克而瑞好房點評網 | 小陽春二手房打頭陣 新房還要等三個月才能見起色？

點擊小程序：克而瑞·決策專家

2026年3月的上海樓市 ，正上演一場令人振奮的“小陽春”。截至3月10日 ，二手房單日成交峰值突破1300套 ，累計成交超6700套 ，市場底部企穩跡象明顯。

這波復蘇并非偶然 ，而是多重利好疊加的結果。 “滬七條”新政精準激活置換鏈條 ，縮短社保年限、放寬居住證購房資格、降低稅費和加強公積金支持 ，打通了“賣舊買新”的通道。

數據顯示 ，1月上海二手房成交2.03萬套 ，同比增長26.69% ，連續3個月保持2萬套以上的活躍水平。到了3月7日 ，單日成交更是達到1324套 ，創年內新高 ，時隔315天再度突破1300套大關。

從數據看 ，2026年初上海二手房市場呈現“暖冬行情” ，1月成交22834套 創下近五年同期最高紀錄。雖然2月受春節長假影響 ，成交量環比下降但同比2024年同期仍大漲51%。這說明市場熱度并未因假期而冷卻 ，只是被暫時按下了暫停鍵。

三大核心驅動力：為何二手房先回暖？

政策紅利精準釋放

“滬七條”新政無疑是本輪復蘇的最大催化劑。非滬籍居民購買外環內住房的社保年限從3年縮短至1年 ，持居住證滿5年無需社保即可購房 ，這一政策 直接釋放了大量新市民的購房需求。

同時 ，公積金貸款額度大幅提升 ，首套最高可達324萬元 ，有效降低了購房者的月供壓力。房產稅政策也進行了微調 ，對滬籍家庭子女成年后購買唯一住房暫免征收個人住房房產稅。

這些政策組合拳精準對接了市場需求 ，一方面降低入市門檻 ，釋放合理住房需求；另一方面優化供給結構 ，提升市場活力。 掛牌量下降減緩拋壓

供需關系的改善是市場企穩的基礎。截至2026年2月下旬 ，上海鏈家外網掛牌量已降至79794套 ，正式跌破8萬大關 ，較去年5月的階段性高點下降近三成。

掛牌量連續9個月下降 ，意味著房東恐慌性出售情緒減弱 ，觀望和惜售心態抬頭。這為房價構筑階段性底部提供了心理基礎 ，市場正從“買方主導”逐 步轉向“供需平衡”。

低價筍盤激活剛需

經過兩年多的調整 ，不少小戶型總價已跌到200萬元以內 ，購房門檻大幅降低。總價800萬元以下房源成交占比超60% ，吸引抄底者和謹慎買家入場。

部分板塊購房門檻已回落至2016年水平 ，長期觀望的群體開始入場。一位在徐家匯看房的購房者表示： “房價回調到位 ，利率又低 ，現在買比三年前月供還少。”

傳導機制：二手房如何帶動新房市場？

第一環節：置換鏈條打通二手房拋售加速 ，“先賣后買”策略流行 ，釋放改善型需求進入新房市場。新政首周 ，新房來訪量翻倍、咨詢量上升156% ，決策周期明顯縮短。 數據顯示 ，3個月內近7萬組家庭完成二手房交易 ，其中相當一部分將成為新房市場的“火種” ，進而轉化為小陽春的聚變能量。

第二環節：市場信心回暖二手房成交反彈帶動周邊新房價格企穩并小幅回升 ，房東與買家預期同步改善。長三角異地客群扎堆新房案場 ，市場信心正在逐步修復。 中金公司研報指出 ，這種企穩并非脈沖效應 ，而是供需兩端同步改善的自然結果 ，具有持續性。

