成都土拍，對(duì)周邊居民的價(jià)值影響？

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我向來(lái)以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購(gòu)房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過(guò)14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

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粉絲

提問(wèn)

段哥，9月我家附近有一個(gè)地塊要拍，鄰居們都比較興奮，但是我感覺不太樂(lè)觀，如果拍出來(lái)價(jià)格高的話，但最終賣不出去可能會(huì)遭人笑話。但如果拍的價(jià)格低的話，是不是就更慘了？大家都覺得這邊價(jià)值不大？到底是該高好還是低好？

房段子解答

先說(shuō)答案，略高一點(diǎn)好。 對(duì)一個(gè)板塊現(xiàn)有居民而言，同板塊內(nèi)的土拍，到底是拍個(gè)高價(jià)利好還是拍個(gè)低價(jià)利好？

拍高價(jià)但是最后賣不出去房子會(huì)被人詬病嘲諷。拍低價(jià)會(huì)被認(rèn)為地塊價(jià)值低，周邊樓市價(jià)值低，而且低價(jià)地塊的新房修出來(lái)還對(duì)二手房形成競(jìng)爭(zhēng)。

房段子認(rèn)為，一個(gè)適度的高價(jià)土拍結(jié)果，通常比一個(gè)低價(jià)成交對(duì)你們更有利。

土拍價(jià)格高——

意味著形成價(jià)格錨定，強(qiáng)化市場(chǎng)對(duì)板塊價(jià)值的信心，可能帶動(dòng)二手房估價(jià)上移；
意味著政府可獲得更多財(cái)政收入，用于投資改善區(qū)域公共設(shè)施（如學(xué)校、公園、商業(yè)等）的可能性增加；
意味著新建商品房備案價(jià)通常較高，一定程度上托底甚至拉動(dòng)二手房?jī)r(jià)格，減少直接的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)；
但如果地價(jià)過(guò)高，也意味著未來(lái)新房售價(jià)嚴(yán)重脫離實(shí)際需求和購(gòu)買力，可能造成新盤銷售困難，反而拖累板塊形象。

土拍價(jià)格低——

意味著傳遞板塊價(jià)值低估或發(fā)展乏力信號(hào)，可能引發(fā)對(duì)周邊二手房?jī)r(jià)值的質(zhì)疑，甚至導(dǎo)致房?jī)r(jià)下行壓力；
意味著地方政府收入減少，可能導(dǎo)致區(qū)域規(guī)劃配套落地放緩或降級(jí)，影響居住體驗(yàn)和板塊長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展；
意味著新房以更低價(jià)格入市，直接沖擊二手房市場(chǎng)，形成“價(jià)格洼地”，分流客戶，加劇內(nèi)卷；
意味著低價(jià)雖可能短期減輕新房對(duì)二手房的競(jìng)爭(zhēng)壓力，但更多地反映了市場(chǎng)對(duì)該板塊的看淡，長(zhǎng)期不利因素占主導(dǎo)。

所以整體來(lái)看，一個(gè)“適度的高價(jià)”是利好該板塊居民的。

怎樣才是適度的高價(jià)？

1、參考周邊地塊歷史成交價(jià)：對(duì)比近期板塊內(nèi)及鄰近區(qū)域相似條件地塊的成交樓面價(jià)，判斷此次土拍價(jià)格是否處于穩(wěn)步上升通道。

2、關(guān)注競(jìng)拍過(guò)程：如果地塊經(jīng)過(guò)多輪競(jìng)拍才以較高溢價(jià)成交，說(shuō)明多家開發(fā)商看好該區(qū)域，這是市場(chǎng)信心的體現(xiàn)。

3、了解拿地房企：實(shí)力雄厚、口碑好的品牌房企（尤其是一些國(guó)央企，華潤(rùn)招商金茂保利中海鐵建綠城等等）愿意以較高價(jià)格拿地，通常意味著他們經(jīng)過(guò)了周密調(diào)研，看好板塊的長(zhǎng)期發(fā)展。

