喜提“水簾洞”？上海豪宅的真正考驗(yàn)，才剛開(kāi)始

來(lái)源：市場(chǎng)資訊

（來(lái)源：上海樓市情報(bào)）

最近，上海樓市的目光再次聚焦于一個(gè)名字，嘉佰道。

這個(gè)由宸嘉發(fā)展打造的高端產(chǎn)品系，在經(jīng)歷了成都、武漢等地的成功之后，如今攜兩個(gè)重磅項(xiàng)目嘉佰道·上海與嘉佰道·徐匯即將登陸上海市場(chǎng)。

然而，就在不久前，其上海首個(gè)項(xiàng)目嘉佰道長(zhǎng)風(fēng)的交付，卻上演了戲劇化的一幕。

01

3月28日，嘉佰道·長(zhǎng)風(fēng)提前交付。

官方通稿中，這場(chǎng)交付被描述為“現(xiàn)象級(jí)兌現(xiàn)”。媒體紛紛用“獨(dú)攬未見(jiàn)，終成可見(jiàn)”、“圓滿交付”等華麗辭藻為其加冕。

宣傳重點(diǎn)集中在“交房即辦證”的高效服務(wù)、社區(qū)內(nèi)全冠移植的樹木、精心布置的藝術(shù)品，以及為業(yè)主準(zhǔn)備的定制藝術(shù)禮盒等細(xì)節(jié)上。

一時(shí)間，“零差評(píng)交付”、“創(chuàng)造者的創(chuàng)造”等標(biāo)簽被反復(fù)提及，營(yíng)造出一種產(chǎn)品力與口碑雙豐收的盛況。

然而，僅僅幾天后，另一番景象開(kāi)始在社交媒體和部分媒體報(bào)道中浮現(xiàn)。

4月初，有業(yè)主爆料稱，收房后房屋出現(xiàn)天花板持續(xù)漏水，地面擺滿接水的水桶，戲稱“花10.4萬(wàn)元/㎡買了個(gè)水簾洞”。

更令人擔(dān)憂的是電梯安全問(wèn)題，多起“自由落體”式墜落事故讓業(yè)主心有余悸。此外，公共綠地被私自加裝軟隔離占用消防通道,這些問(wèn)題的集中爆發(fā)，與之前鋪天蓋地的贊譽(yù)形成了鮮明對(duì)比。

這場(chǎng)交付風(fēng)波，如同一面鏡子，照出了當(dāng)前高端豪宅市場(chǎng)宣傳與現(xiàn)實(shí)的割裂。

一方面，開(kāi)發(fā)商通過(guò)精美的展示區(qū)、藝術(shù)化的營(yíng)銷話術(shù)和高效的流程服務(wù)，構(gòu)建了一個(gè)關(guān)于高定生活的完美想象。

另一方面，房屋作為居住產(chǎn)品最基礎(chǔ)的工程質(zhì)量、安全規(guī)范，卻在光鮮的外表下出現(xiàn)了不容忽視的瑕疵。

這提醒市場(chǎng)，評(píng)判一個(gè)豪宅的標(biāo)準(zhǔn)，不應(yīng)止于視覺(jué)的震撼和服務(wù)的儀式感，更應(yīng)回歸到建筑本體的扎實(shí)與可靠。

02

要理解嘉佰道今日的爭(zhēng)議，或許需要回溯其操盤手,宸嘉發(fā)展的發(fā)家史。這家發(fā)軔于中國(guó)香港的房企，近年來(lái)以“白衣騎士”的形象頻繁出現(xiàn)在公眾視野，其最著名的案例便是盤活了成都著名的“爛尾”項(xiàng)目，原阿瑪尼藝術(shù)公寓。

該項(xiàng)目命運(yùn)多舛，自2006年拿地后，歷經(jīng)成都融通世紀(jì)、合展集團(tuán)、門里集團(tuán)等多個(gè)操盤手，卻始終未能順利建成交付，成為成都市中心的一個(gè)“傷疤”。

2022年，宸嘉發(fā)展接手后，將其更名為“成都·嘉佰道”，并投入重金對(duì)外立面以外的公區(qū)、園林、樣板間等進(jìn)行全面改造升級(jí)。憑借精準(zhǔn)的產(chǎn)品定位和藝術(shù)化營(yíng)銷，項(xiàng)目不僅成功“復(fù)活”，更在2023年登頂成都單價(jià)6萬(wàn)+豪宅銷冠。

這次成功的操盤，讓宸嘉發(fā)展一舉成名，奠定了其“高端藝術(shù)豪宅開(kāi)發(fā)商”的標(biāo)簽，也展示了其強(qiáng)大的資源整合與項(xiàng)目重塑能力。

