謝逸楓：全國有6億棟房子？真相是超過90%為非商品房非住宅

文/謝逸楓

2023年2月15日，官方透露，住房城鄉(xiāng)建設(shè)行業(yè)獲取了全國近6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑數(shù)據(jù)以及80多萬處市政設(shè)施數(shù)據(jù)。這份官方首次調(diào)查的全國房屋建筑數(shù)據(jù)，堪稱史詩級的房屋建筑調(diào)查，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)動員了260多萬人參與。

值得注意的是6億"棟"房屋建筑數(shù)據(jù)，不是6億"棟"房子。這一數(shù)字，遠(yuǎn)超此前各方猜測，引發(fā)市場上廣泛討論。毫無疑問，這是官方首次對全國房屋建筑的存量進行全面普查，數(shù)據(jù)精確到鄉(xiāng)鎮(zhèn)級別。

全國到底有多少棟城鄉(xiāng)房屋建筑，未披露數(shù)據(jù)前，市場一無所知。2025年1月，住建部的《全國建筑存量調(diào)查報告》揭開了這個謎底，截至2024年底，中國建筑總量達(dá)到6.02億棟，總建筑面積1070億平方米。

2023年2月23日晚，“官方披露全國已有6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑”的引發(fā)全國熱議，最不可思議的是居然有人對“全國已有6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑”這一調(diào)查數(shù)據(jù)，加以誤導(dǎo)、偷換概念與片面解讀，讓市場形成恐慌。

“全國有6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑”的數(shù)據(jù)被解讀為“全國有6億棟房子”、“未來房價猶如白菜價”、“6億棟能住下60億人”、“房屋過剩等于房價崩盤”、“空置住宅房1億套（9780萬套）和住下3億人”，故意夸大房屋過剩問題。

中國到底有多少房子，真有6億棟房子？

6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑數(shù)據(jù)來源于哪里？由住建系統(tǒng)承擔(dān)的房屋建筑和市政設(shè)施普查，涉及全國6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑。其中農(nóng)村房屋量大面廣，以棟數(shù)計占城鄉(xiāng)房屋建筑總量90%以上，以面積計占一半。

而城鎮(zhèn)房屋則為4700多萬棟，同時城鎮(zhèn)房屋分為住宅與非住宅兩大類。之所以用棟做單位，主要是全國鄉(xiāng)村房屋的計量單位，很難用套和戶來計算，鄉(xiāng)村基本都是三層樓的房屋，因此，以棟來計算。

統(tǒng)計單位?以“棟”而非“套”為計量單位，不僅考慮到一棟建筑可能包含多套住宅或非住宅空間，也考慮到城鄉(xiāng)構(gòu)成問題。其中農(nóng)村房屋占比超90%（以棟數(shù)計），城鎮(zhèn)房屋約4700萬棟，說明城鎮(zhèn)房屋占比少。??

城鎮(zhèn)房屋中，是包括住宅與非住宅（廠房、員工宿舍、農(nóng)村自建房、酒店、長租公寓、寫字樓、公共設(shè)施、小產(chǎn)權(quán)房等）混合統(tǒng)計，實際商品房、商品住宅占比有限。??這將是所謂的6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑數(shù)據(jù)的具體類型、數(shù)據(jù)構(gòu)成來源。

值得注意的是住建部公布的“6億棟”房屋建筑數(shù)據(jù)，不等同于“全國有6億棟房子”的說法。主要原因是在這個“6億棟”房屋建筑中，大部分是農(nóng)村房屋，超過90%是非商品房，而商品房屋、商品住宅占比小。

“6億棟”房屋建筑數(shù)據(jù)確為官方數(shù)據(jù)?，那么，6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑究竟是指什么？實際上，官方的6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑，是指所有建筑類型，包括住宅和非住宅（廠房、農(nóng)村自建房、酒店、寫字樓等），最終匯總為近6億棟的總體數(shù)據(jù)。??

