沉寂9年，居舍酒店攜王炸團隊歸來？

本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：秦敏慧。

最近，Kristina Snaith-Lense將調任深圳居舍酒店總經理一職，負責帶領團隊籌備酒店兩年后的開業事宜。該酒店是太古酒店集團近九年以來的首個全新項目，更是第一家僅以酒店運營方為身份的項目。在業內持續關注酒店開業動態的同時，不禁疑問，這個港資酒店集團在成立近20年后，為何從居舍酒店系列入手，承擔起酒店運營方的角色？位置天平的轉換，會給港字號高端酒店市場怎樣的行業信號？

含著“金湯匙”的深圳居舍酒店

上一次提及深圳居舍酒店還是在三年前，彼時太古酒店集團副主席施睿忠（Toby Smith）對深圳大灣區的酒店市場前景給予高度肯定。原話不僅認可了深圳大灣區在中國內地市場的極具潛力，還表示很高興將居舍酒店系列引進深圳，進一步深化了在中國內地及香港的品牌布局和規劃。

2022年的深圳灣，進駐的超級總部已有16家，涵蓋眾多企業，如京東、招商銀行、中國電子、萬科集團、深圳地鐵、中信證券、天音通信等。深圳后海位于深圳灣畔，匯聚了騰訊、阿里等頂尖企業總部，擁有眾多金融機構和科技企業，是深圳灣總部經濟引擎的核心承載地，形成了“科技+金融”的高端產業生態。

密集林立的高端企業，留住了不少人才，這里也成為深圳灣文化與生活的核心，同時文娛設施配套齊全，有深圳灣人才公園、深圳灣文化廣場等標志性文化設施，以及深圳灣萬象城、海岸城等高端商業。

從國際視野來看，深圳灣是對標紐約、舊金山、東京后的第四大灣區，而后海則是深圳灣的商務聚集地，是其“核心中的核心”。

深圳居舍酒店就位于這座寶地上，選址深圳灣騰創未來項目，該項目背后的業主是知名企業騰訊，是騰訊在深圳南山區后海總部基地的重要布局，也是南山區后海中心區的重點工程，自2017年拿地以來就備受關注。

該項目總建筑面積約22.8萬平方米，由奧雷·舍人事務所（Ole Scheeren）操刀整體設計，四座塔樓借高空廊橋相連，融合辦公、居住、商業、文化、酒店等多元業態，預計2026年竣工。

其中，計劃2027年開業的深圳居舍酒店位于T2棟（海德一道與科苑南路交匯處），樓高約75米、面積約2.5平方米，是名副其實的海景房。酒店室內的115間客房和44間公寓式住宅設計，均由傅厚民（André Fu）的AFSO 團隊擔綱。作為設計界 “夢幻組合” 成員，André Fu此前已在深圳接手了深圳前海瑞吉項目，并圓滿完成了為對瑞吉誕辰120周年的賀禮，酒店開業那天，連萬豪國際CEO——Anthony Capuano都坐飛機前來為酒店剪彩。

而傅厚民（André Fu）與太古酒店集團合作的故事，比首家居舍酒店系列的成立時間還早三年。2005年雙方共同打造了香港奕居酒店，四年的精心設計讓傅厚民（André Fu）一戰成名。如今20年過去，再度攜手太古酒店集團，他將會如何演繹深圳居舍酒店，令人期待。

另外，最近調任的總經理Kristina Snaith-Lense，也履歷頗豐。她在太古酒店集團擁有13年的職業生涯，從香港奕居助理客戶關系總監一路成長，帶領香港奕居連續兩年躋身 “全球50最佳酒店” 前五，以身心健康計劃為特色的酒店服務更是業內標桿的存在。

這次履新，不僅要打造深圳居舍酒店獨特的品牌基因，還負責將集團的身心健康項目、養生理念融入賓客的體驗中，傳遞下去……

毫無疑問，兩年后開業的深圳居舍酒店，是太古酒店集團沉寂九年后，打出的“王炸牌”，財大氣粗的業主方、審美頂尖的設計師、管理一流的總經理，都在向業內傳達一個聲音，我回來了。