4、未來(lái)新房售價(jià)估算：根據(jù)“樓面價(jià)*（1.5~2）”的簡(jiǎn)單估算邏輯（這包含了建安成本、資金成本、稅費(fèi)和開發(fā)商利潤(rùn)），粗略估算未來(lái)新房的上市價(jià)格。判斷這個(gè)估算價(jià)格是否與當(dāng)前周邊品質(zhì)二手房?jī)r(jià)格保持一個(gè)合理的差價(jià)，并且這個(gè)價(jià)格是否能夠被當(dāng)前市場(chǎng)的購(gòu)買力所接受。

總之，拍出一個(gè)適度的高價(jià)，遠(yuǎn)比拍出低價(jià)要好。這就像是一個(gè)積極的信號(hào)，能提振整個(gè)板塊的信心和價(jià)值，并有望促進(jìn)配套的完善。

土拍群嗨，直接受益者就是周邊居民和一級(jí)市場(chǎng)。

粉絲提問(wèn)

你好，我們目前有學(xué)區(qū)需求，孩子5歲后年讀書，看了南城都會(huì)，匯夏少城，還有中德k區(qū)，還有天東秦皇帝錦前兩個(gè)預(yù)算200以內(nèi)，越低越好，后面的是220-230。媳婦在南站，我在天東（基本都出差），這次是置換學(xué)區(qū)房的想法，求建議。

房段子解答

較早前房段子粉絲問(wèn)答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

總的來(lái)看，你們是有學(xué)區(qū)需求的家庭自住買法，女方在南站上班，男方在天東（但是出差多不用過(guò)多考慮），所以我們從南站出發(fā)，尋找周圍怎么買，才符合讀書通勤以及內(nèi)核的保值買法。

南城都匯的話，學(xué)區(qū)還不錯(cuò)，高九片區(qū)，而且距離你媳婦上班是比較近的，整體來(lái)說(shuō)周圍要買房的話，幾乎也只有這里更合適了，但缺點(diǎn)還是有的哈，只能說(shuō)在接受它缺點(diǎn)的情況下，或許是最優(yōu)的選擇。

優(yōu)點(diǎn)主要就是學(xué)區(qū)好，上班近，不重復(fù)展開，缺點(diǎn)的話，我認(rèn)為一是樓盤老化或者剛需化，二是近期價(jià)格有所啟動(dòng)，在開始漲價(jià)了，在某種意義上錯(cuò)失先機(jī)，有點(diǎn)如鯁在喉。南城都匯看這里

我個(gè)人建議三點(diǎn)，一是當(dāng)前要尋找性價(jià)比買法，不要盲目追高，恐慌式入場(chǎng)，而是要尋找長(zhǎng)期的撿漏時(shí)機(jī)和價(jià)格（你們后年才讀書，理論上到26年4月之前買入都可以的），二是要考慮極致低價(jià)的話，就看1-4期的89平套二，三是要考慮綜合的兼顧性，那么就考慮5期的89平套三雙衛(wèi)（在漲價(jià)中，需要緣分）。

然后是青二的匯廈少城，我理解的你是考慮它那個(gè)新房對(duì)吧？詳見https://weibo.com/1551561845/OFk5yzDpr 它的初中學(xué)區(qū)還是很不錯(cuò)的，這個(gè)清水價(jià)格不算低，再加上后期自己裝修，整體的成本上來(lái)后我覺得剪刀差倒也是看不到的，只不過(guò)是尋求極致的青二+新房概念吧？想想值得嗎？這個(gè)因人而異，看你們是否有青二+新房執(zhí)念？只不過(guò)我個(gè)人覺得不太劃算。一是夫妻雙方通勤長(zhǎng)，二是戶型差功能差，沒(méi)有剪刀差，三是學(xué)區(qū)概念相對(duì)高九沒(méi)有明顯提升。