6億棟能住下60億人？未來房價猶如白菜價？

市場上有人用“6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑數(shù)據(jù)”，簡單推導(dǎo)出住房嚴(yán)重過剩，“未來房價猶如白菜價”的天大笑話預(yù)測，甚至說“6億棟能住下60億人、空置住宅房1億棟（之前有機構(gòu)說9780萬棟）和住下3億人”的謬論，故意夸大房屋過剩問題。

實際上，按照報告顯示，明確界定了"棟"的定義，具有獨立承重結(jié)構(gòu)、可單獨使用的建筑單元。按此標(biāo)準(zhǔn)，一棟高層住宅樓算一棟，一座獨立農(nóng)房也算一棟。這6億棟出城鄉(xiāng)房屋建筑中，其中城鎮(zhèn)建筑1.8億棟，占比30%。

農(nóng)村建筑4.22億棟，占比70%。數(shù)據(jù)背后揭示了特有的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)。從用途看，住宅類建筑5.36億棟，占總量的89%。公共建筑0.46億棟，占7.6%。工業(yè)建筑0.2億棟，占3.4%。住宅建筑中，農(nóng)村住宅占比高達(dá)76.3%，達(dá)4.09億棟。

形成鮮明對比的是城鎮(zhèn)住宅僅1.27億棟，卻容納了全國60%以上的人口。這種不平衡分布反映了中國快速城鎮(zhèn)化過程中的結(jié)構(gòu)性特征。事實上，普查目的?主要用于自然災(zāi)害風(fēng)險評估（如抗震、防火性能），并非直接反映住房市場供需。??

那么。這6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑中有多少是"閑置"的？報告給出的答案令人震驚，全國建筑空置率達(dá)17.3%，約1.04億棟建筑處于長期空置狀態(tài)。必須注意的是這個17.3%、1.04億棟房屋建筑，不是指商品房、商品住宅設(shè)計。

農(nóng)村空置率高達(dá)21.7%，約9100萬棟農(nóng)房無人居住。城鎮(zhèn)空置率為8.6%，約1550萬棟建筑空置。毫無疑問，空置的1億多棟房屋建筑，相當(dāng)于整個日本國家的建筑總量，這一數(shù)據(jù)令人深思。但是，商品房、商品住宅占比小。

用“人均0.43棟房子”、“6億棟房子、1億棟空置房”，一方面是進而推導(dǎo)出“房地產(chǎn)市場徹底崩盤”，純屬無稽之談。一方面是試圖暗示房地產(chǎn)已經(jīng)供大于求，進而引發(fā)恐慌情緒。這種偷換概念的做法，完全是在誤導(dǎo)大眾。

用城鄉(xiāng)“房屋建筑總量”來推測房價走勢，是不科學(xué)、不合理的，因為統(tǒng)計口徑不一致、城市分化、人口流動和住房需求的差異性。房價最終取決于供需，而非庫存數(shù)量。因此，不能忽略供需結(jié)構(gòu)，房屋過剩不等于房價崩盤。

“未來房價猶如白菜價”永遠(yuǎn)是可能的，因為地價、稅收、建安、規(guī)劃設(shè)計、房企利潤、銀行貸款利息和抵押物擺在哪里。最關(guān)鍵是房價再低，都不會是白菜價，況且土地價值未來永遠(yuǎn)是上漲的。

從上面的分析就可以知道，“6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑、1億棟城鄉(xiāng)房屋建筑”中商品房、商品住宅占比非常小，所以“未來房價猶如白菜價”、“6億棟能住下60億人、空置住宅房1億棟（之前有機構(gòu)說9780萬棟）和住下3億人”的言論是錯誤的。

必須接受這一事實，房地產(chǎn)總量（2021年成交量）已達(dá)峰值，未來十年將從增量擴張轉(zhuǎn)向存量優(yōu)化。農(nóng)村建筑空心化最嚴(yán)重。調(diào)查顯示，在4.22億棟農(nóng)村建筑中，有超過1.5億棟屬于季節(jié)性使用或完全閑置狀態(tài)。

東北三省和中西部省份農(nóng)村房屋空置率普遍超過30%，個別縣市高達(dá)50%以上。閑置建筑不僅是資源浪費，還帶來安全隱患和鄉(xiāng)村治理難題。空置房產(chǎn)成本遠(yuǎn)非零。據(jù)住建部測算，一棟閑置建筑每年產(chǎn)生約建造成本1.7%的維護和稅費支出。

