保利越賣越差，同行卻悄悄回暖？TOP10房企前8月銷售變幅

文|蜜妹 文章來源|閨蜜財(cái)經(jīng)

房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心似乎正在緩慢筑底。

根據(jù)中指研究院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，2025年1—8月，TOP100房企銷售總額為23270.5億元，同比下降13.3%。這一降幅與1-7月持平，同比2024年前8月的38.5%降幅更是大幅縮窄。

這意味著在經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的深度調(diào)整后，房地產(chǎn)市場(chǎng)終于透出更多暖意。

分級(jí)別來看，TOP10房企銷售額均值為1145.0億元，同比下降12.1%；TOP11-30房企銷售額均值為287.2億元，同比下降15.4%；TOP31-50房企銷售均值為138.3億元，同比下降10.9%；TOP51-100房企銷售額均值為66.2億元，同比下降15.4%。

圖表來源｜中指院（特此感謝！）

從TOP10房企來看，銷售額同比下跌的有7家，數(shù)量與前7月持平。

值得注意的是，保利發(fā)展成為前十中唯一跌幅繼續(xù)擴(kuò)大的房企，其他9家都是要么繼續(xù)增長(zhǎng)，要么跌幅縮窄。

在蜜妹看來，保利難以止跌可能源于以下幾個(gè)方面。

一是高基數(shù)效應(yīng)。2023—2024年保利逆勢(shì)擴(kuò)張，銷售額基數(shù)這兩年都遠(yuǎn)高于同行，而現(xiàn)階段市場(chǎng)容量未恢復(fù)，導(dǎo)致同比跌幅難以收窄。

再就是全國(guó)布局的“雙刃劍”效應(yīng)。保利發(fā)展作為全國(guó)布局最廣的房企之一，項(xiàng)目覆蓋從一線到五線城市。

但2025年樓市的矛盾是：核心城市回暖、三、四線冰封，保利的“全層級(jí)布局”，部分踩中了市場(chǎng)的軟肋。

而即使在一線和強(qiáng)二線城市，保利也面臨中海、華潤(rùn)、建發(fā)等房企的激烈競(jìng)爭(zhēng)，份額被擠壓。

最后，作為規(guī)模型房企，保利過去依賴“高周轉(zhuǎn)、高杠桿”模式快速擴(kuò)張，但在行業(yè)從“規(guī)模紅利”轉(zhuǎn)向“精細(xì)化紅利”的周期中，其戰(zhàn)略調(diào)整明顯滯后。

不過，雖然銷售額變幅跑輸大盤，但保利發(fā)展的銷售均價(jià)比較穩(wěn)。其半年報(bào)顯示上半年銷售均價(jià)同比提升12%至2.03萬元/平方米。

另外TOP10房企里還有3家前8月銷售額為同比上漲，分別是中國(guó)金茂+25.67%、建發(fā)房產(chǎn)+9.46%、越秀地產(chǎn)+3.55%。

其中，中國(guó)金茂相比前7月的+23.1%漲幅擴(kuò)大，建發(fā)房產(chǎn)相比前7月的5.56%漲幅也擴(kuò)大，越秀地產(chǎn)則漲幅從前7月的11.9%縮窄至前8月的3.55%。

在蜜妹看來，越秀的增速回落可能與其項(xiàng)目推盤節(jié)奏有關(guān)。

作為廣州國(guó)企，越秀在大本營(yíng)市場(chǎng)具有明顯優(yōu)勢(shì)，廣州市場(chǎng)的穩(wěn)定性為其提供了基本盤。但全國(guó)化擴(kuò)張過程中，不可避免地會(huì)遇到各區(qū)域市場(chǎng)分化的挑戰(zhàn)。

越秀前8月銷售額相比前7月僅增加53億元，增長(zhǎng)動(dòng)力有所減弱，這可能預(yù)示著其后續(xù)增長(zhǎng)面臨壓力。

最后值得一提的是萬科。相比前7月，萬科前8月的銷售額同比降幅縮窄超10個(gè)百分點(diǎn)，今年以來罕見。

盡管萬科這個(gè)銷售跌幅在TOP10中仍屬偏高，但已從去年同期的巨幅下跌中明顯企穩(wěn)，顯示出這家行業(yè)標(biāo)桿頑強(qiáng)的生命力。

萬科的企穩(wěn)，是一場(chǎng)深刻的“刮骨療毒”式自救的結(jié)果。首先是堅(jiān)決的資產(chǎn)處置和業(yè)務(wù)聚焦；其次是得到了深圳國(guó)資委的鼎力支持；再就是萬科的品牌和產(chǎn)品底蘊(yùn)依然深厚。

不過，萬科龐大的存量資產(chǎn)和歷史包袱，仍需時(shí)間消化，復(fù)蘇之路注定不會(huì)平坦。

綜上，從TOP10房企的銷售變幅背后，我們依稀能看到行業(yè)的未來走向：產(chǎn)品力、區(qū)域聚焦、多元化造血將成為房企活下去的“三駕馬車”。而盲目擴(kuò)張、全國(guó)撒網(wǎng)的模式已徹底過時(shí)。

文章僅供討論分析，不構(gòu)成投資建議。