曾經的“菜籃子”！一環邊最大城中村將成為新地標

編者按：

近年來，國家城市更新戰略明確要求"從規模擴張轉向品質提升，從增量開發轉向存量提質"。合肥市積極響應，出臺《合肥市城市更新專項規劃（2021-2035年）》，以"宜居、韌性、智慧"為核心目標，推動城市發展方式轉型。

在此背景下，合肥樓市平臺推出"城市更新更美好"系列策劃，本期關注合肥包河區周谷堆片區城市更新，從城郊農田到安徽最大農產品集散中心，再到如今合肥城市更新重點區域，承載合肥商貿發展與 “合漂” 安居記憶。

作為合肥“菜籃子”的周谷堆，在歷經數年發展后，正以一場規?？涨暗某鞘懈拢议_區域發展的新篇章。從南一環邊的最大城中村群，到覆蓋52.27公頃土地的系統性改造工程，這片承載著商貿繁榮與民生記憶的土地，即將迎來脫胎換骨的蛻變。

NO.1|壹

周谷堆片區改造全面啟動

周谷堆，對于許多人來說，首先聯想到的是農產品批發市場。歷經數十年的發展與變遷，周谷堆始終與“菜籃子”緊密相連，見證著商貿的繁榮與時代的進步。

隨著城市的發展，人流量激增，周邊也逐漸聚集了多個城中村。這些城中村以低廉的房租和豐富的創業就業機會，吸引了眾多“合漂”青年，成為了他們安身立命之地。然而，這些城中村由于“野蠻生長”，逐漸暴露出諸多問題，如房屋老舊、消防安全隱患等，嚴重影響了居民的生活質量。

因此周谷堆被作為合肥市城市更新重點區域，周谷堆片區城市更新項目涉及周谷堆社區與分路口社區的五個城中村及周邊共計約87萬平方米征遷面積。其中，周谷堆社區內的四個城中村（張大郢、張小郢、淝河郢、新河埂郢），是南一環邊最大的集中連片“城中村”。

據了解，周谷堆社區城中村拆除量為50.3萬平方米，2023年，周谷堆片區啟動危舊房搬遷騰空移交工作；同年，分路口社區吳大郢城中村率先啟動項目征收，周谷堆片區城市更新項目敲下房屋拆除“第一錘”；周谷堆城中村城市更新項目的正式啟動，標志著周谷堆片區內所有城中村已全部啟動改造，片區城市更新項目迎來了新進展。

早在2024年年初，周谷堆片區城市更新（城中村改造）項目設計招標公告公示，內容包含片區城市規劃設計、經營性地塊、安置地塊、公益性地塊及基礎設施配套項目、社會停車場、老舊小區改造、道路沿線景觀提升、公園提升、新建道路（南淝河路，為城市主干道）等，是個系統性的工程。

周谷堆片區概念規劃范圍為東至銅陵路高架-南淝河路-至德路，西至馬鞍山路南北一號高架，南至望江東路，北至南一環路-南淝河（包含小郭郢、小沖地塊）。初步擬規劃拆除新建用地面積總計約52.27公頃，總建筑面積約110萬平方米，其中計容建筑面積約80萬平方米。

安置地塊總用地面積約 17.36 萬公頃，計容建筑面積約41.93萬平方米。經營性地塊總用地面積約14.65 萬公頃，計容建筑面積約30.49萬平方米。規劃獨立配套一所36班小學、一所15班幼兒園、一所12班幼兒園、一個黨群服務中心（含菜市場）、一個停車樓及兩個停車場等，總用地面積約4.6萬公頃，總計容建筑面積約3.47萬平方米。

公園綠地及公園提升改造方面，規劃新建占地面積約35.26畝街頭游園；望江東路與銅陵路道路交叉口公園、南淝河路與銅陵路交叉口現狀綠地、南淝河河濱公園等進行優化提升。

老舊小區改造包括對新河埂恢復樓、周谷堆小區、鳳巢園恢復樓、鳳巢園、海達小區、文昌雅居、文昌新村A區、文昌新村B區等8個小區進行改造。

此外，區域內還將新建及改擴建一批道路，其中新建約10萬平方米市政道路；南一環路、馬鞍山路、太湖路等約3.4公里重要干道沿線整治提升；南淝河路約2.4公里110kV桿線入地及現狀破復等。

NO.2|貳

區域市場價值重塑

目前，包河區一環附近幾乎沒有土地供應及新房在售，也僅去年成交一宗地塊，合肥城改和濱湖集團聯合競得包河區BH202441號地塊，主要還是以二手房市場成為主。隨著周谷堆片區城市更新的推進，區域房地產格局將迎來重大變化。

包河區是合肥房地產市場熱點區域，從歷年包河區成交來看，雖然市場下行，一直保持較高的成交量，而且包河區成交量一直排名九區前列。

而從成交價格來看看，整體成交價格一直在上漲，尤其目前新計容項目整體價格相對較高。庫存方面，由于項目較多，包河區庫存在九區中最高的，但由于去化速率較快，因此去化周期也相對健康。

周谷堆片區位于合肥一環邊，區位優勢明顯。隨著城市更新的推進，大量土地將被釋放，未來可能規劃建設高品質住宅和商業設施，區域房產價值有望得到重塑和提升。

再來看下二手房市場，周谷堆片區整體二手房掛牌價格都相對較低，片區小區掛牌價格約1.2萬/㎡，但有些品質項目價格還是比較堅挺，比如陽光城悅瀾府掛牌價格2萬/㎡，綠地海德公館掛牌價格1.7萬/㎡。

NO.3|叁

結語

周谷堆的城市更新，是合肥城市發展邏輯的縮影——在城市化進程加速的背景下，如何通過系統性改造平衡歷史遺留問題與未來發展需求，成為關鍵命題。此次更新不僅釋放了稀缺的一環邊土地資源，更通過安置房、教育配套、綠地公園等多元規劃，試圖構建“宜居+宜業+宜商”的復合型社區。

從房地產市場看，包河區作為合肥成交熱區，其庫存壓力與去化速度的動態平衡，折射出城市更新對區域價值的雙向影響：短期可能因拆遷導致二手房供應波動，但長期看，高品質住宅與商業設施的落地，將重塑片區價值梯隊。城市更新的終極目標，應是讓發展成果惠及更廣泛群體。周谷堆的實踐證明，當城市更新從“空間改造”升級為“治理升級”，當短期利益讓位于長期民生，才能真正實現“人民城市”的本質回歸。這場涉及87萬㎡土地的變革，不僅是合肥一環邊的空間重構，更是一場關于城市發展理念的深刻革新。