受恒大“爆雷”拖累，多次傳出易主消息，恒大物業(yè)能否逃出生天

1996年，在深圳中達(dá)集團(tuán)就職的許家印，因嫌棄3000元的月薪過(guò)低，憤而辭職并在廣州創(chuàng)立恒大實(shí)業(yè)集團(tuán)公司（后更名為恒大地產(chǎn)集團(tuán)）。一年之后的1997年，恒大推出首個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目廣州市金碧花園樓盤(pán)，首期323套住宅當(dāng)日售罄，回款8000萬(wàn)元，成為許家印“恒大帝國(guó)”快速擴(kuò)張膨脹的基石。

作為金碧花園樓盤(pán)配套服務(wù)的一部分，恒大成立一個(gè)子公司：廣州市金碧物業(yè)管理有限公司（即恒大物業(yè)前身，簡(jiǎn)稱(chēng)“金碧物業(yè)”），為金碧花園樓盤(pán)提供物業(yè)管理服務(wù)。隨后，金碧花園樓盤(pán)又接連推出三期，作為許家印發(fā)家的福地，它不僅讓恒大從無(wú)名小卒成長(zhǎng)為行業(yè)標(biāo)桿，更是托舉出中國(guó)恒大這一中國(guó)房地產(chǎn)歷史上極具爭(zhēng)議的巨無(wú)霸。同時(shí)，它也直接孕育出市值最高超2000億港元的恒大物業(yè)這一港股上市公司。

01 地產(chǎn)巨頭的衍生品

接管金碧花園項(xiàng)目，為金碧物業(yè)積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。它主打“貼心服務(wù)，真誠(chéng)相伴”，提供24小時(shí)管家式服務(wù)，其服務(wù)效率與態(tài)度在早期獲得業(yè)主廣泛認(rèn)可，并成為以后整個(gè)恒大物業(yè)的服務(wù)標(biāo)桿。

在金碧花園打響服務(wù)聲譽(yù)之后，2003年，金碧物業(yè)接管廣州金碧華府項(xiàng)目，正式進(jìn)軍高端物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域；2007年，金碧物業(yè)開(kāi)始向全國(guó)擴(kuò)張，并入駐湖北、四川、重慶等省市，將金碧花園的服務(wù)模式復(fù)制至全國(guó)恒大的項(xiàng)目。到2018年，金碧物業(yè)的在管項(xiàng)目突破1000個(gè)，覆蓋全國(guó)31個(gè)省級(jí)行政區(qū)域。

但是金碧物業(yè)更多的還是恒大集團(tuán)的衍生品，它的發(fā)展完全依賴(lài)于母公司的項(xiàng)目。換句話(huà)說(shuō)，恒大的房子蓋到哪里，金碧物業(yè)的服務(wù)就延展到哪里。一直以來(lái)，恒大開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目在其在管面積中的占比高達(dá)98%以上，這其中就包括恒大開(kāi)發(fā)的高端住宅、商用項(xiàng)目、主題樂(lè)園、產(chǎn)業(yè)園、康養(yǎng)項(xiàng)目、特色小鎮(zhèn)及學(xué)校。

這種依賴(lài)關(guān)系，為金碧物業(yè)提供了穩(wěn)定的業(yè)務(wù)來(lái)源，但也為以后的困境埋下了隱患。

02 分拆、籌備上市

2019年，“社區(qū)運(yùn)營(yíng)”概念火爆，資本市場(chǎng)開(kāi)始對(duì)物業(yè)公司表現(xiàn)出了極大的熱情，碧桂園服務(wù)、萬(wàn)科物業(yè)（后更名“萬(wàn)物云”）、綠城服務(wù)等物流公司股價(jià)大漲，市值不斷飆升。此時(shí)，許家印也開(kāi)始琢磨將恒大旗下的金碧物業(yè)剝離獨(dú)立上市的可能，并開(kāi)始著手增資擴(kuò)股，將四川忠信、貴陽(yáng)中渝、成都樂(lè)居等17家恒大子公司并入金碧物業(yè)。

2020年3月13日，金碧物業(yè)正式更名為恒大物業(yè)，正式承擔(dān)起恒大集團(tuán)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的核心角色。4個(gè)月之后，中國(guó)恒大正式宣布分拆恒大物業(yè)并尋求獨(dú)立上市。可以說(shuō)許家印將“一種資產(chǎn)、兩次使用”的資本游戲玩到了極致，打出“恒大物業(yè)”這手牌，既趕上了物業(yè)板塊火熱之下的套利窗口，又?jǐn)U寬了房地產(chǎn)板塊的融資渠道。

與恒大物業(yè)同時(shí)分拆的還有恒大汽車(chē)，當(dāng)時(shí)的分析師曾樂(lè)觀預(yù)測(cè)，如果恒大物業(yè)和恒大汽車(chē)分拆上市的過(guò)程順利的話(huà)，將幫助恒大集團(tuán)降低至少50個(gè)百分點(diǎn)的負(fù)債率。

03 資本的“饕餮盛宴”

