對樓市的判斷，即將改寫

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9月22日，高質(zhì)量完成“十四五”規(guī)劃系列主題新聞發(fā)布會上，中國人民銀行、國家金融監(jiān)管總局、中國證監(jiān)會、國家外匯管理局，再度聚首。

這次發(fā)布會，重點在“十四五”時期，我國金融業(yè)的發(fā)展情況，包括國家金融體系建設(shè)，銀保行業(yè)發(fā)展，以及股市、外匯等方面取得的重要成果。

總之，聚焦當下，繼續(xù)給市場喂定心丸。

之前美聯(lián)儲降息，市場預(yù)計國內(nèi)也將打開降息閥門，結(jié)果9月LPR公布，沒降，有人焦慮，問是什么情況。

這其實是意料之中的事。

一方面，這是一種表態(tài)，我們的貨幣政策是獨立的，不能，也不會被別國牽著鼻子走。

另一方面，今年，從九三大閱兵開始，不管是秀軍事肌肉也好，還是秀AI智能產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先也好，包括這次的會議，信號非常明確，就是：

持續(xù)釋放穩(wěn)定性。

如今的國內(nèi)市場，需要穩(wěn)健的慢牛。只有當下穩(wěn)定，才能給未來發(fā)展創(chuàng)造機會。

換一個角度來看，這也是一個清晰的“換擋”信號。

一邊是閥門打開，全球流動性轉(zhuǎn)向，一邊是內(nèi)部經(jīng)濟發(fā)展換擋，內(nèi)外共振之下，各行各業(yè)都將迎來一個新的發(fā)展窗口期。

尤其是樓市。

下半年以來，樓市動作頻繁，高層發(fā)聲密集，在國家關(guān)鍵時刻，關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)需要更強的穩(wěn)定性。

同時，大放水后，世界經(jīng)濟即將進入新一輪通脹周期，作為一般家庭資產(chǎn)配置中，占比最大的固定資產(chǎn)，其“壓艙石”的特性，決定了發(fā)展的必要性。

事實上，在新一輪政策刺激下，國內(nèi)一線城市的房產(chǎn)已經(jīng)開始出現(xiàn)回暖趨勢，比如北京、深圳、上海，在各城市新政后，新房二手房成交量都有明顯環(huán)比提升。

隨著全球降息節(jié)奏加深，以及多重預(yù)期調(diào)整和政策刺激下，全國經(jīng)濟都會持續(xù)走強，樓市也會出現(xiàn)更強的反彈信號，不出意外，明年3月小陽春，會出現(xiàn)真正的“止跌回穩(wěn)”。

目前，對于購房者而言，特別是一線城市的購房者，就是一個很好的機會點。

不過，這不意味著可以“閉眼買房”。

如今買房人面對的市場，和過去完全不同。

一線城市“二八分化”日益嚴重，房子與房子間的市場表現(xiàn)，天差地別。隨著樓市政策松綁，資源進一步集中，房子的價值分化更為徹底。

說直白點，未來，80%甚至90%以上的房子，都將淪為“垃圾資產(chǎn)”。

這樣的情況下，選擇就顯得非常重要。不僅要選對板塊，還得選對產(chǎn)品。如何做選擇？核心在于看它的——

未來密度。

簡單說，未來密度是一個衡量發(fā)展?jié)撃艿臉藴剩瑢Π鍓K而言，取決于三點：

第一、政策密度

第二、國家級前沿產(chǎn)業(yè)的密度

第三、配套密度

對產(chǎn)品來說，則至少要關(guān)注兩點：

第一、與城市核心資源連接的密度

第二、產(chǎn)品優(yōu)勢密度

可以說，能否抓住未來密度，也決定了能否真正抓住這一次的樓市窗口。

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以北京樓市為例。

五環(huán)內(nèi)，像朝陽酒仙橋、黃杉木店、太陽宮、豐臺麗澤商務(wù)區(qū)等板塊，都是未來密度比較高的板塊。

不過，這些板塊的上車門檻相對較高。

現(xiàn)階北京買房大多還是在五環(huán)外，趨勢也是如此，五環(huán)外集中了北京80%以上的新房。在五環(huán)外，大家可以看幾個板塊：一是昌平的朱辛莊，二是海淀的永豐，還有亦莊的河西，以及北神樹等。

