，則對于買受人提出的撤銷拍賣的訴求可予支持。

3.未披露的信息能否從公開渠道獲得

如前所述，執行法院很難做到披露執行標的的所有瑕疵。競買人去參與司法拍賣，也應當有心理預期，即執行法院不可能提供“房產中介”式的細致服務，其也需要承擔一定的瑕疵注意義務，并做相應的調查。對于不做任何調查，競買成功后又以執行法院未予披露為由申請撤銷拍賣的，執行法院不應支持。除了向拍賣機構咨詢外，競買人只能根據公開渠道去獲取信息。如果該信息是無法從公開渠道取得，而是所有權人或者司法機關才能調查的信息，苛求買受人掌握，對其顯然不公平。

來源：人民法院報、山東高法

編輯：芷清