全國1.04億棟空置建筑，每年隱性成本高達(dá)4200億元。這還不包括土地資源的機會成本和環(huán)境外部性成本。從國民經(jīng)濟角度看，這是巨大的資源浪費。從建筑密度看，按國土面積計算，中國平均每平方公里有6.3棟建筑。

這個數(shù)據(jù)，遠(yuǎn)高于美國的2.1棟和俄羅斯的0.7棟，接近日本的7.2棟和德國的8.1棟。按人均計算，中國每千人擁有424棟建筑，高于世界平均水平的267棟。毫無疑問，這表明中國建筑總量已相對充足。

6億棟建筑帶來的是巨大的維護更新市場。住建部評估，按照建筑平均使用壽命50年計算，每年需投入GDP的2.8%用于建筑維護更新，約3.7萬億元。2024年實際投入1.9萬億元，缺口50%。這解釋了許多老舊小區(qū)維護不善、功能老化。

房屋建筑存量與國民經(jīng)濟密切相關(guān)。根據(jù)住建部測算，全國建筑資產(chǎn)總值約為572萬億元，相當(dāng)于2024年GDP的4.3倍。其中住宅類建筑價值約423萬億元，占比73.9%。這解釋了為何房地產(chǎn)調(diào)整對經(jīng)濟影響如此深遠(yuǎn)，它實在太大了。

2024年家庭總資產(chǎn)中房產(chǎn)占比高達(dá)66.7%，遠(yuǎn)高于美國的26.5%和日本的38.1%，高度依賴單一資產(chǎn)的財富結(jié)構(gòu)，增加系統(tǒng)性風(fēng)險。2025年一季度數(shù)據(jù)顯示，房價每下跌1%，導(dǎo)致家庭財富縮水4.23萬億元，相當(dāng)于當(dāng)季GDP的11.6%。

毫無疑問，結(jié)構(gòu)性過剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存，是當(dāng)前中國住房市場的典型特征。按照住建部報告指出，三四線城市和農(nóng)村地區(qū)建筑量占比高達(dá)78.3%，實際居住人口僅占全國總?cè)丝诘?6.7%，一二線城市占全國總?cè)丝诘?3.3%。

中國大規(guī)模建設(shè)房屋時代已經(jīng)過去了。數(shù)據(jù)表明，中國人均住房建筑面積達(dá)到38.6平方米，已超過英國、日本等發(fā)達(dá)國家。從總量上看，中國不存在住房短缺問題。未來政策重點應(yīng)轉(zhuǎn)向存量優(yōu)化、結(jié)構(gòu)調(diào)整和質(zhì)量提升。

房屋過剩是否意味著住房問題已解決，不需要建房了，答案是否定的。2024年房價收入比數(shù)據(jù)顯示，北京、上海等一線城市高達(dá)18-22倍，遠(yuǎn)超國際警戒線的6倍。特大城市住房可負(fù)擔(dān)性依然是嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。問題不在總量，而在結(jié)構(gòu)和分配。

房屋產(chǎn)權(quán)情況非常復(fù)雜。按照住建部的報告來看，8.9億套住房單元中，約有1.7億套屬于非標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)狀態(tài)，包括小產(chǎn)權(quán)房、歷史遺留問題房產(chǎn)等。全國約有3800萬棟建筑屬于"無證建筑"，主要集中在農(nóng)村和城鄉(xiāng)結(jié)合部。

住房供需相對平衡，存量時代來臨

目前全國建筑平均齡期為24.6年，其中農(nóng)村建筑平均年齡29.8年，城鎮(zhèn)建筑平均年齡為17.5年。建于2000年后的新建筑占總量的52.7%，反映了過去二十多年大規(guī)模建設(shè)的成果。14.2%的建筑建于1980年前，其中大部分集中在農(nóng)村地區(qū)。

存量區(qū)域分化嚴(yán)重，東部地區(qū)建筑占全國總量的31.7%，中部地區(qū)占38.4%，西部地區(qū)占29.9%。四川、河南、山東位居前三，建筑數(shù)量均超過3000萬棟。人均建筑面積方面，上海為28.7平，內(nèi)蒙古高達(dá)94.3平，區(qū)域差異懸殊。