恒大物業(yè)的分拆上市計(jì)劃，獲得了資本市場(chǎng)的熱捧。在恒大集團(tuán)宣布分拆恒大物業(yè)一個(gè)月之后，即2020年8月，恒大物業(yè)便發(fā)起了Pre-IPO輪融資，并獲得云鋒基金、騰訊、農(nóng)銀國(guó)際、中信、光大控股、紅杉中國(guó)等14家戰(zhàn)略投資者合計(jì)投資235億港元，這輪融資后恒大物業(yè)的估值已超750億港元。

2020年9月29日，恒大物業(yè)正式向港交所提交招股書(shū)；11月15日，恒大物業(yè)通過(guò)港交所聆訊，從遞交招股書(shū)到正式上市，總共用了66天，恒大物業(yè)成為當(dāng)時(shí)“最快上市物業(yè)股”。

值得一提的是，在正式IPO階段，這場(chǎng)資本的“饕餮盛宴”達(dá)到高潮，恒大物業(yè)的基石投資者的陣容豪華程度驚人，恒大各路供應(yīng)商、合作伙伴、甚至地產(chǎn)同行均來(lái)助陣，京基集團(tuán)、中洲置地等23位基石投資者認(rèn)購(gòu)8.19億股股份，共計(jì)拿走約50.49%的發(fā)行份額。

04 恒大物業(yè)的“墜落”

2021年對(duì)恒大物業(yè)來(lái)說(shuō)可謂是“冰火兩重天”。2月份，它在港股市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勁，股價(jià)一度沖高至19.74港元每股，市值突破2000億港元，一時(shí)風(fēng)頭無(wú)兩。甚至于恒大還開(kāi)始動(dòng)了推動(dòng)恒大物業(yè)回歸A股二次上市的念頭，可惜這一計(jì)劃還未付諸實(shí)施，自己的債務(wù)危機(jī)便已爆發(fā)。

2021年5月，恒大“爆雷”，陷入債務(wù)危機(jī)。作為強(qiáng)關(guān)聯(lián)的恒大物業(yè)自然不可能幸免，被連累著一起墜落。 更嚴(yán)重的是，2022年3月，恒大物業(yè)被“吸血”134億元事件曝光，讓市場(chǎng)對(duì)恒大物業(yè)的財(cái)務(wù)信任度產(chǎn)生嚴(yán)重的質(zhì)疑，投資者對(duì)恒大物業(yè)卷入恒大集團(tuán)債務(wù)泥潭的擔(dān)心與日俱增。這也讓本應(yīng)是最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的恒大物業(yè)，在這場(chǎng)“恒大債務(wù)危機(jī)”中淪為“燙手山芋”，股價(jià)持續(xù)走低。

截至2025年9月，恒大物業(yè)市值僅120億港元左右，和歷史峰值相比，整整跌去了1880億港元。

05 “易主”傳聞背后的困境

盡管恒大物業(yè)一直強(qiáng)調(diào)“獨(dú)立運(yùn)營(yíng)”，但其對(duì)母公司恒大的過(guò)度依賴(lài)，依然逃不過(guò)資本市場(chǎng)的“用腳投票”。和恒大物業(yè)同病相憐的還有碧桂園服務(wù)，隨著母公司碧桂園爆雷，它也從最高點(diǎn)3000億港元的市值跌去了近九成。這也再次說(shuō)明，母公司健康與否，決定了物業(yè)公司的命運(yùn)走向。

自恒大爆雷之后，恒大物業(yè)持續(xù)暴跌，倒是跌出了“黃金坑”。這也導(dǎo)致其多次傳出被收購(gòu)易主的消息，傳聞中接盤(pán)的對(duì)象既有合生創(chuàng)展這樣的實(shí)力港企，也有像華潤(rùn)這樣的國(guó)資企業(yè)，但由于恒大母公司與恒大物業(yè)之間資金往來(lái)復(fù)雜，歷史賬務(wù)尚未徹底厘清，成為很多買(mǎi)家最大的顧忌。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，恒大物業(yè)確實(shí)有價(jià)值，但任何接盤(pán)方都不想被拉入恒大的債務(wù)泥潭，這也使恒大物業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)冀K停留在傳聞層面。

好消息是，2025年9月10日，恒大物業(yè)收到中國(guó)恒大集團(tuán)及CEG Holdings的清盤(pán)人發(fā)出的接洽函，清盤(pán)人正打算擇機(jī)出售他們持有的合計(jì)51.016%股權(quán)。如果這場(chǎng)交易能夠順利完成，恒大物業(yè)將徹底“逃出生天”。

壞消息是，完成清盤(pán)后，買(mǎi)家不僅要面臨恒大物業(yè)高達(dá)51.7%的應(yīng)收賬款減值率和核數(shù)師拒絕發(fā)表意見(jiàn)的財(cái)務(wù)報(bào)告，還有來(lái)自中國(guó)恒大約1.5億平方米已簽約合約項(xiàng)目轉(zhuǎn)化停滯的難題。

不管如何，清盤(pán)只是時(shí)間問(wèn)題，只是主動(dòng)權(quán)不在恒大物業(yè)，而它也不知道這一天到底會(huì)何時(shí)到來(lái)。