從17.14億降至4.66億，重慶商業巨無霸降至評估價22%仍無人問津

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9月5日，楊家坪商圈的重慶中迪廣場資產包以4.66億的總價進行了第十次拍賣，但再次遭遇流拍。

據悉，中迪廣場資產包評估價21.43億元，自2025年1月14日啟動首次拍賣，首次起拍價按評估計8折計算，約為17.14億元，但無人報名。

此后，項目不斷站上法拍席。項目起拍價也從17.14億一路下降至如今的4.66億，累計降價12.48億，但始終無人問津。

而4.66億的起拍價，已經只相當于評估價的22%。

這個建筑規模高達77萬方的巨無霸商業綜合體，曾經是楊家坪商圈復興的希望，為何卻淪落至此？

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中迪禾邦成立于2006年，是起家于四川達州、總部設立于成都的開發商。

2015年中迪禾邦開始激進擴張，并宣稱要在3年內進入四川房地產開發10強之列，到2020年進入中國房企百強，打造“全國一流的商業帝國”。

2015年1月20日，中迪禾邦以23.2億元底價拿下大楊石組團一宗純商業商務用地，該土地占地面積4.2萬㎡，容積率高達11，樓面單價5000元/㎡。

根據規劃，楊家坪中迪廣場總建筑面積約77萬㎡，商業經營建筑面積約20萬㎡，另外規劃2棟258米超高層地標5A寫字樓、3棟150米超高層商務樓宇、1棟100米五星級酒店。

2017年，重慶中迪廣場開盤，商鋪售價為2-8萬元/平米，開盤銷售7億元，一時風光無限。

中迪廣場分為南區和北區。北區部分宣傳為歐洲城時尚中心，于2019年1月25日開業，引入了鐘書閣書店、新幕寰亞影城等品牌商家。鐘書閣一度成為網紅打卡地，備受好評。

然而，中迪禾邦集團從2018年開始就已陷入連年虧損的困境。中迪廣場南區商業部分也悄悄停工。

2019年底，中迪廣場商鋪均價從當年年初的30000元/平米直降至12000元/平米。執行折扣為全款5.5折，按揭6.5折。按揭和全款的折扣之差，竟然達到10個點，中迪禾邦現金流問題已然加劇。

2020年2月，地產業圈流傳著一份要求員工主動離職以及遲發工資的通知的微信群截圖。

2020年4月，中迪禾邦法人變更，原法人李勤退出，另一名達州幫大佬劉軍臣成為法人。

2020年底，楊家坪中迪廣場因債權人起訴而被銀行查封，涉及業主達400多人。

隨著中迪暴雷，中迪廣場商場也舉步維艱，日益凄涼。到2024年，網紅書店鐘書閣也最終退出了。

2024年12月中迪被裁定破產清算。審計顯示，其賬面資產92.84億元，負債高達114.66億元，資產負債率123.5%，嚴重資不抵債。

2025年至今，重慶楊家坪中迪廣場十次站上法拍席，均以流拍告終，無人問津。

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我們再來具體看一下此次拍賣的楊家坪中迪廣場的資產內容。

阿里法拍顯示，此次標的物是重慶中迪禾邦實業有限公司擁有的房產、在建工程、土地使用權、電子及辦公設備。具體來看包含：

1、房屋：重慶中迪廣場1、2、3、4幢的房屋共220套，建筑面積合計110,185.90平方米；其中1幢商業裙樓106套，均為商業服務或辦公用房；2幢塔樓89套，均為辦公用房；3幢塔樓13套，均為辦公用房（實際為公寓）；4幢塔樓12套，均為辦公用房（實際為公寓）。

2、在建工程：重慶中迪廣場1幢（位于吊2、負1層及以下樓層）、5-8幢在建工程；其中5棟（僅進行了7至 10層主體施工）和7棟（7層以上未修建）為總高54層約248米雙子塔，6棟為中迪廣場北區商業裙樓（已封頂），8棟為20層酒店（已封頂）。

3、房產、在建工程對應的土地使用權：根據房地一體原則，房產、在建工程對應的土地使用權與房產、在建工程一并整體處置（重慶中迪廣場項目用地面積46,543.00㎡，規劃總建筑面積511,973.00㎡。）

4、電子及辦公設備：主要為電腦、打印機、辦公桌椅等，共計518項。

大體上說，此次拍賣核心資產包括中迪廣場北區地塊全部在建工程，以及南區剩余在建工程和已建未出售的部分商鋪、寫字樓及商業公寓。

傳統核心商圈的商業商務資產包，為何跌至評估價的20%仍無人問津呢？

我認為主要有以下幾個原因。

第一，從整個重慶的商業格局來看，目前已是嚴重過剩。遍地的商業購物中心分散了消費人群，萬象城商業又虹吸了楊家坪片區的中高端消費，楊家坪中迪廣場商業盤活的難度極大。

第二，重慶商務寫字樓同樣嚴重過剩。楊家坪中迪廣場雖然起拍價不高，但中迪廣場資產包中兩棟248米的雙子塔后續建設所需投資太高，而后期想要銷售變現非常困難。

第三，當下整個房地產市場大環境持續低迷，房地產企業普遍戰略收縮，資產投資更為謹慎。而商業商務類項目投資大、回報慢，絕大多數房企通常都不感興趣。

所以重慶中迪廣場超跌至評估價的22%，卻仍然無人問津。

但愿，重慶中迪廣場能迎來好消息。