此后，宸嘉發(fā)展將“嘉佰道”產(chǎn)品系迅速?gòu)?fù)制到武漢、上海等地。這種通過(guò)收購(gòu)城市核心區(qū)復(fù)雜項(xiàng)目、進(jìn)行高端化改造并快速實(shí)現(xiàn)價(jià)值兌現(xiàn)的模式，成為了宸嘉發(fā)展的獨(dú)特路徑。

03

如今，宸嘉發(fā)展將其最重要的兩枚棋子落在了上海價(jià)值最高的地段之一——徐匯。

即將入市的嘉佰道·上海與嘉佰道·徐匯，被合稱為“徐匯雙子”，承載著企業(yè)進(jìn)一步奠定頂級(jí)豪宅地位的野心，但也面臨著前所未有的審視。

嘉佰道·上海（東安路項(xiàng)目）

該項(xiàng)目位于徐匯區(qū)內(nèi)環(huán)“黃金三角”核心，東至東安路，西鄰上海音樂(lè)學(xué)院，北接零陵路，地處衡復(fù)歷史風(fēng)貌區(qū)與徐匯濱江之間，地段稀缺性毋庸置疑。

項(xiàng)目由5幢17-25層的住宅組成，容積率2.63，規(guī)劃約206套高端住宅。最大的亮點(diǎn)是交通，坐擁4、7、12號(hào)線三軌交匯，步行可達(dá)東安路站，通達(dá)性極佳。

然而，其劣勢(shì)也同樣明顯。

第一，項(xiàng)目作為東安路板塊舊改的收官之作，開(kāi)發(fā)復(fù)雜度高。在長(zhǎng)風(fēng)項(xiàng)目暴露出從漏水到電梯安全等一系列基礎(chǔ)工程質(zhì)量的“驚裝”現(xiàn)實(shí)后，市場(chǎng)有充分理由質(zhì)疑：一個(gè)連防水、電梯都做不好的開(kāi)發(fā)商，如何能駕馭好舊城改造中更復(fù)雜的地基、管線、結(jié)構(gòu)難題？其宣稱的精品私藏，會(huì)不會(huì)是下一個(gè)“驚裝”現(xiàn)場(chǎng)？

第二，是錯(cuò)位的競(jìng)爭(zhēng)與虛高的預(yù)期。 定位為“內(nèi)環(huán)核心低密+純大平層”，試圖在安瀾上海等巨無(wú)霸項(xiàng)目中以“小而精”錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。但這也意味著社區(qū)氛圍單薄、配套共享性差。僅憑“藝術(shù)”和“稀缺”兩個(gè)抽象概念，能否支撐起其高昂的售價(jià)，要打上一個(gè)大大的問(wèn)號(hào)。

嘉佰道·徐匯（龍華項(xiàng)目）

該項(xiàng)目位于徐匯龍華板塊，是2024年底經(jīng)過(guò)101輪激烈競(jìng)價(jià)、以總價(jià)43.8億元、溢價(jià)率40%奪得的“徐匯地王”。

而最核心的悖論在于“地王成本與市場(chǎng)接受度”的致命矛盾。 該項(xiàng)目以13.3萬(wàn)元/㎡的可售樓板價(jià)刷新徐匯紀(jì)錄，這意味著未來(lái)售價(jià)很可能沖向18-24萬(wàn)元/㎡的天際線。在2026年理性回歸的豪宅市場(chǎng)中，有多少買家愿意為龍華板塊支付如此驚人的單價(jià)？

其次，是“低密規(guī)劃”與“周邊抗性”的尷尬并存。 項(xiàng)目1.59的超低容積率在上海核心區(qū)確實(shí)稀缺，規(guī)劃了洋房、疊墅、聯(lián)排等低密產(chǎn)品。然而，其西側(cè)緊鄰龍華烈士陵園與龍華寺。對(duì)于追求純粹居住氛圍的頂級(jí)客群而言，這可能是“一票否決”的因素。

最重要的是，長(zhǎng)風(fēng)項(xiàng)目暴露出的工程質(zhì)量問(wèn)題，無(wú)疑會(huì)給這位“新地王”的潛在買家心中蒙上一層陰影——高昂的價(jià)格是否匹配得上經(jīng)得起考驗(yàn)的品控？

對(duì)于即將登場(chǎng)的嘉佰道·上海與嘉佰道·徐匯，市場(chǎng)有理由抱有更高的期待，也有理由提出更嚴(yán)苛的審視。它們占據(jù)著上海最好的土地，描繪著最美好的生活圖景。

我們期待宸嘉發(fā)展能真正兌現(xiàn)其“創(chuàng)造者的創(chuàng)造”的承諾，不僅是在營(yíng)銷層面，更是在產(chǎn)品營(yíng)造的每一個(gè)細(xì)節(jié)。