第三個(gè)是中德的K區(qū)，屬于新川B學(xué)區(qū)，它的學(xué)區(qū)比較均衡，但是多校劃片，而且不屬于強(qiáng)學(xué)區(qū)概念下的買法，只不過(guò)挨著地鐵站，往北往南上班都很方便，這個(gè)樓盤的話，可以考慮89平的套三雙衛(wèi)，它的一個(gè)特點(diǎn)就是登錄很高，差不多110%+，比當(dāng)前很多新房還更夸張，但總價(jià)還是可控的，基本上220萬(wàn)左右可以安穩(wěn)拿下一套品相不錯(cuò)的這個(gè)大套三房源，屬于花小錢買剛改大戶型的策略。

這個(gè)也算是典型的買法，新川周圍的話，可能并不如中德了，A區(qū)有吊車尾的行知和新華，均衡性不夠（但是有傳明年要改**），如果不介意的話，可以看看品相不錯(cuò)的長(zhǎng)冶南陽(yáng)御龍府（新房和二手房都有）；B區(qū)其他的要么得房率低，要么偏離1號(hào)線的上班通勤和華陽(yáng)的生活氣息，所以還不如中德的買法。

中德K區(qū)的話，我覺得主要是尋求改善長(zhǎng)期自住的買法，偏向于兩邊通勤，生活熱鬧繁華，但不是非常極度看中學(xué)區(qū)的買法，理論上也沒(méi)錯(cuò)。

最后你看到了天東的秦皇帝錦，這個(gè)盤套二就沒(méi)意思了，因?yàn)樘鞏|這邊是更講究自住的，而非套二蝸居（沒(méi)有外部的配套地段等情緒價(jià)值找補(bǔ)），那么套三的話，基本上又是107平起步的大戶型了，得房率僅為84%，套內(nèi)是91平。

當(dāng)然，也是套三戶型，但是談不上是大套三了。按照2萬(wàn)的單價(jià)來(lái)看，總價(jià)也來(lái)到了220萬(wàn)的關(guān)口，單純套內(nèi)單價(jià)的話，和中德K區(qū)差距已經(jīng)是5k之多了，所以還是很具體的。

你可能會(huì)說(shuō)它是天C學(xué)區(qū)，但嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，天C在成都也只能說(shuō)是中等偏上的水準(zhǔn)，和新川B的中等水準(zhǔn)來(lái)說(shuō)，有差別，但真的不大，不至于5k的套內(nèi)差距。

更何況，你雖然在天東，但經(jīng)常出差，所以實(shí)用性會(huì)更差一點(diǎn)。

再跳出你的選擇區(qū)域看房的話，基本也只能鎖定二手房（新房尤其是帶學(xué)區(qū)的新房，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超預(yù)算）還是以你說(shuō)的天府大道中軸線上比較好，青二的性價(jià)比不高，自住體驗(yàn)一般；南城都匯五期價(jià)格漲上來(lái)了，需要耐心等待緣分的節(jié)點(diǎn)和價(jià)格，不然就直接放棄。新川的中德K區(qū)其實(shí)挺好，比較低調(diào)務(wù)實(shí)，是性價(jià)比的買法，只不過(guò)學(xué)區(qū)從幾個(gè)角度來(lái)說(shuō)，是最差的（放眼成都也是居中的了，并不差，未來(lái)會(huì)更好）。天東的秦皇帝錦，從通勤（南站較遠(yuǎn)），學(xué)區(qū)（不是頂流）和性價(jià)比（沒(méi)跌到底）的角度來(lái)看，看似什么都沾一點(diǎn)，但什么都不精，所以我覺得并不是很好的買法。

南城都匯、中德K算是一等買法，青二和天東算是二等買法。

其他的就沒(méi)特別好的買法了，學(xué)區(qū)地段、樓盤房源品質(zhì)和性價(jià)比，是一個(gè)不可能三角，只能做取舍，而不能全部兼得。

粉絲提問(wèn)

