光廳面積計(jì)入板率！成都樓市“作弊器”遭強(qiáng)制規(guī)范！

9月，成都市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了關(guān)于公開征求《〈成都市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2024）〉 的補(bǔ)充規(guī)定》意見的公告。據(jù)悉，本次政策調(diào)整，是對先前市場贈送方式泛濫 的約束手段，旨在保障住宅項(xiàng)目的整體品質(zhì)。

自該征求意見公告正式掛網(wǎng)后，引起了網(wǎng)友的熱議，其中最讓人關(guān)心的話題是里面提到的“住宅的板率由之前的20%，提升到了30%。”

“板率”是一個專業(yè)術(shù)語，是指住宅戶型中飄窗、陽臺以及非公共活動空間（包含但不限于各類形式的入戶花園、空中花園、露臺、退臺、設(shè)備平臺、空調(diào)板、構(gòu)造板、結(jié)構(gòu)板、抗震板等）的水平投影面積占該套住宅套型建筑面積的比例。

對此，不少購房者發(fā)出疑問 ，剛 買的新規(guī)房，又要被迭代了？

當(dāng)然不是！此30%非彼30%！

提升附屬空間品質(zhì)

并非板率提升至30%

在官方發(fā)布的 《征求意見》中提出，在提升房屋附屬空間品質(zhì)方面，陽臺、飄窗、入戶花園等附屬空間的水平投影面積，不得超過項(xiàng)目住宅計(jì)容建筑面積的30%，兼顧居住舒適度與規(guī)劃合理性；陽臺無論封閉與否，均按水平投影面積的1/2納入容積率計(jì)算，促進(jìn)建筑立面協(xié)調(diào)統(tǒng)一。

回溯2024版新規(guī)，要求“每套住宅飄窗、陽臺及非公共活動空間（含入戶花園、空中花園等，不含開敞式電梯前室、外廊等）的水平投影面積不大于該套住宅套型建筑面積的20%”。

對比可見，補(bǔ)充規(guī)定的核心并非將板率從20%提升至30%，而是首次將開敞式電梯前室、外廊、空腔、鏤空、花池等此前未納入統(tǒng)計(jì)的空間納入板率計(jì)算范疇，這一調(diào)整將保持政策的穩(wěn)定性，確保前后住宅產(chǎn)品不發(fā)生重大迭代、減少對存量產(chǎn)品去化的沖擊。讓附屬空間的總面積管控更趨嚴(yán)謹(jǐn)，從源頭保障住宅產(chǎn)品的合規(guī)性與一致性。

盡管板率有所提升，但飄窗和凹陽臺等建筑面積將被計(jì)入板率之中，這意味著開發(fā)商在設(shè)計(jì)和施工中必須更加規(guī)范，禁止隨意將原本位于樓體外的空間通過搭建等手段擴(kuò)展到室內(nèi)。這種現(xiàn)象曾經(jīng)導(dǎo)致一些項(xiàng)目的得房率幾乎達(dá)到了不可思議的地步，讓購房者眼花繚亂。

板率提升至30%

不等于贈送率對應(yīng)提升

業(yè)內(nèi)人士表示，板率對于購房者最大的實(shí)惠其實(shí)就是空間贈送。但是需要注意一點(diǎn)，板率20%、30%并不代表贈送率或得房率都對應(yīng)提升這么多。這一次的新規(guī)補(bǔ)丁，其實(shí)是對過往規(guī)范做了一次標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，將部分模棱兩可的區(qū)域全部納入到了相同的標(biāo)準(zhǔn)下，都計(jì)入到板率測算當(dāng)中。

針對板率提升到30%，戶型的實(shí)得面積是否就比之前更大了？業(yè)內(nèi)人士表示，過去20%的板率時代，沒有將私梯明廳計(jì)算其中。

因此過去的新規(guī)戶型如果按照現(xiàn)有板率標(biāo)準(zhǔn)來核定，基本也都會達(dá)到甚至超過30%這個標(biāo)準(zhǔn)。

對于購房者來說，當(dāng)前的20%板率產(chǎn)品從實(shí)得層面上來說還有些許得房優(yōu)勢。

明確板率范圍

開發(fā)商不能再隨便偷面積

另外有業(yè)內(nèi)人士提出，將原本不計(jì)入板率的開敞電梯前室、外廊、空腔、鏤空、花池等附屬空間全部計(jì)入。這一條等同于否認(rèn)了之前大多數(shù)新房偷光廳入戶面積的操作，規(guī)范了過去偷面積的做法。

現(xiàn)在光廳這個“法外狂徒”必須和陽臺、設(shè)備平臺、飄窗一起去擠那個30%的贈送額度。也就是說可以依靠政策彈性偷，但是不準(zhǔn)為了營銷去亂偷。

而對于開發(fā)商來說，嚴(yán)控“偷面積”的新規(guī)意味著他們在戶型設(shè)計(jì)上必須更加注重品質(zhì)，追求高質(zhì)量的居住體驗(yàn)。過去過于追求得房率的現(xiàn)象將被改變，開發(fā)商們將重新審視如何在采光、通風(fēng)和居住舒適度等方面進(jìn)行設(shè)計(jì)，以符合當(dāng)下購房者的需求。