其中，可以重點關(guān)注一下這兩年的朱辛莊。

關(guān)于朱辛莊，北京買房人不陌生，它是近幾年北京少數(shù)新房在漲的板塊。

作為海淀北外溢第一站，朱辛莊能吃到海淀產(chǎn)業(yè)外溢的紅利資源，大量的產(chǎn)業(yè)人口，給板塊房價提供了保持穩(wěn)定的基礎(chǔ)。

但要說支撐漲幅，這些“紅利”遠遠不夠。

朱辛莊真正的價值，在于政策密度、前沿產(chǎn)業(yè)密度，以及片區(qū)內(nèi)的配套活力密度，三者均優(yōu)。

在政策密度上，朱辛莊緊鄰未來科學城，向上承接北京兩個高級定位，即“有全球影響力的全國科技創(chuàng)新中心”“國際一流科教新區(qū)”。

向下，朱辛莊又是昌平區(qū)的“數(shù)字經(jīng)濟核心區(qū)”，目標是 2026 年形成千億級產(chǎn)業(yè)規(guī)模。

在北京最新規(guī)劃中，海淀北+昌平南（朱辛莊所在），也將進一步成為海淀產(chǎn)業(yè)北遷的終點，也是——

未來中國新一代的“硅谷”所在地。

三重規(guī)劃疊加，政策密度拉滿，就帶來了可以看見的未來。

關(guān)鍵，朱辛莊不僅是政策密度高，質(zhì)量同樣很高。

不久前，國家發(fā)布了重磅文件《關(guān)于深入實施“人工智能+”行動的意見》，確定未來10年，AI智能化將是中國產(chǎn)業(yè)發(fā)展，國際競爭力的核心。

工信部也在最近發(fā)聲：“十五五”時期，要開辟人形機器人、腦機接口、元宇宙、量子信息等新賽道創(chuàng)建一批未來產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)區(qū)。

這意味著，一個板塊的產(chǎn)業(yè)，能否和AI智能化掛鉤，將決定它能否吃到，未來國家級產(chǎn)業(yè)發(fā)展的紅利，也決定發(fā)展后勁。

AI智能化產(chǎn)業(yè)，正是朱辛莊這幾年發(fā)展的重點。

《昌平區(qū)數(shù)字經(jīng)濟創(chuàng)新發(fā)展三年行動計劃》中指出，明確以朱辛莊-七里渠區(qū)域為核心，加速布局“人工智能+”及“合成生物制造”等未來產(chǎn)業(yè)。

如今，像小米、好未來、石頭科技、紫光科技園、賽迪產(chǎn)業(yè)園、華電研究院等全球頭部AI智能化企業(yè)和院所機構(gòu)，都已經(jīng)在朱辛莊扎根。

政策的密度與質(zhì)量兼具，決定了朱辛莊未來發(fā)展的高度，對于房地產(chǎn)這樣注重“預(yù)期”的市場，這就是一種價值確定性。

當然，回到房地產(chǎn)視角，一個居住板塊的價值，還取決于它是否真正宜居，特別在房子回歸居住屬性的今天，這一點尤為重要。

這就需要看這個板塊的“配套密度”。

這方面，朱辛莊還是比較“全能”的。

交通上，朱辛莊有“昌平線”以及“地鐵8號線”，兩條地鐵線，一條串聯(lián)了北京北部幾乎所有的科創(chuàng)核心，另一條，直連天橋、前門、王府井、鼓樓，被稱為“北京地下中軸線”。

交通含金量不用多說。

教育上，幼—小—初—高全覆蓋，還有像“北京一零一中昌平實驗學校”這樣名校；商業(yè)上，有萬達廣場，一站地鐵可以到達合生匯；醫(yī)療上，片區(qū)內(nèi)兩個三甲......

成熟且齊全的居住配套，意味著，朱辛莊在當下，就有很強的居住價值。疊加板塊的產(chǎn)業(yè)密度與產(chǎn)業(yè)質(zhì)量，就是做到“當前價值”與“未來價值”均優(yōu)。

只有這樣的板塊，才能在市場變化中，始終保持強競爭力。

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確定完板塊，下一步就是板塊內(nèi)選品邏輯，核心就一條：是否能真正做到“以板塊價值為自身價值”，吃透板塊發(fā)展紅利。

