獨(dú)立觀點(diǎn),靜觀西安樓市。
板塊分析,避免霧里看花。
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西安樓市巨變,曾在2024年高呼的 “重回主城” 已悄然變成現(xiàn)實(shí)。
西安主城區(qū)土地稀缺,但在早幾年城改的推動下,也儲備了部分凈地,其中最具代表性的當(dāng)屬幸福林帶片區(qū),隨著周邊廠區(qū)拆遷,該區(qū)域可開發(fā)土地達(dá)8000畝,體量十分龐大。
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?幸福林帶實(shí)拍
幸福林帶片區(qū)過去一直不太被看好,這其中有歷史因素:曾經(jīng)東郊分布著大片老舊家屬院,還有秦川廠、黃河廠等軍工企業(yè),讓很多人望而卻步。
不過,隨著 2021 年幸福林帶建成、地鐵8號環(huán)線開通,該區(qū)域價(jià)值早已不能同日而語,如今已成為東郊板塊未來發(fā)展的巨大引擎。
目前區(qū)域內(nèi)已聚集百度智慧中心、銀泰中心、傳化智聯(lián)(龍湖長樂天街)等項(xiàng)目。
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?幸福林帶實(shí)拍
盡管當(dāng)下幸福林帶的商業(yè)發(fā)展成果仍被詬病,但用長遠(yuǎn)的眼光看,這無疑為區(qū)域創(chuàng)造了騰飛機(jī)遇。
住宅項(xiàng)目方面,板塊早期(如2020年)已有龍湖天曜入市;隨著幸福林帶建成、配套不斷完善,2024 年土拍節(jié)奏加快,中建幸福序、旭景豐顥園已開盤銷售。
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?西安愛知中學(xué)
2025 年 3 月,新城區(qū)與愛知中學(xué)簽約。作為西安教育體系中除 “五大名校” 外的實(shí)力學(xué)府,此次簽約對區(qū)域樓盤的意義不言而喻。
2025 年 7 月,金茂與貝殼聯(lián)手在該板塊摘地(地塊編號XC4-2-39),樓面價(jià)5263元 /㎡,目前該項(xiàng)目案名 “幸福曉棠” 已正式發(fā)布,這也是中國金茂在西安的首座 “棠系” 產(chǎn)品,以 “全齡友好” 為整體產(chǎn)品理念,值得期待。
同時(shí)需配建一所占地 25.107 畝的公辦小學(xué),辦學(xué)規(guī)模 24 個(gè)班。
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?板塊新項(xiàng)目位置示意
同年 8 月 15 日,西安匠作置業(yè)以8.362億元摘得該板塊70.127 畝地塊(地塊編號:XC3-3-2-11),容積率 2.8,樓面地價(jià)約6388元/㎡;9月11日,該項(xiàng)目案名 “長纓賦” 正式發(fā)布,將由金地管理代建開發(fā)。
也是在2025年9月11日,陜建在該板塊以6.192億元拿下 85.22 畝商住用地(地塊編號:XC3-3-62),折算樓面價(jià)約4360元 /㎡,同時(shí)需配建一所占地62畝的公辦中學(xué)(地塊編號:XC3-3-61),從土拍信息可知,該中學(xué)為 “24 班初中+ 18班高中” 的辦學(xué)規(guī)模。
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?幸福林帶實(shí)拍
不難發(fā)現(xiàn),東郊幸福林帶片區(qū)通過地鐵6號線、8號線、生態(tài)林帶、教育名校、商業(yè)配套的全面疊加,正迅速成為一片全新的城市開發(fā)熱土。
而住宅用地與教育用地捆綁出讓的模式,不僅讓未來教育配套的落地更有保障,對開發(fā)商而言,降低了拿地風(fēng)險(xiǎn);對購房者而言,也降低了買房 “踩空” 的風(fēng)險(xiǎn),同時(shí)對周邊土地的后續(xù)出讓也大有益處。
幸福林帶的優(yōu)勢在于,它地處主城東郊,與西安城區(qū)高度融合,避免了遠(yuǎn)郊新區(qū) “偏安一隅” 的發(fā)展焦慮。
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?幸福林帶實(shí)拍
我們不得不承認(rèn),西安樓市的板塊格局已悄然改變。
在樓市下行趨勢中,不論是高新 CID、軟件新城,還是浐灞、港務(wù)區(qū)等板塊,都面臨著 “價(jià)值重估”,借此調(diào)整之際幸福林帶完全有機(jī)會趁勢而起,成為新的性價(jià)比板塊。
因此,對購房者而言,也很有必要換個(gè)視角,主動了解城市發(fā)展的熱點(diǎn)動向,這將直接關(guān)乎未來資產(chǎn)價(jià)值的漲跌。
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