英國(guó)房主遇到的奇葩限制條款：禁晾衣服、禁售烈酒、支付教堂高價(jià)維修費(fèi)...

59歲的Antonella Lazzeri住在伯恩茅斯（Bournemouth）一條安靜的街道上。

這里綠樹(shù)成蔭，遍布著上世紀(jì)30年代的老房子，而與這些建筑一同留存至今的，還有一項(xiàng)讓人啼笑皆非的限制性契約（restrictive covenant）——禁止業(yè)主在自家花園里晾曬衣物。

當(dāng)然，如今已沒(méi)有多少住戶嚴(yán)格遵守這條“古老”的規(guī)定。談起它的由來(lái)，Antonella直言不諱：“我覺(jué)得這是一種勢(shì)利行為。可能在那個(gè)年代，把衣服晾在外頭會(huì)被看作‘不體面’，市政部門(mén)想靠這種方式維持社區(qū)的檔次。”

她無(wú)奈地笑道：“我真不明白，那個(gè)沒(méi)有烘干機(jī)的年代，人們?cè)撛谀膬毫酪路康谝淮巫x到這條規(guī)定時(shí)，我簡(jiǎn)直不敢相信。律師后來(lái)告訴我，很多這類(lèi)契約實(shí)際上根本無(wú)法執(zhí)行。”

“說(shuō)到底，當(dāng)初立下這條規(guī)矩，無(wú)非是覺(jué)得晾衣服不夠體面，” Antonella補(bǔ)充道。

Antonella所面對(duì)的限制性契約，常被形容為“釘在產(chǎn)權(quán)上的永久法律枷鎖”。這些條款不隨業(yè)主變更而失效，而是“長(zhǎng)在土地上”，對(duì)所有未來(lái)的房主都具有同等約束力。

這種契約制度據(jù)悉起源于英國(guó)傳統(tǒng)的土地約定：相鄰地主之間為保障彼此權(quán)益，自愿對(duì)各自土地的使用權(quán)做出限制。

這些條款會(huì)被正式寫(xiě)入房產(chǎn)地契（title deeds）或租賃協(xié)議（lease agreement）中，任何新增條款也必須在英國(guó)土地注冊(cè)處（Land Registry）登記備案。

在英國(guó)，限制性契約并不罕見(jiàn)。有些條款確實(shí)能起到保護(hù)業(yè)主權(quán)益的作用，例如防止鄰居不當(dāng)建設(shè)或噪音干擾。但也有許多條款是舊時(shí)代生活方式的產(chǎn)物，已與現(xiàn)代社會(huì)嚴(yán)重脫節(jié)。

對(duì)沒(méi)有心理準(zhǔn)備的買(mǎi)家或新業(yè)主來(lái)說(shuō)，這些條款可能帶來(lái)意想不到的麻煩。有人甚至?xí)l(fā)現(xiàn)自己的房產(chǎn)帶著近乎荒誕的限制——例如禁止養(yǎng)鴿子、禁止鞣制皮革，或是禁止開(kāi)設(shè)屠宰場(chǎng)——哪怕他們家花園小得只有15平方英尺。

50歲的Victoria Clark就遇到過(guò)類(lèi)似情況。去年她購(gòu)入一棟喬治亞早期風(fēng)格的二級(jí)保護(hù)農(nóng)舍后，意外在地契細(xì)則里發(fā)現(xiàn)了一條古怪規(guī)定：后院的谷倉(cāng)嚴(yán)禁出現(xiàn)任何“羽毛與蹄類(lèi)動(dòng)物”。

“這里直到2005年還是個(gè)正常運(yùn)營(yíng)的農(nóng)場(chǎng)，” Clark解釋道，“前業(yè)主搬進(jìn)改建谷倉(cāng)后出售主屋時(shí)，特意設(shè)立了這條契約，初衷是為了保護(hù)自己的隱私空間。”

盡管“羽毛與蹄類(lèi)”的禁令對(duì)她影響不大，但交易雙方仍就幾條關(guān)鍵條款進(jìn)行了重新協(xié)商，其中最重要的一條是禁止將主屋與谷倉(cāng)相連的規(guī)定。這個(gè)問(wèn)題的解決，直接關(guān)系到以后的交易能否順利完成。

“幸好鄰居們都通情達(dá)理。我們與賣(mài)家協(xié)商修訂了部分條款，交由律師辦理，相關(guān)各方也都給予了配合，” Clark說(shuō)道，“從某種意義上說(shuō)，我們這也是在為房產(chǎn)未來(lái)的轉(zhuǎn)售掃清障礙，算是未雨綢繆。”

然而，并非所有契約都能如此順利解決。有些特殊條款甚至可能給業(yè)主帶來(lái)沉重的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。

2003年，居住在沃里克郡（Warwickshire）一個(gè)小村子的一對(duì)夫婦就遭遇了這樣的困境。他們被告知需要承擔(dān)附近村莊教堂高達(dá)10萬(wàn)英鎊的圣壇維修費(fèi)。

原來(lái)，Gail和Andrew Wallbank在繼承自家農(nóng)場(chǎng)的同時(shí)，也繼承了對(duì)鄰近St John the Baptist教堂的修繕責(zé)任。因?yàn)樵?00年前，教堂將2.75英畝土地贈(zèng)予了這座農(nóng)場(chǎng)。

這種“圣壇修繕責(zé)任”（Chancel repair liability）是一項(xiàng)源自中世紀(jì)的古老契約，意味著毗鄰教堂的某些房產(chǎn)所有者可能被要求分?jǐn)偨烫玫木S護(hù)費(fèi)用。