這需要項目與城市核心資源的連接密度夠高。

目前，朱辛莊新房不多，在這方面比較突出的，應(yīng)該是“中海未來之境”。

這個項目在年初拍地時，就曾引起廣泛關(guān)注，原因就在于位置的優(yōu)越性很強，板塊內(nèi)幾乎所有的優(yōu)質(zhì)配套，都匯聚于此。

值得特別提一嘴的，是項目的通勤能力。

中海未來之境地塊，位于朱辛莊兩條重要地鐵的交軌處，社區(qū)規(guī)劃出入口，距離交軌站點“朱辛莊站”，直線距離約350米。

一方面，朱辛莊大部分新房項目，距離地鐵站點都偏遠，普遍直線800米以上。這個距離，名字叫“地鐵盤”，實際真正用地鐵通勤的人都懂，趕時間的話，至少要騎自行車。

也就是說，中海未來之境是朱辛莊新房中：

目前唯一的“真地鐵盤”。

另一方面，350米這個通勤尺度非常合適，離地鐵過于近，存在噪音問題，太遠，通勤又麻煩。

很多外區(qū)購房者買朱辛莊，其實就是看重地鐵通勤，如果尺度不合適，項目在未來二手市場中，就沒那么吃香。

另外，現(xiàn)階段朱辛莊的住宅規(guī)劃非常稀缺，后續(xù)大多來自其他性質(zhì)土地的調(diào)規(guī)。而在通勤尺度上，這些地塊和中海未來之境存在不小的差距。

換句話說，中海未來之境的通勤能力，已經(jīng)在朱辛莊“塔尖”，且未來新盤無法復(fù)制。

此外，未來之境還是今年朱辛莊唯一的“好房子”項目。

如今北京樓市分化嚴重，其中有很大一部分原因，正是由于置業(yè)理念的變化，買房人變成90后00后，他們對房子的要求，和上一代人有很大的區(qū)別。

這也導(dǎo)致很多老二手房，被市場淘汰，無人問津，一降再降。

未來，市場將會面對更新的買房群體，對產(chǎn)品的要求，也會越來越嚴格，這要求產(chǎn)品本身，要有更強的優(yōu)勢密度。

第一，產(chǎn)品的開發(fā)商，要有更強的硬實力，在買房階段，就能給購房者安全感，買房后，也能持續(xù)運營項目，延長房子的生命周期。

第二，開發(fā)商對產(chǎn)品的研究要足夠前沿，這樣才能提供時代感、未來感更強的產(chǎn)品，面對未來市場競爭時，可以做到獨樹一幟。

中海未來之境的開發(fā)商之一“中海地產(chǎn)”，不用多說，四十多年歷史的老牌房企，也是國內(nèi)唯一“雙A國際信用評級”的中國房企。

高評級，意味著在金融市場上，中海有更低的融資成本，更廣闊的融資渠道，以及更強的風險抵御能力。反映在項目中，就是前期更強的交付力，后期也有資源，持續(xù)投入后端服務(wù)和社區(qū)運營。

在北京二手房市場，據(jù)貝殼及鏈家平臺數(shù)據(jù)，中海的項目總能賣出超越市場的行情，其實就是最好體現(xiàn)。

這次，中海這次在未來之境的打造中，也拿出了其對“好房子”標準的最新理解。

項目主打建面約97-129㎡戶型，兼顧剛需置業(yè)者需要的低門檻，以及改善客群需要的闊綽尺度，全戶型帶陽臺，高得房率，高精裝細節(jié)......

同時，通過36項美學細節(jié)、42項人性化，以及全屋收納規(guī)劃、全屋智能化處理等方方面面，精準匹配產(chǎn)業(yè)精英人群，新的居住需求。

項目7月底開盤，官方數(shù)據(jù)顯示，線上選房30分鐘成交133套，銷售額達10.87億元。

截至9月24日，項目網(wǎng)簽車位數(shù)達到了62個，按照常規(guī)臨鐵項目，車房銷售比1:3的比例來推測，項目銷售還在持續(xù)走高。

這既是其產(chǎn)品優(yōu)勢密度夠高，帶來積極反饋，又是購房者對朱辛莊板塊價值、板塊潛力的一種價值認可。

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當下，貨幣閘口打開，全球流動性開始轉(zhuǎn)向，國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展也到了重要轉(zhuǎn)折點，變局之下，作為國家的關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)、家庭資產(chǎn)的壓艙石，房子的重要性越發(fā)突顯。

房地產(chǎn)市場，也將迎來新的發(fā)展窗口期。

這時候，更該用長遠的眼光應(yīng)對變化——

抓住未來密度更高的板塊和項目。

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