美10月高預期降息下，我們多低的房貸利率能喚醒沉睡的購房者？

“現在利率都 3.05% 了，比三年前低了整整一個百分點，怎么還是沒人來買房？” 這是不少賣房人一直在內心糾結的問題，看著冷清的售樓處難免會發出這樣的感慨。

9月前不久美聯儲剛剛降息25個基點后，國內樓市又迎來政策暖風，這也是很多人的預期，不過似乎我們表現比較冷靜和淡定，當然官方也給出原因，雖然我們會參考國際環境的變化，但貨幣政策還是以我為主。

目前，多地房貸利率已經逼近3%的紅線，不過對于購房者而言，他們的觀望情緒似乎仍沒有消散。

理論上來說，現在的房貸利率幾乎已經降到了歷史新低，以2025年8月份的數據為例，5年期以上 LPR穩定在3.5%，全國首套商業房貸利率普遍在3.05%至3.3%之間，而深圳、廣州等城市部分可達2.9%-3.0%，跟公積金貸款利率差距越來越小了。

同時，存量房貸也同步受益，按新規已批量調整至LPR-30個基點，重定價后多降至3.3%。公積金貸款更具優勢，5年以上首套利率低至2.6%。

低利率顯著減少利息支出，我認為比起市場上提到的首付比例下調，我更希望看到的是房貸利率下調，因為首付比例下調很容易讓一些不自量力的人產生沖動，從而導致后續的麻煩，而房貸利率下調是真正的讓利，能夠有效降低買房成本。

比如百萬30年期貸款，總利息可省數萬元。這既減輕居民負擔，也為剛需和改善型購房需求提供有力支持，助力房地產市場平穩健康發展。

8月全國新發放個人住房貸款利率僅3.1%，北京商業貸款利率：5 年以上首套房貸利率為LPR-45BP，即 3.05%；二套房貸利率方面，五環內為LPR-5BP，即3.45%，五環外為LPR-25BP，即3.25%。北京公積金貸款利率：5年以上首套房為2.6%，二套房為3.075%。

深圳取消首二套利率區分后，二套房利率降至3.05%，東莞、佛山等10城更是低至3%。若按貸款 200萬、30年計算，利率從3.5%降至 3%，總利息可節省近10萬元，月供減少270元。這樣的成本降幅，在以往足以點燃市場熱情。

但現實是購房者變得愈發謹慎，肯定不能否認降低房貸利率對市場的刺激效果，肯定是有的，但并未達到預期效果。

以前客戶追著問 “利率還能降嗎”，現在卻反復打聽 “我買了房子后房價會不會跌”。這種心態背后，是多重顧慮在作祟。有粉絲算賬，即便利率降到2.8%，每月仍需還款8900元，可他所在的互聯網公司正裁員，“萬一失業，房貸就成了壓垮家庭的大山”。

由此可見，現在大家擔心的不僅僅是房地產市場，還包括自己的職業場，都得盤算萬億將來市場繼續下跌或收入跟不上，那么高的房貸利率又該如何去償還貸款，盡管市場層面講，現在的利率已經足夠低。

存量房貸與新增房貸的利率差更添焦慮。前兩年高位入市的購房者仍在償還4.5%以上的利率，而新買家享受著3%左右的優惠，這種落差讓不少人選擇暫緩置換。畢竟，老業主還在為高利率買單，誰愿意當接盤俠？

美聯儲降息打開了國內利率下調的空間，9月24日，FedWatch數據顯示，目前市場對10月份美聯儲將連續降息的預期較高。市場押注美聯儲10月份降息25個基點的概率為91.9%，不降息的概率僅為8.1%。我們的市場預期5年期LPR或進一步下降，部分城市可能突破3%下限。但單純的利率下調已難破局。不過我覺得，購房者更關心的是收入穩定性、房價走勢等核心問題，利率只是決策因素之一。

對剛需群體而言，2.7%-2.8%或許是心理臨界點。這個區間意味著貸款100萬30年總利息可控制在 50萬元以內，月供不足4600元，與房租支出差距縮小。而改善型購房者更看重利率與房價的平衡，若利率降至2.9%且房價趨穩，可能會釋放置換需求。

但政策制定者需把握好尺度。過低的利率可能引發投機。真正的破局之道，或許在于利率下調與就業保障、房價穩預期的協同發力。當購房者不再為飯碗發愁，不再擔心資產貶值，即便利率在 3%左右，也會愿意邁出入市的步伐，過去不久如此嗎？