將建筑棟數(shù)轉(zhuǎn)換為住房套數(shù)，結(jié)果更加直觀。根據(jù)住建部門的估算，6.02億棟城鄉(xiāng)房屋建筑大約對應(yīng)8.9億套住房單元，平均每棟建筑包含1.48套住房。城鎮(zhèn)地區(qū)這一比例高達(dá)4.3套/棟，農(nóng)村地區(qū)則接近1:1。

全國約有4.9億戶家庭，平均每戶家庭擁有1.82套住房。這一數(shù)據(jù)解釋了為何許多城市房價下跌卻難以刺激需求——市場已接近飽和。中國住房存量研究報告顯示，1978-2020年中國城鎮(zhèn)住宅存量從不到14億平方米增至313.2億平方米。

城鎮(zhèn)人均住房建筑面積從8.1平方米增至34.7平方米，城鎮(zhèn)住房套數(shù)從約3100萬套增至3.63億套，套戶比從0.8增至1.09。一般而言，套戶比小于1，表明一國住房供給總體不足，套戶比等于1，表明一國住房總體基本供求平衡。

考慮到休閑度假需求、因人口流動帶來的人宅分離等情況，成熟市場的套戶比一般在1.1-1.2。從國際看，美國、日本的套戶比分別為1.15、1.16，德國為1.02，英國為1.03，中國城鎮(zhèn)住房套戶比接近1.1，表明住房供給總體平衡。

按照人口變化趨勢分析未來住房需求，結(jié)論不樂觀。統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年中國常住人口已連續(xù)第三年負(fù)增長，減少175萬人。社科院預(yù)測到2035年人口將減少約8000萬，相應(yīng)減少約2500萬戶住房需求。

面對6億棟房屋建筑存量，絕對不是釋放城市住房過剩、房子在未來將越來越不值錢、二手房會越來越不好賣、新房開發(fā)停止、房企剩余20%、20%的城市和20%的房子有價值、房價崩盤、房價猶如白菜價、未來房價長期下跌的信號。

面對6億棟房屋建筑存量，未來房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)五大趨勢。一是存量交易將超過新房銷售，成為市場主體。二是城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造將成為建筑業(yè)主戰(zhàn)場。三是建筑養(yǎng)老一體化將應(yīng)對人口老齡化挑戰(zhàn)。

四是農(nóng)村閑置房屋盤活將釋放巨大價值。五是租賃市場將獲得政策支持，成為重要發(fā)展方向。因此，房地產(chǎn)市場未來的增長點，短期內(nèi)在“新房開發(fā)”，長期在存量房改造、城市更新、租賃住房、代建、物業(yè)管理、商業(yè)自持的新模式。

房子到底值不值錢，不是看房屋總量多少，主要是取決于城市能級、房子類型、地段位置、人口和資金及人才流向、基礎(chǔ)設(shè)施和教育及醫(yī)療資源完善程度、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和等，另外是城市的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)等。

2023年2月20日，證監(jiān)會宣布啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點工作，在現(xiàn)有私募股權(quán)投資基金框架下，新設(shè)“不動產(chǎn)私募投資基金”類別，并采取差異化的監(jiān)管政策，致力于促進房地產(chǎn)市場盤活存量。

2023年2月20日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會正式發(fā)布《不動產(chǎn)私募投資基金試點備案指引（試行）》，明確了不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍、參與要求、信息披露等一系列細(xì)則，對該類基金業(yè)務(wù)進行了系統(tǒng)化規(guī)范。

不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房（存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營用房、基礎(chǔ)設(shè)施項目等。基金進入行業(yè)，有效擴充融資渠道，提升專業(yè)化運營能力，有力促進租賃住房的健康發(fā)展。

從更長遠(yuǎn)周期來看，房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式的邁進，意味著從快速開發(fā)到重視運營的轉(zhuǎn)變。不動產(chǎn)私募投資基金的試點，將幫助不動產(chǎn)進入以運營產(chǎn)生持續(xù)性現(xiàn)金流的發(fā)展模式，具備資產(chǎn)運營管理能力的企業(yè)，將受益于這一改革。