消融商業與藝術的邊界

雖然深圳居舍酒店是太古酒店集團九年后姍姍來遲的作品，不過細數居舍酒店系列從誕生至今匆匆十幾年，出品的數量不多，且都位于大中華區。盡管開業數量寥寥，但居舍酒店系列的品牌影響力和示范效應，吸引了無數擁躉。回望居舍酒店系列的來時路，每一家居舍，從來不是一間酒店這么簡單，是一座城市的縮影，更是一場商業與藝術的深度對話……

2001年7月，北京申奧成功。這個消息點燃了才邁入千禧年的北京高端市場，眾多高端酒店在2008年集中開業。數據顯示，僅2008年北京開業的高端酒店就有27家，比過去7年開業的高端酒店總和還要多，這里匯聚了安縵、柏悅、麗晶、洲際等諸多品牌的最新力作。

在這波為奧運獻禮的酒店新潮中，當時新晉商業地標三里屯Village（現太古里）里，北京瑜舍以其獨特的姿態脫穎而出，成為居舍酒店系列的首次亮相佳作，也是日本著名建筑大師隈研吾（ Kengo Kuma）的酒店處女作。

隈研吾（ Kengo Kuma）借用“都市綠洲”的理念，不追求高樓林立的地標縱深，而是通過不高的樓宇建筑和四面綠玻璃幕墻，達到與周圍綠樹融為一體，和諧共生的空間感。

酒店內打破傳統酒店的空間桎梏，不設前臺，用一整間開放式的廳堂作為賓客抵店的休息區；中庭底部鋪設大塊面水池，抬頭是半透明的帷幔自然垂落，不僅悄無聲息地守護住客房的隱私，還過濾一部分的采光，光線柔和的撒在公區內陳列的藝術家作品上。

客房內從地板、浴缸到洗手臺，皆由原木打造；不銹鋼材質的星空泳池，從幽深的采光井里流淌出凌凌波光……在以繁忙和快節奏為主旋律的都市中心，隈研吾（ Kengo Kuma）用木的溫潤，水的靜謐，試驗一場藏在鬧市里的“隱匿”。包裹著小眾藝術標簽的瑜舍，用極簡主義與東方禪意交織的美學語言，重新定義旅居空間的藝術邊界，開啟了京城設計酒店的先河。

瑜舍的啟幕，是太古地產首次嘗試用自己的物業做自主酒店品牌，隨后確立太古酒店集團，并確定品牌形態、標準和創作方向——依托太古地產、100左右的客房體量、先鋒設計師操刀、注重當代藝術空間的平衡。

但瑜舍并不是太古地產第一次涉足酒店領域，早期可追溯到20世紀80年代，通過投資香港太古廣場的酒店項目（如香港JW萬豪酒店、港麗酒店等）積累了不少經驗。

由于強依附太古商業綜合體，因此在太古地產對三里屯太古里資產提升計劃中，涉及到瑜舍關店的部分。太古地產明確表示，瑜舍關店旨在將酒店空間轉型為創新零售空間，以契合其零售為主導的戰略方向。太古地產未來十年將50%的投資用于中國內地的零售綜合項目，酒店業務在集團戰略中的優先級下降。

從瑜舍酒店的財務數據來看，太古地產戰略方向的調整也不無道理。盡管瑜舍從2008年以來，憑借設計獨特，吸引了不少關注，但酒店業務卻長期虧損。2015—2023年累計虧損達18.46億港元，而同期零售物業板塊收入增長顯著（2023年零售物業收入71.43億港元，同比增長22.12%）。相比之下，零售業務盈利能力更強，投資回報率更高。

在北京三里屯太古里綜合體孵化瑜舍的同時，另一邊太古地產也趁熱打鐵，將目光聚焦到了已有三間豪華酒店（港島香格里拉、JW萬豪、港麗）的香港金鐘太古廣場，發現一期塔樓上方（36～50F）的服務式公寓曦暹軒，山海風景優美，有升格為設計酒店的潛質。

正好傅厚民早期的住宅項目被太古地產主席Keith Kerr關注到，便獲得了設計奕居酒店的機會，傅厚民以“寫意奢華”為理念，擯棄傳統酒店的繁復裝飾，更強調空間的寧靜與舒適，將東方美學與現代設計融合，打造出獨特的“家外之家”體驗。

2009年，正值全球金融危機后，消費者對奢華體驗的定義逐漸從物質堆砌轉向精神共鳴，香港酒店市場面臨轉型需求。而奕居“靜奢”的定位，滿足了市場對高品質、個性化住宿的需求，成為當時的酒店創新代表。