Wallbank夫婦將官司一路打到了英國(guó)上議院，但最終敗訴。他們不僅需要支付約23萬(wàn)英鎊的教堂維修費(fèi)，還面臨高達(dá)25萬(wàn)英鎊的律師費(fèi)。迫于無(wú)奈，他們于2009年將房屋拍賣(mài)以支付這筆巨額開(kāi)支。

這起轟動(dòng)全英的案件也推動(dòng)了法律變革。新法規(guī)定，所有教堂必須在2013年10月前，在土地注冊(cè)處對(duì)享有圣壇修繕責(zé)任的房產(chǎn)進(jìn)行登記，才能保留這一權(quán)利。最終，有超過(guò)1.2萬(wàn)處房產(chǎn)被登記在案。

但風(fēng)險(xiǎn)并未完全消除——英國(guó)仍有約13%的土地尚未登記，這意味著潛在買(mǎi)家仍可能在不知情的情況下背負(fù)此類(lèi)債務(wù)。不過(guò)，英國(guó)法律委員會(huì)正在推進(jìn)改革，旨在確保除非該責(zé)任已被明確登記且對(duì)購(gòu)房者可見(jiàn)，否則不再約束新的土地買(mǎi)家。

值得注意的是，并非只有老房子才受制于這類(lèi)條款。在現(xiàn)代住宅開(kāi)發(fā)中，限制性契約同樣可能存在。

開(kāi)發(fā)商通常利用這些契約來(lái)維持社區(qū)的特定標(biāo)準(zhǔn)和統(tǒng)一風(fēng)格，以保護(hù)房產(chǎn)價(jià)值，預(yù)防業(yè)主間的糾紛。

位于多塞特郡（Dorset）的Poundbury就有這樣一條條款，任何房主若想對(duì)房屋外觀進(jìn)行改動(dòng)或擴(kuò)建，都必須向康沃爾公爵領(lǐng)地（Duchy of Cornwall）提交書(shū)面申請(qǐng)并獲得批準(zhǔn)。

同樣，想要在自家車(chē)位停放房車(chē)或“其他類(lèi)似物品”的居民，也需首先獲得管理該公爵領(lǐng)地的威爾士親王的許可。

康沃爾公爵領(lǐng)地的一位發(fā)言人對(duì)此解釋?zhuān)@些關(guān)于房產(chǎn)外觀的指導(dǎo)方針是為了確保社區(qū)能夠保持其獨(dú)特的本地風(fēng)貌與個(gè)性，而這也是所有居民在入住時(shí)便共同認(rèn)可并接受的。

在首都倫敦，同樣也一些房產(chǎn)存在限制性契約的問(wèn)題。譬如，一些歷史悠久的地產(chǎn)仍保留著禁止制磚或銷(xiāo)售烈酒等古老條款。

“我們還常見(jiàn)到這樣的情況：當(dāng)一塊土地被部分出售時(shí)，契約中會(huì)明確規(guī)定，例如露臺(tái)或陽(yáng)臺(tái)不得用作休閑區(qū)域，” Maurice Turnor Gardner律師事務(wù)所的Sarah Conway補(bǔ)充道。

更特殊的是，一些毗鄰敏感政府區(qū)域的房產(chǎn)，還被附加了非常規(guī)限制條款。

“在某些核心地段房產(chǎn)中，契約甚至允許武裝安保人員在高規(guī)格活動(dòng)期間進(jìn)入房產(chǎn)，”Conway透露，“部分業(yè)主對(duì)此并不介意，反而覺(jué)得更有安全感，但也有不少人認(rèn)為這侵犯了隱私。”

多位房產(chǎn)專(zhuān)家指出，限制性條款確實(shí)可能影響房產(chǎn)未來(lái)的轉(zhuǎn)售潛力，因?yàn)樗鼈儠?huì)嚇退那些希望自由改造房屋的買(mǎi)家。

此外，這類(lèi)房產(chǎn)的貸款申請(qǐng)也可能遇到障礙。理論上，大多數(shù)限制性契約的效力沒(méi)有時(shí)限，盡管許多條款因年代久遠(yuǎn)而實(shí)際執(zhí)行可能性很低。“但如今銀行對(duì)此非常謹(jǐn)慎，” Conway提醒，“只要房產(chǎn)存在此類(lèi)契約，銀行很可能會(huì)要求業(yè)主購(gòu)買(mǎi)賠償保險(xiǎn)。”

買(mǎi)賣(mài)雙方固然可以協(xié)商解除契約，但這必須獲得契約受益人的同意。如果受益人并非賣(mài)方，其很可能要求經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。若受益人不同意或根本無(wú)法找到，當(dāng)事人就只能向上級(jí)法庭申請(qǐng)解除契約。

“這個(gè)過(guò)程既昂貴又耗時(shí)，HomeOwners Alliance咨詢機(jī)構(gòu)的Angela Kerr指出，“而且與所有訴訟一樣，最終結(jié)果并非穩(wěn)操勝券。”

這里我們也衷心提醒想要在英國(guó)買(mǎi)房的朋友，在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，尤其是歷史住宅時(shí)最好關(guān)注一下是否存在限制性契約的問(wèn)題。一些條款確實(shí)無(wú)關(guān)緊要，甚至對(duì)業(yè)主權(quán)益有所保護(hù)。但另一些卻可能成為隱形枷鎖，不僅影響轉(zhuǎn)售、限制貸款，更可能帶來(lái)意想不到的法律責(zé)任。因此，大家在簽署合同前，最好仔細(xì)檢查各類(lèi)文件，以避免限制性契約帶來(lái)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

ref：

https://www.telegraph.co.uk/money/property/buying-selling/restrictive-covenants-hang-washing-100k-church-repair/

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