浙江
8月28日，《中共中央國務院關于推動城市高質量發展的意見》公布，特別提到了：“支持老舊住房自主更新、原拆原建”。
讓近年來持續引發社會關注的老舊小區自主更新話題，再度成為輿論焦點。
大家最關心的是，以后老舊小區是不是都能自主更新了？
北京、廣州、杭州等部分城市有老舊小區自主更新嘗試和案例，但未能全面推進，實施的難點在哪里？
01
自主更新是未來趨勢嗎？
中辦國辦的這份文件，是在7月份全國城市工作會議上確定的。
開宗明義：“我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。”
意味著當前我國城市發展歷史階段已經發生了變化，轉向存量提質增效為主的歷史新階段。
其實，在中國主要城市中，特別是市中心的老舊小區，政府拆遷的難度是非常大的。
原先，在部分城市試點開展的“老舊小區自主更新、原拆原建”只是個案，這份文件的出臺，意味著在中央政府最高行政級別頂層設計層面，對這一模式進行了背書和推動。
不管我們愿意也好，不愿意也好，主動也好，被動也好，這是一個趨勢。
未來能被列入自主更新、原拆原建的老舊小區，生活居住品質會大大提升，資產保值價值也會有所增強。
02
自主更新的難點在哪里？
我們杭州曾有一個非常知名的老舊小區自主更新、原拆原建的案例。
作為浙江首個原拆原建，采用“政府主導、居民自籌為主”的原址重建新模式，小區居民自籌約4.7億元，占小區重建全部費用的八成以上。但在小區交付過程中，還是伴隨著爭議與僵持。
杭州浙工新村是個案，是非典型案例，也很難算是非常成功的案例。
自主更新后的浙工新村
圖源：潮新聞
北京、廣州、杭州等部分城市有老舊小區自主更新嘗試和案例，但未能全面推進。可見，自主更新的難度還是非常大的。
首先，主要是法律法規流程。
《民法典》規定，改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。
雖然是雙四分之三以上同意即可實施，但實際操作幾乎沒有可能，必須有地方的可實施的法律法規。
目前各地也正在積極探索和推進中，比如，深圳和廈門等城市已出臺了城市更新條例。
《深圳經濟特區城市更新條例》規定：“申報拆除重建類城市更新單元計劃時，舊住宅區所在地塊應當經專有部分面積占比百分之九十五以上且占總人數百分之九十五以上的物業權利人同意”。
《廈門經濟特區城市更新條例》規定：“城市更新涉及國有土地上私有房屋騰退的，在簽訂搬遷補償協議的專有部分面積和房屋所有權人人數占比均不低于百分之九十時，可以申請區人民政府對未簽約部分組織調解，經調解未能達成一致，為了保障和促進公共利益，確需征收房屋的，區人民政府可以對未簽約部分作出房屋征收決定。”
同時，老舊小區自主更新也必須有實施主體。這個主體要么是政府有關部門，要么引入市場化的第三方機構。
實施主體將全面負責老舊小區自主更新項目的全流程管理，包括立項申報、行政審批、工程建設及后期維保等各個環節，確保權責清晰、責任明確。
其次，自主更新資金的籌集也有很大困難。
部分業主可能有各種原因，比如產權不夠清晰、離婚未析產、確實資金有困難等等。
廈門大學趙燕菁教授提出的方案可以作為參考。
實際上，自主更新是一次居民家庭資產負債表和城市資產負債表的修復。居民可通過抵押未來房產增值部分獲取貸款，業主逐步用出租或出售收益還款。
簡單來講，比如，50㎡的老房子需要自主更新，成本是25萬元，如果評估原拆原建后新房價值50萬元。那所需的25萬元，完全可以由金融機構介入，做抵押貸款來解決。
下一期，我們會繼續討論，自主更新對業主來說，真的劃算嗎？老舊小區的房子值得投資嗎？
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