第三環節：房企供應響應房企“以需定量”調整推盤節奏 ，節后供應已恢復正常。二手房活躍度提升間接刺激新房成交動能 ，二季度限售解禁風險也將被政策對沖。

一家頭部房企上海相關負責人表示 ，已感受到政策帶來的變化 ，市場信心確實在逐步恢復。

時間預測：傳導需要多久？

根據當前市場數據 ，上海樓市二手房板塊的復蘇向新房市場的傳導通常需要3至6個月。

歷史經驗顯示 ，類似2025年9月的情況表明 ，二手房“以價換量”先行 ，傳導至新房需克服庫存高企與信心不足 ，通常需要3到6個月時間。

不過 ，當前的傳導速度可能更快。宏觀政策疊加(如土拍熱度向核心板塊集中)、經濟景氣回暖(ZEW指數升至3.57)以及股市對地產板塊的認可 ，都 在加速這一過程。

若宏觀經濟增長與居民收入預期持續改善 ，傳導周期可縮短至3個月內；反之 ，若庫存壓力未緩解 ，則可能延至下半年。當前3月的土拍熱度與需求釋放 將成為關鍵觀察點——暖意仍是結構性的 ，需耐心等待。

從區域來看 ，核心區改善型產品供需緊張 ，有望加速新房去化；而遠郊區域由于保障房分流 ，響應時間可能更長。

區域分化：傳導的不均衡性

二手房市場的復蘇并非均勻分布 ，而是呈現出明顯的區域分化特征。臨港新片區商品住宅成交均價上漲5.8% ，而中心城區同比微跌0.5%。 這種分化將直接影響新房市場的傳導節奏。核心區由于需求韌性更強、政策精準度更高 ，有望率先走出獨立行情。

從新房成交數據看 ，黃浦、靜安、徐匯等內環區域價格韌性強勁 ，部分優質學區房、景觀房甚至出現加價成交現象。

而遠郊區域如奉賢、崇明等新房去化周期仍高達56.4個月 ，市場結構性分化與區域供需壓力進一步凸顯。

值得注意的是 ，2026年上海規劃籌建15萬套保障性租賃住房 ，目前已完成12萬套 ，這將進一步分流商業住房需求 ，尤其影響遠郊區域的新房市場。 因此 ，傳導時間在不同區域會有顯著差異。核心區可能在3至4月就能看到明顯回暖 ，而遠郊區域可能需要等到下半年甚至更長時間。

風險與展望：小陽春能持續多久？

盡管當前市場呈現積極態勢 ，但仍面臨多重考驗。中信證券指出 ，當市場參與者普遍預期“還有更多、更大力度的政策在路上”時 ，往往會選擇持幣觀 望 ，導致單次政策效果被稀釋。

更深層的挑戰在于居民預期的扭轉。房地產短期看金融 ，長期看人口 ，根本看經濟。如果居民對收入預期、就業前景的信心未能修復 ，再低的門檻也難 以轉化為實際購買力。

高盛等機構認為 ，全國樓市調整尚未結束 ，一線復蘇分化明顯 ，上海小陽春的可持續性需觀察經濟企穩與政策延續性。

不過 ，中金公司對北京、上海樓市持樂觀態度 ，認為歷經四年深度調整 ，兩地樓市拐點漸行漸近 ，2026年房價有望企穩。

對于普通購房者而言 ，當下確實迎來了近年來最友好的政策窗口：門檻低了、錢袋足了、選擇多了。但對于整個行業而言 ，那個“閉眼買房、躺著賺 錢”的黃金時代確實已經一去不返。

綜合來看 ，2026年上半年上海新房市場有望在二手房帶動下逐步回暖 ，但傳導過程將是結構性的 ，不同區域、不同產品類型的表現將有顯著差異。投資 者和購房者需要理性看待 ，避免盲目跟風。

你覺得這波小陽春能持續多久？你所在區域的新房市場是否已經開始回暖？歡迎在評論區分享你的觀察和看法！

本文由上海區域分析師【楊軼】，通過人機協作綜合使用克而瑞·決策專家的AI 文章，(https://www.dichanai.com/) 功能撰寫 。

1. 本產品生成的內容是由AI生成，為算法和模型的運算結果，僅供參考，不構成投資建議。

2. 本產品生成的內容（包括但不限于圖片、數據、文字等），并未獲得所有的相關權利方的授權，用戶需確保其使用、傳播（特別是商業用途）時不侵害他人享有的權益。

3. 本產品運營方不對用戶因使用生成內容而導致的任何直接、間接或附帶后果負責。

地產AI智享工坊持續舉辦中，歡迎報名參加

相關公司：克而瑞