什么才是穩(wěn)地產(chǎn)的“關(guān)鍵幾招”？

文/劉勝軍

房地產(chǎn)是金融危機(jī)之母。

房地產(chǎn)牽一發(fā)而動(dòng)全身，關(guān)乎諸多上下游產(chǎn)業(yè)就業(yè)、地方財(cái)政、居民財(cái)富、經(jīng)濟(jì)增速和金融資產(chǎn)安全。可以說，穩(wěn)地產(chǎn)已經(jīng)成為當(dāng)下穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的最關(guān)鍵一戰(zhàn)。在其鼎盛時(shí)期，該行業(yè)約占中國經(jīng)濟(jì)總量的30%，如今卻成為最大拖累。

自從2024年5月穩(wěn)定房地產(chǎn)“組合拳”以來，中央已多次出手穩(wěn)定房地產(chǎn)，從放松限購，到降利率、降首付、開發(fā)商白名單、鼓勵(lì)地方政府收購滯銷房、放寬公積金貸款限制等。

然而，市場的反應(yīng)表明，我們低估了此輪穩(wěn)地產(chǎn)之難度。

——2025年8月，最能直接反映房地產(chǎn)需求的二手住宅均價(jià)環(huán)比下跌0.76%，同比下跌7.34%。

——中國百強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)今年8月的實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額同比降低17.6%。這也是百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額連續(xù)第六個(gè)月下降。

——此次房價(jià)下滑已持續(xù)5年之久，房價(jià)跌幅達(dá)40～50%。

——雖有國有大股東的輸血和背書，“優(yōu)等生”萬科2025年上半年虧損119.47億元，同比增加了21%。碧桂園虧損190億、融創(chuàng)虧損128億。

——2025年前七個(gè)月，全國新開工住房面積較去年同期下降了近20%。目前商品房待售面積是歷史平均值的兩倍有余。

中山大學(xué)

不應(yīng)再擔(dān)心房價(jià)暴漲

我理解，決策層之所以采取漸進(jìn)式方式來穩(wěn)定房地產(chǎn)，與2016年的記憶有關(guān)。雖然2014-2015年房地產(chǎn)全面下跌、庫存堆積，但在“去庫存”政策刺激下，2016年深圳房價(jià)一年飆升96%，令市場震驚。這一暴漲伴隨著恒大等房企的“規(guī)模大躍進(jìn)”，最終引發(fā)了史無前例的“三條紅線”。

筆者以為，此一時(shí)彼一時(shí)。當(dāng)下已經(jīng)沒有必要擔(dān)心房地產(chǎn)會(huì)因?yàn)榇碳ざ俣缺q，因?yàn)椋?）居民部門負(fù)債占GDP比重從2015年40%左右激增到2025年60%作用，目前已經(jīng)突破警戒線，失去繼續(xù)大舉加杠桿的能力和空間；2）隨著裁員降薪壓力的增大，居民風(fēng)險(xiǎn)厭惡水平顯著提升，增加存款以求安全的傾向明顯，對房地產(chǎn)這種需要大量資金和杠桿的投資會(huì)避之不及；3）“房價(jià)不跌”預(yù)期已經(jīng)被打破。過去房地產(chǎn)調(diào)控總是“空調(diào)”的原因在于長期形成的“房價(jià)不跌”預(yù)期。在過去5年，面對大量爛尾樓、激增的法拍房、跌跌不休的房價(jià)，絕大多數(shù)投資者已經(jīng)充分認(rèn)識到房地產(chǎn)的巨大風(fēng)險(xiǎn)。很多人抱著“能解套就拋掉”的心態(tài)煎熬。

為什么不能擠牙膏？

一項(xiàng)政策能否取得好的效果，不僅取決于政策本身，更取決于它是超市場預(yù)期還是低于市場預(yù)期。只有超預(yù)期的刺激，才能提振市場信心。反之，如果政策力度低于預(yù)期，反而會(huì)讓市場受挫。

8月25日上海再度刺激樓市，發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，涉及調(diào)減住房限購、優(yōu)化住房公積金，以及優(yōu)化個(gè)人住房信貸等六項(xiàng)政策。遺憾的是，市場的亢奮僅僅持續(xù)了一天，萬科等地產(chǎn)股股價(jià)基本上跌回了原點(diǎn)。這就是說，市場在“消化”了政策含金量后，最終會(huì)用腳投票。

因此，與其擠牙膏，不如重拳出擊。

穩(wěn)地產(chǎn)要有緊迫感

時(shí)間是把殺豬刀。任何事情時(shí)間久了就會(huì)產(chǎn)生“適應(yīng)性”，再改變就難了（）。

當(dāng)前是房地產(chǎn)的“臨界點(diǎn)”，實(shí)際上我們已經(jīng)突破臨界點(diǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)“悲觀區(qū)間”。但是很多人還沒有“哀莫大于心死”，市場或許還有救。

日本90年代泡沫破滅后，政府無所作為，任由市場崩潰，最終導(dǎo)致“資產(chǎn)負(fù)債表衰退”：大家都勒緊腰帶還錢，經(jīng)濟(jì)長期衰退，物價(jià)通縮，最終失去30年。

隨著房價(jià)的大幅下跌，“資產(chǎn)負(fù)債表衰退”跡象已經(jīng)出現(xiàn)，從2020 年1月到2024 年1月，中國家庭銀行凈存58.24 萬億元，且82% 是定期存款，相當(dāng)于2009 年到2019 年的總和。

面對已經(jīng)持續(xù)8個(gè)季度的通縮，我們必須與時(shí)間賽跑，避免錯(cuò)過穩(wěn)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)窗口。

什么招數(shù)才管用？

1、來自最高層的政治信號。信心比黃金還重要！在中國，公眾對中央政策信號有著高度的敏感，其影響力不言而喻。例如最高層可以通過召開房地產(chǎn)專門會(huì)議，傳遞對房地產(chǎn)的肯定信息，市場信心必然為之大振。

2、讓開發(fā)商活下去。如果開發(fā)商都面臨隨時(shí)破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，誰還敢買房？目前雖有白名單，但時(shí)常堵在最后一公里，銀行因擔(dān)心開發(fā)商主體風(fēng)險(xiǎn)而缺乏放貸動(dòng)力。建議監(jiān)管部門制定相應(yīng)的“免責(zé)規(guī)定”，這樣才能真正將白名單落實(shí)。只有開發(fā)商安全了，買房人才能打消顧慮。

3、以房貸抵扣個(gè)人所得稅。這是效果最直接、獲得感最強(qiáng)的政策。對買房者而言，抵扣個(gè)稅是看得見的實(shí)實(shí)在在的好處，讓人很難拒絕。這樣一來，提前還款就顯得得不償失了；一些猶豫要不要買房的中產(chǎn)，會(huì)下決心買房。

4、最容易做的，就是北京、上海、深圳全面取消限購。目前廣州已經(jīng)這么做了。對于有人買N多套房子的問題，可以借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)，通過稅收杠桿來調(diào)節(jié)。政府用多征的稅去支持保障房建設(shè)，一舉兩得（）。

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劉勝軍

堅(jiān)持講真話的經(jīng)濟(jì)學(xué)家

政治經(jīng)濟(jì)學(xué)+大歷史觀

2014 年參加總理經(jīng)濟(jì)座談會(huì)

劉勝軍微財(cái)經(jīng)創(chuàng)始人

致公黨上海市經(jīng)濟(jì)委員會(huì)委員

山東省人力資源發(fā)展促進(jìn)會(huì)首席專家

著有《下一個(gè)十年》

山東·菏澤·定陶人

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