你好，我預(yù)算170萬(wàn)內(nèi)，自住居多，投資其次，以后還要換房的。現(xiàn)在工作新川，在慢慢看房，越看越迷糊，不知道買哪里，買新還是二手，現(xiàn)在買還是以后買？最好是套三，靠近學(xué)校地鐵。想看看天府大道東側(cè)的，前灣興隆湖，有其他的也可以推薦。

房段子解答

較早前房段子粉絲問(wèn)答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

從目前感覺到的你情況來(lái)說(shuō)，應(yīng)該是整體偏向天府大道東側(cè)的上班群體？如果是的話，那么就在這附近買房，也算是無(wú)可厚非了。尤其是你后面補(bǔ)充說(shuō)是新川生物醫(yī)藥孵化園上班的話，那么就更好選擇一些周邊二手房了。

從結(jié)果來(lái)說(shuō)，我個(gè)人比較推薦你優(yōu)先考慮二手撿漏的買法，其次再是看新房的緣分了。

我復(fù)盤了整個(gè)天府新區(qū)的新房來(lái)看，當(dāng)前能控制在170萬(wàn)左右甚至低于170萬(wàn)的新房，很少很少，如果要盤點(diǎn)的話，從最低門檻的來(lái)說(shuō)，**，93平的套三雙衛(wèi)戶型，總價(jià)門檻是160萬(wàn)，精裝尾盤，現(xiàn)在基本是沒(méi)啥好房源了，要的話，我們團(tuán)隊(duì)可以帶你看感受一下（下同），它優(yōu)點(diǎn)是總價(jià)門檻足夠低，也是滿足套三要求，中等學(xué)區(qū)的買法，而且還距離新川不算遠(yuǎn)，不過(guò)缺點(diǎn)是近高速，遠(yuǎn)離地鐵，從增值性角度來(lái)看，1.8萬(wàn)左右的價(jià)格也不是洼地。

然后是**南側(cè)的**，這個(gè)樓盤有90平的戶型，總價(jià)130萬(wàn)左右，門檻比較低，而且興隆湖的學(xué)區(qū)還算可以，生態(tài)環(huán)境好，但是缺點(diǎn)也很明顯，一是也遠(yuǎn)離地鐵1號(hào)線，二是90平是套二戶型，不好改為套三，所以地鐵和功能角度也差點(diǎn)意思。

總之買新房就是要取舍了，然后沒(méi)有新房情節(jié)的話，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手房就更合適了。

如果要?jiǎng)?wù)實(shí)的就近原則，那么選擇陸肖到萬(wàn)安都還算不錯(cuò)，比如新通大道附近的中鐵城錦南匯，95-106平的套三雙衛(wèi)，總價(jià)一百五六，折合單價(jià)1.5萬(wàn)多，還是精裝修，怎么看覺得是比較合情合理的價(jià)值買法，對(duì)于你通勤讀書自住，保值，都很不錯(cuò)。

中德英倫世邦J區(qū)，也有少量的89平套三雙衛(wèi)（得房率很高），成交總價(jià)有低于170萬(wàn)的案例，可以對(duì)標(biāo)參考買入。

周邊其他的樓盤，還可以考慮金地天府城（八九十平套三，次新房，地鐵口）；三利麓山城（萬(wàn)安地鐵口，一萬(wàn)六七的單價(jià)，買90平以上的大套三沒(méi)問(wèn)題）；萬(wàn)安這邊還可以看看麓山東側(cè)的合能楓丹鉑麓，距離地鐵也不遠(yuǎn)，樓盤比較低密，大套三也不少（附近還有麓云、麓府撿漏上車）。

從這些二手房的角度來(lái)說(shuō)，除了是二手標(biāo)簽，其他從地鐵、人口商業(yè)、單價(jià)總價(jià)以及通勤的角度來(lái)說(shuō)，我認(rèn)為都是非常不錯(cuò)的買法。