新房步入調(diào)價(jià)深水區(qū)

深圳外圍的新房，已經(jīng)深度調(diào)整。

規(guī)范市場(chǎng)調(diào)價(jià)

最近，一份《關(guān)于規(guī)范坪山區(qū)商品房預(yù)售價(jià)格備案事項(xiàng)的通知》在網(wǎng)上流傳，內(nèi)容大致是強(qiáng)調(diào)坪山區(qū)域的新房，預(yù)售的項(xiàng)目若要調(diào)價(jià)，要事先辦理商品房預(yù)售價(jià)格備案變更，最多只能按最近一次備案價(jià)格調(diào)整15%，并且需要科學(xué)參考周邊項(xiàng)目的價(jià)格進(jìn)行合理調(diào)價(jià)。

有媒體已經(jīng)求證，官方回應(yīng)，文件僅下發(fā)給了各個(gè)房企，是為了透明和規(guī)范市場(chǎng)價(jià)格秩序。

原因是老業(yè)主把首次備案和調(diào)整后的價(jià)格作對(duì)比而引起誤解。

住宅賣不出，進(jìn)行調(diào)價(jià)促銷，其實(shí)是正常的市場(chǎng)行為，總不能商品在手里，本身又急需資金回籠支撐企業(yè)繼續(xù)運(yùn)營，依舊挺著價(jià)格吧？

如今坪山區(qū)域的庫存不少。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，坪山目前在售新房項(xiàng)目（現(xiàn)售+預(yù)售）共計(jì)19個(gè)，8月末住宅庫存套數(shù)約7391套，其中預(yù)售項(xiàng)目庫存3827套，預(yù)售成交84套，若按照預(yù)售去化速度，則去化周期為45.55個(gè)月。

若不進(jìn)行調(diào)價(jià)，就只能讓房子留在手中。

多少房企等著一個(gè)又一個(gè)項(xiàng)目趕緊賣掉，然后回血，補(bǔ)充現(xiàn)金流。

但也側(cè)面說明了一個(gè)事實(shí)——

如今坪山區(qū)域新房，即使坪山已經(jīng)不再需要購房名額和資格，沒有太多的購房門檻了，但庫存依舊不低，各個(gè)項(xiàng)目都在想方設(shè)法促進(jìn)庫存去化。其次，當(dāng)前坪山新房出現(xiàn)調(diào)價(jià)，并非一兩個(gè)樓盤的行為，已經(jīng)是比較普遍的現(xiàn)象，價(jià)格戰(zhàn)打得正酣。

而各個(gè)項(xiàng)目之間的備案價(jià)格的調(diào)整即使符合市場(chǎng)規(guī)范和要求，但從情感上來說，不少買早買貴了的業(yè)主們確實(shí)有點(diǎn)難以接受。

不過，對(duì)各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)價(jià)規(guī)范，對(duì)市場(chǎng)而言，有一定的積極性。

一方面，可以避免各個(gè)新房陷入無序的降價(jià)，影響市場(chǎng)，另一方面也能讓新房價(jià)格更清晰透明，避免購房群體被所謂的內(nèi)部優(yōu)惠券，低價(jià)等噱頭誤導(dǎo)而盲目上車。

深度調(diào)整的新房

連監(jiān)管部門都發(fā)布通知，規(guī)范預(yù)售價(jià)格調(diào)整，說明如今坪山的新房調(diào)價(jià)是比較明顯的了。

那么調(diào)價(jià)比較明顯的新房有哪些？調(diào)整的幅度到底有多大？

比如位于坪山碧玲的蔚藍(lán)左岸花園，2023年8月以及9月入市，備案均價(jià)約3.65萬/平，單價(jià)區(qū)間約3.28萬—4.03萬/平，總價(jià)區(qū)間約247萬-450萬/套，其中78平3.48萬—3.76萬/平，總價(jià)區(qū)間約272萬—292萬/套。

而今年7月曾經(jīng)促銷，79平戶型總價(jià)約180萬起。

比如位于坪山錦龍片區(qū)的花樣年好時(shí)光迎來第三輪價(jià)格促銷調(diào)整，2021年10月入市的初始備案均價(jià)約4.21萬/平，單價(jià)區(qū)間約3.7萬-4.54萬/平，總價(jià)區(qū)間約303萬-539萬/套。

其中——

70平約4.31萬-4.49萬/平，總價(jià)約303萬-317萬/套；

80平約4.39萬-4.46萬/平，總價(jià)約254萬-355萬/套；

95平約4.02萬-4.34萬/平，總價(jià)約384萬-414萬/套；

100平約3.7萬-3.93萬/平，總價(jià)約370萬-394萬/套；

122平約4.23萬-4.44萬/平，總價(jià)約518萬-539萬/套。

而市場(chǎng)最新消息，項(xiàng)目的折后單價(jià)約2.2萬/㎡起，70㎡總價(jià)183萬起，80㎡總價(jià)220萬起，95㎡總價(jià)約235萬起，100㎡總價(jià)約240萬起，122㎡總價(jià)約320萬起。

比如位于坪山中心的財(cái)富城二期，2024年11月入市，初始備案均價(jià)約4.04萬/平，單價(jià)區(qū)間約3.47萬-4.95萬/平，總價(jià)區(qū)間約262萬-693萬/套。

其中89平3.83萬-4.64萬/平，總價(jià)約339萬-412萬/套。

而最新的加推價(jià)?2.6萬/平帶裝修，其中68平2?房，總價(jià)160萬；84平3?房，總價(jià)210萬起；促銷的工抵房89平更是降到2.8萬/平起。

再比如位于坪山沙湖的保利明玥瀾岸，2022年9月—2023年4月備案均價(jià)約4.12萬/套，單價(jià)區(qū)間約，3.76萬—4.53萬/平，總價(jià)區(qū)間約246萬-515萬/套。

其中——

2022年9月70平3.76萬-4.01萬/平，總價(jià)約264萬-282萬/套，113平4.24萬—4.44萬/平，總價(jià)約480萬-503萬/套；

2022年11月70平1.95萬-4.08萬/平，總價(jià)約136萬-287萬/套，113平4.31萬-4.51萬/平，總價(jià)區(qū)間約488萬-511萬/套；

2023年4月93平3.96萬-4.23萬/平，總價(jià)約369萬—392萬/平，113平4.34萬-4.53萬/平，總價(jià)約493萬-514萬/套。

而最新的促銷價(jià)70平約170萬起，93平約230萬起，113平約280萬起。

所以，可以看到，即使如坪山區(qū)域的新房，經(jīng)歷這幾年的市場(chǎng)調(diào)整，新房的調(diào)整幅度已經(jīng)非常明顯。

過去的五成首付，幾乎可以全款如今相同項(xiàng)目的戶型。

這種超跌的狀態(tài)，對(duì)很多立足坪山的家庭而言，是相對(duì)比較友好的。

比如保利明玥瀾岸，70平戶型170萬起，而65平左右的戶型租金大約3100元/月，租金收益率約2.18%；

花樣年好時(shí)光，約70平戶型約182萬起，而同戶型租金約3200元/月，租金收益率約2.11%。

PS——

每年臺(tái)風(fēng)天雨季，都是考驗(yàn)各種房子質(zhì)量以及車庫的時(shí)候。

英雄家里的房子2010年的時(shí)候建好的，每到雨季房間里的墻角都漏水掉墻皮，用各種防水補(bǔ)都補(bǔ)不好。又是有主梁的地方，整個(gè)墻面打掉重新砌也不現(xiàn)實(shí)。

所以，臺(tái)風(fēng)過后，大家家里車庫和防水還好嗎？

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