成都是太古地產投資北京之后的第二座城市，2015年成立，隨之接踵而來的便是居舍酒店系列的第三家——成都博舍。博舍所在地包含兩處歷史保護建筑，分別是始于清朝的筆帖式庭院和章華里宅院。

來自英國建筑事務所Make Architects，提煉成都當地的古建風格、建筑用材與獨特氣候，并與太古酒店集團的設計導則融為一體，以活化翻新的古建與圍合的現代建筑，構成酒店核心框架。博舍與同系列的其他酒店不同，展現出了一種“半新半舊”的觀感，一邊承載著成都的歷史底蘊，一邊隱于風尚購物之地的成都太古里中。

2018年，位于上海興業太古匯的上海鏞舍，是居舍酒店系列中唯一一家融合酒店與公寓的多功能成員。當時的酒店式公寓在上海數量相對有限，鏞舍通過公寓為長期居住或短期租住的客人提供了更多選擇，是其優化空間、拓寬服務范圍、強化社區屬性的重要舉措。

鏞舍整體設計上則由意大利頂級建筑師皮埃爾·里梭尼（Piero Lissoni）擔綱，巧妙將現代意式的創作靈感和老上海建筑的工藝傳統結合，打造出自帶隨性魅力的意式海派建筑。

不難看出，與太古地產強綁定的居舍酒店，擴張速度遵循著一步一池，張與弛、規模與創新、商業與藝術，看似矛盾，卻能從作品中看到微妙的平衡，其背后是太古酒店集團藏在時間周期里的自律與克制。

“輕裝上陣”的嘗試

談起高端酒店市場，很難繞開港資酒店集團。港資高端品牌以低杠桿、高品質、精耕細作的成熟商業思維模式，在內地打造了諸多高奢酒店標桿項目，為酒店市場注入新的市場活力。

居舍酒店系列同樣如此，從2022年官宣首座只輸出品牌管理的深圳居舍酒店，到近期的人事任命，都意味著其走輕資產模式的目標正在具象化。放眼于整個港資高端酒店市場，其他港資高端品牌也開始了或多或少的嘗試……

一是充分挖掘優質存量物業。在內地，存在大量未開發的優質資源，特別是在一線、新一線城市的中心區域，這些物業包括寫字樓、商場、廠房、老舊小區等。在一線城市土地資源短缺，增量開發空間有限的情況下，存量物業成為城市更新的重要對象。

因此，不少港資高端酒店品牌看中這些處于城市核心地段，具備成熟商業配套和穩定客源基礎，通過改造升級便可快速進入市場的優質存量物業。他們比起新建酒店，成本更低，投資回收期更短。港資嗅到了這波存量市場的機遇，通過靈活的合作模式（如特許經營、委托管理）來運營旗下酒店項目，借助存量物業的區位優勢和品牌溢價能力，實現更高的投資回報率。

值得注意的是，國家也在積極推動城市更新和存量資產盤活，不少存量優質物業背后都有地方國資的身影。港資高端酒店品牌在強有力的背書下，積極響應政策導向，參與存量改造，去年開業的北京前門文華東方酒店便是其中的典型。

該酒店由天街集團（隸屬于北京東城區國資委）投資建設，委托文華東方酒店集團運營管理。品牌利用前門東區草廠胡同疏解騰空的83個院落進行改造，其中39個院落用于客房，其余用于會議室、餐廳等公共區域。

在改造中，文華東方注重設計美學和本地文化，遵循“修舊如舊”原則，保留了傳統四合院的建筑形制與風貌，同時融入現代設計元素，實現歷史建筑與現代功能的有機融合。這是文華東方酒店集團在中國的首次存量改造項目，也是第一次和地方國資合作，是品牌優質輸出的新突破。

二是港資地產商協同合作。去年，上海“西岸中環”項目官宣即將擁有三家文華東方酒店，包括兩座文華東方酒店和一座文華東方服務公寓，加上現有的浦東文華東方酒店，上海將成為全球文華東方最多的城市。

