上海四大板塊正在“階層躍遷”，誰能成功暴漲？

什么樣的地方，房價會暴漲？

一個板塊想要上漲，最關(guān)鍵的點，一定是更有錢的人去接盤了你這個區(qū)域的房子。

換句話說，更高收入的人去了你那，你的板塊階層跟著升級了：

從剛需社區(qū)升級為中產(chǎn)社區(qū)，中產(chǎn)社區(qū)升級為高級中產(chǎn)，甚至升級成豪宅區(qū)。

階層躍遷之后，價格體系就變了：

從剛需的5-6萬暴漲到8-10萬，從普通中產(chǎn)社區(qū)的8-10萬升級到13-15萬。

上海樓市有幾個板塊正走在階層躍遷的路上，東南西北四個方向各一個。

你覺得我說的這四個板塊，哪個板塊有機會成功跨越階層？

北上海：東外灘

整個北階層躍遷最明顯的板塊，無疑就是楊浦東外灘了：

從之前一個初級改善板塊（800-1300萬），向一個高級中產(chǎn)社區(qū)（1300-3000萬）進行階層躍遷。

2018年之前，東外灘大部分地區(qū)都可以說是楊浦比較差的地方：

楊浦的內(nèi)環(huán)大部分地區(qū)都是老公房，東外灘一線周家嘴路沿線地帶是工廠和棚戶區(qū)。

楊浦當年的開發(fā)重心不得不偏向于北側(cè)的五角場地區(qū)，因此楊浦長期都是背離市中心發(fā)展。

楊浦最貴的區(qū)域不是內(nèi)環(huán)內(nèi)而是中環(huán)外的新江灣城，東外灘的定位更像一個初級改善板塊——

單價十萬左右、主力成交總價1000萬上下（2018年陽光城濱江悅開盤單價也沒過10萬）的檔次，在全上海的內(nèi)環(huán)內(nèi)都算是末流，在北上海的地位弱于成熟的瑞虹新城、大寧、新江灣城。

而這幾年，動遷多年楊浦濱江開始了大規(guī)模的城市更新：

隨著動遷的提速、抖音企業(yè)總部的引進、楊浦濱江沿線大量的新房開發(fā)，楊浦濱江的新房價格實現(xiàn)了幾連跳：

江浦公園四兄弟時代的11.5萬，漲價到了最新入市的保利外灘啟PARK77的13.55萬；

門檻從1100萬（100平小三房）左右上升到了1600萬（120平三房），中信泰富外灘道未來可能沖擊15w大關(guān)；

中環(huán)地區(qū)從愛國路保利瓏譽9.9萬單價，漲價到了中海云邸玖章的11.5萬，門檻也抬升到了1300萬左右（107平），預計未來保利新拿的地王價格還要繼續(xù)上漲且面積門檻也會提升。

此外，東外灘還規(guī)劃了大量的風貌別墅，即便是小面積的門檻也升到了3000w+。

可以說，東外灘的單價、總價能級都在全方位上升——

單純看單價和總價，東外灘的，在上海樓市整體鄙視鏈的位置，的確是正在向上挪動：

從普通內(nèi)中環(huán)地段，向北區(qū)王者瑞虹新城的地段靠攏。

不過需要注意的是，之前的文章我們就提過：

東外灘如今的價格，基本已經(jīng)默認所有的規(guī)劃利好全面落地，預期已經(jīng)包含在了價格里。

如果沒有足夠的購買力導入支撐二手市場的價格和流通性，那么階層再度滑落也不是不可能。

從這個角度來看，東外灘想要在高級中產(chǎn)板塊站穩(wěn)腳跟，恐怕還有很長的一段路要走。

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東上海：唐鎮(zhèn)

唐鎮(zhèn)的階層躍遷之路，其實已經(jīng)成功了一半了。

2020年行情之后，唐鎮(zhèn)率先以外環(huán)外的地段，成功比肩中環(huán)的價格，站上10萬大關(guān)。

而類似的外環(huán)外近郊地段周康，依然停留在5-7w的外環(huán)外近郊剛需板塊的價格層次上。

很明顯，當時的唐鎮(zhèn)就已經(jīng)有一只腳踏入了中產(chǎn)板塊的大門，脫離了剛需板塊的段位。

唐鎮(zhèn)的崛起之路我之前寫過一篇專門的文章分析，感興趣的可以移步上海外環(huán)外漲價最猛的區(qū)域，到底憑什么？

簡單來說，就是當時的唐鎮(zhèn)的確足夠稀缺：

滿足了浦東買房三大件，品質(zhì)好、學區(qū)好、產(chǎn)業(yè)強，關(guān)鍵是離全面崛起的張江足夠近。

當時浦東能選擇的品質(zhì)板塊并不多，800-1500萬檔次的五邊形板塊不多：

聯(lián)洋是滿足所有中產(chǎn)必備條件但是當時太貴（12-16萬當時），北蔡大華沒有好學區(qū)；

御橋當時學區(qū)尚未全面崛起但是價格已然很貴；

三林之流城市界面、房齡等方面和唐鎮(zhèn)又有差距。

而對于張江上班的高收入家庭來說，到當時浦東第一中產(chǎn)板塊聯(lián)洋的距離和到唐鎮(zhèn)的距離基本一樣，開車可能還更便捷——

但是900-1000萬當時在聯(lián)洋只能買到15年以上房齡的兩房；

在唐鎮(zhèn)可以買到房齡新、品質(zhì)好、有學區(qū)的唐鎮(zhèn)三兄弟的三房，來自張江的購買力自然會用腳投票，唐鎮(zhèn)自然價格起飛。

不過這幾年，唐鎮(zhèn)階層躍遷的路，貌似有些被堵死了：

原因就是浦東開發(fā)了太多新板塊。

新楊思、北蔡楔形綠地、前灘南、后灘、張家浜，一大堆900-1500萬的次新房出現(xiàn)，直接把這個總價的購買力全面吸走——唐鎮(zhèn)的價格也受到新房沖擊和市場回落的雙重影響，降到7.5-8.5萬。

