豪宅單價(jià)32萬，上海樓市冰火兩重天

上海樓市最近又掀起了價(jià)格新高。金陵華庭新盤開盤，均價(jià)20萬/㎡，頂樓復(fù)式單價(jià)32.68萬/㎡，總價(jià)2.8億。這已經(jīng)不是簡單的豪宅，而是進(jìn)入了天價(jià)豪宅時(shí)代。

2024年上海豪宅單價(jià)普遍在20萬左右，中海順昌玖里21.4萬，翠湖天地六期28萬，陸家嘴濱江凱旋門最高30.22萬。2025年，保利世博天悅以30.27萬刷新紀(jì)錄，僅三個(gè)月后，嘉里建設(shè)的金陵華庭就突破了32萬。廣州鵬瑞1號更甚，單價(jià)56.5萬/㎡，總價(jià)12.2億。

豪宅的銷售速度也令人咋舌。金陵華庭首期158套房，3小時(shí)售罄，入賬92.34億。這背后是超高凈值人群的避險(xiǎn)需求。經(jīng)濟(jì)不確定性增加，豪宅成為實(shí)物黃金。但這種熱度主要集中在頂層復(fù)式等稀缺資源上，一棟樓也就一兩套。

與豪宅市場的火熱形成鮮明對比的是普通住宅市場的疲軟。今年前7個(gè)月，上海新房銷售面積同比下降4%，銷售額下降6.5%。70城房價(jià)數(shù)據(jù)中，新房僅3個(gè)城市上漲，二手房全軍覆沒。上海新房價(jià)格微漲，主要是豪宅拉高了平均值。

北京豪宅最高18萬/㎡，遠(yuǎn)低于上海。李嘉誠在北京的項(xiàng)目備案價(jià)9.07-9.97萬/㎡，實(shí)際銷售價(jià)降至7萬左右，還搞了差價(jià)補(bǔ)貼。北京樓市比上海卷得多，降價(jià)促銷已成常態(tài)。

豪宅價(jià)格能持續(xù)攀升，主要因?yàn)閮蓚€(gè)因素：

限價(jià)放開后開發(fā)商自主定價(jià)，以及稀缺性推高溢價(jià)。頂層復(fù)式、景觀資源、私密性等，都成為高價(jià)的支撐點(diǎn)。但這種高價(jià)只是少數(shù)，一棟樓也就一兩套。

普通住宅市場則面臨去化壓力。上海二手房庫存已突破17萬套，總價(jià)300萬以下房源占比近半。300萬以下房源成交占比升至54.86%，剛需成為市場穩(wěn)定器。而豪宅市場卻在不斷刷新紀(jì)錄。

市場分化已成定局。核心城市的核心地段核心戶型仍是保值增值首選，但代表不了整個(gè)市場。豪宅熱賣不等于市場整體回暖，搶豪宅和搶普通住宅是兩個(gè)概念。

值得注意的是，今年上半年上海總價(jià)3000萬以上新房成交1096套，全年預(yù)計(jì)2000套，而去年全年1500多套。總價(jià)過億豪宅上半年成交19套，15套在上海。豪宅在一線城市井噴，但普通住宅市場仍在調(diào)整。

樓市分化已成常態(tài)，豪宅價(jià)格的天花板，可能真的沒有。但對普通人而言，與其關(guān)注那些32萬/㎡的豪宅，不如關(guān)注自己能負(fù)擔(dān)得起的房屋。理性看待市場才是正道。