而項目背后的業主是香港置地，近期文華東方官宣落戶西安曲江新區和預計明年開業的蘇州文華東方都能看到他的影子。照理來說，文華東方酒店自營酒店，背后的業主應該是文華東方酒店集團才對，但數據顯示，在中國已開業的九家文華東方酒店中，其中四家與香港置地有關，是其主要業主。

香港置地是什么來頭？他與文華東方同屬于怡和集團，香港置地是怡和集團旗下專注于物業投資、開發與管理的百年企業，而文華東方是全球知名奢華酒店品牌，兩者在業務上存在協同合作。因此，近幾年文華東方酒店布局加快，也離不開香港置地作為業主的品質兜底。

不過，香港置地在不斷嘗試與其他企業合作投資，逐步放開百分百自持的業主身份。如蘇州文華東方酒店的開發方有新建元圓融發展；南京文華東方合作方涉及招商局、碧桂園等地產商等等。

包袱更輕了，責任卻更重了

港資高端酒店想要減輕包袱的苗頭，一直都存在，并有愈發明顯之勢，不過，在中國的高端酒店市場，香格里拉、瑰麗等港資品牌雖具影響力，但市場份額尚未形成絕對主導地位，想通過輕資產模式加速布局，背后也隨之需要承擔著更重的責任。

/資本護城河逐步瓦解

過去，港資高端酒店品牌自持物業，港資集團可以花3-5年“養店”，這與只擁有酒店品牌的酒店集團不同，眾多港資高端酒店背后都有深厚的家族歷史與商業資產沉淀。譬如，英國最大隱形富豪亨利·凱瑟克家族掌舵的怡和集團下的文華東方；馬來西亞富豪郭鶴年家族的嘉里集團下的香格里拉酒店；香港嘉道理家族（Kadoorie）下的半島酒店等等。

這些資產巨頭們手中的物業、財力、商業都是輸血港資高端酒店的有力保障，用集團的現金流熨平酒店的爬坡期，矗立了一道隱形的資本護城河。

業主的份額稀釋或者不存在后，現金流的健康滾動更多依賴酒店自身所產生的營業數據、運營能力、入住率等等，這極大考驗品牌的管理能力。同時，若業主方提出相應的回本周期，在時間范圍內，數據高水平的維持將是一場持久的“馬拉松”。

/ 品牌一致性出現參差

設計感一直是港資高端酒店品牌調性中不可或缺的存在。在尼依格羅、居舍酒店系列等新生代港資高端酒店品牌上看到了對設計的重視，而不僅僅限于奢華。

然而，如何把“香港同款”精準復制到內地，沒有在成本上進行壓縮，是品牌與業主方相互協商的關鍵。值得一提的是，目前市場上港資高端酒店品牌的口碑不錯，大多都以質為先，不會通過主動壓縮成本來實現擴張。

因此，港資高端酒店品牌在選擇業主時，重點關注其資金實力、物業位置、運營管理能力等，也更傾向位于核心地段、具備長期運營潛力的物業，選擇態度穩健。

/ 選址范圍相對受限

港資高端酒店有一個特征，即大多屬于地產系，背后的集團也是房企。這也就是為什么，眾多港資高端酒店品牌位于集團所處的商業體系中，即使該商業綜合體不屬于其母公司，也更青睞選址于能產生商業集群、酒店集群的核心地帶。這些集群所屬地帶大多擁有“自生力”，無論是經濟、旅游、金融資源等，都能與港資高端酒店產生互補共生的效應。

但具備集群效應的核心商業體，其形成條件具有一定的挑戰性，品牌可選址的范圍也大幅銳減。也就是說，港資酒店品牌雖一定程度上減輕重資產投入，但是投資喜好的選址邏輯還是沒有改變，業主的可選性不高。

這也能解釋為什么目前沒有明確的港資集團推出以“避世”為核心概念的酒店作品，把品牌開進大自然，而僅是通過設計和服務營造出“隱于市”的體驗氛圍。

太古居舍首次放下業主身份僅輸出品牌，也許是太古酒店集團嘗試走輕資產的一小步。梳理這些港資高端酒店品牌發現，即便只當運營方，他們選擇的業主依然擁有一定的資本厚度與經驗履歷。當下，中國的優質物業并非絕對稀缺，但整體占比卻相對有限。或許在品牌高質量利益的驅動下，港資高端酒店品牌不再執著于業主方的身份，而是嘗試摸索著品牌規模與發展之間的平衡。