唐鎮(zhèn)的價格想要繼續(xù)上漲，貌似難度很大了：

除非把上面這些新開發(fā)的區(qū)域完全干掉，搶奪他們在鄙視鏈上的位置。

這必定是一場曠日持久的戰(zhàn)斗：

唐鎮(zhèn)自己也在逐漸開發(fā)新項目入市，還在不斷的占領(lǐng)用戶心智。

新開發(fā)的板塊到底能否達到規(guī)劃預期打敗唐鎮(zhèn)也是個未知數(shù)。

鹿死誰手，還要慢慢看。

房子不會賣，價格不好談

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西上海：大虹橋

大虹橋其實差一點就實現(xiàn)了階層上升，但是可惜，卻敗在了自己手上。

按照正常的樓市鄙視鏈、價格排序邏輯，其實西上海理應像西南片區(qū)的七寶莘莊一般，出現(xiàn)一個單價8萬的板塊——

畢竟長寧區(qū)的價格體系非常不講道理，外環(huán)邊上的次新房價格都要買到10萬塊了。

大虹橋的價格6萬，相當于比長寧的房價矮了兩頭，和九亭是一個段位顯然是不合理的。

因此，2020年之后，徐涇的蟠龍、天空之城、仁恒房價暴漲是具備合理性的。

截圖來自小程序房見

上游的長寧2號線購買力外溢出來，就應該把大虹橋的房價帶飛：

板塊中檔水平賣個7-8萬，標桿賣個9萬塊不過分。

但是作為外環(huán)外的板塊，當時的大虹橋的板塊底色和唐鎮(zhèn)完全不能比，也無法和成熟的七寶莘莊對標：

產(chǎn)業(yè)不夠強，虹橋商務區(qū)還經(jīng)歷了開發(fā)商的退出；

學校沒有，配套偏弱，整體的宜居性不強。

最麻煩的是，板塊自身供應大量的新房，之前我在上海新房解禁套數(shù)排行榜，哪里最危險？就提到過，徐涇一個板塊就一萬套以上。

因此，大虹橋的價格直接就扛不住了，暴跌也非常合理。

不過，理論上，這個區(qū)域肯定是要出現(xiàn)8萬的房子的——無非是花落誰家的問題。

最近前灣有些冒頭了。

前灣印象城要開業(yè)了，華師大的學校明年要開學了，幾個上海重大工程紛紛落地了，就差地鐵通車，前灣就長成了一個小型中產(chǎn)社區(qū)的模樣。

眾多利好加持，今年前灣的虹廬灣、首創(chuàng)的成交價都回到了7.5w+，價格再度回春。

大虹橋又朝著8w+發(fā)起了沖鋒，這次你覺得能成功嗎？

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南上海：華涇

華涇，價格上其實還沒有太明顯的躍遷——

因為雍匯庭等新房價格仍停留在幾年前的水平，目前并沒有完全突破次新房印象歐洲的價格能級。

可能價格上的突破，還要等到下一批次華涇拍地，才能正式看到。

不過華涇這幾年一直在努力做一件事，就是直接把板塊能級上進行整體抬升：

逐漸通過商業(yè)商辦開發(fā)、產(chǎn)業(yè)引進、新住宅建設(shè)等方式，打造成類似于七寶莘莊那樣有輻射能力的“副中心”板塊，可以帶動徐匯南部以及閔行梅隴地區(qū)整體起飛。

從上海城市發(fā)展的大方向來看，華涇其實處于一個必須要崛起的位置：

1、上海全面向南發(fā)展，市區(qū)caz的徐匯濱江仍在擴張，下一站徐匯濱江南拓能夠成片開發(fā)的區(qū)域其實就是華涇，徐匯也在此規(guī)劃了生命藍灣；

2、而從主城區(qū)的范圍來看，上海向南發(fā)展，南部最重要的規(guī)劃就是大零號灣。

而徐匯濱江和大零號灣所在的吳涇地區(qū)之間，的確是需要一個類似于副中心作用、可以承上啟下的區(qū)域，華涇+閔行梅隴如果能夠開發(fā)崛起，恰好就能起到這個作用。

3、而對于徐匯來說，華涇是區(qū)內(nèi)唯一的一整片“空地”，可以進行大規(guī)模的開發(fā)，繼續(xù)發(fā)展。

因此，華涇其實就屬于被選中的孩子，處在一個板塊階層不得不躍遷的位置上。

當華涇成為有輻射能力板塊的時候，其房價自然也會跟他的樓市地位相匹配。

按照徐匯區(qū)目前的房價體系、西南片區(qū)起到副中心作用的七寶莘莊次新房價格來對標推算，當各種項目全面落地之后，預計華涇的次新房價格有望達到10-12萬的水平——

不過能不能達到，還要看后續(xù)的開發(fā)進度和落地效果了。

篇幅有限，關(guān)于各區(qū)域的發(fā)展問題，歡迎咨詢我們，或者留言討論。