西安城市更新巨變，五大重點片區改造提速！

從規模式擴張向內涵提升轉變，是目前一眾超大、特大城市所面對的城市發展新命題。

今年初時，西安市級層面提出五大城市更新重點片區，西電片區、團結片區、幸福林帶片區、張家堡片區、三學街片區納入其中。

這五大片區的提出，可以說是西安從大規模改造向聚焦重點實施的一次轉變。

而今年的進度條已拉至后半程，這五大片區今年均發生了不小變化，這些變化亦傳遞著西安城市更新理念與思路的轉變。

我們觀察到，“五箭齊發”背后，當下西安城市更新的邏輯和方向已然十分清晰。

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三大重點片區

提速改造更新進程

縱觀當下，西安大片區的拆遷改造已經十分少，而城東幸福林帶片區、城西西電片區、城北團結片區，是目前西安主城區土地騰挪再開發的三大主要片區。

而這三大片區，今年來規劃藍圖集中釋放，使片區未來更加清晰呈現，并明顯在提速片區土地規劃、出清、出讓的速度。

以西電片區為例，在經歷較為漫長協調與溝通后，西電集團部分舊廠區拆遷的啟動成為西電片區數千畝土地重新規劃的關鍵轉變，而今年西安高新區新廠區建成及投用，也將徹底為西電片區的開發揭開新局面。

我們關注到，今年來西電片區相關規劃陸續釋放后使得片區開發路徑、核心定位、功能分布、基建配套等藍圖更加清晰。

今年7月，西電片區4宗共122.7畝商住用地成交，總價12.49億元，這標志著西安主城區當下規模最大的城市更新項目已經進入實質性階段——數千畝工業土地正在轉化成為科技含量更高、產業規模更新、人居環境更美的優質城市空間。

作為重點城市更新片區，近日市級主要領導察看了西電片區企業搬遷、土地收儲、文物勘探、土壤污染調查、清表整備等進展情況。

并強調要科學規劃實施老舊廠區更新改造，更新理念、轉變方式、加快進度，協同高效做好搬、拆、留、改、建等各項工作，補齊基礎設施短板，改善城區人居環境，提升公共服務水平，既要留住老工業廠區的歷史建筑和古樹名木，留下城市記憶，也要引入新業態、創造新功能、激發新活力，打造城市高質量發展和美好生活新空間。

而團結片區，則是這三大片區中目前已全面完成回遷安置，基本完成征地拆遷、基礎配套和公服設施建設的板塊，地鐵4號線、10號線穿行，紅旗鐵路公園建成，龍湖未央天街開業，西安愛知中學簽約等等，使區域交通、商業等配套迎來深刻改變。

近期，未央區亦動作頻頻，對團結片區城市更新規劃部署、招商引資、基礎配套等進行了集中梳理宣傳。

未央區團結片區在此輪更新前，呈現出城中村遍布、基礎設施落后、居住環境欠佳、建材市場混雜連片等一系列“老城”特點。

片區規劃則在近年來的不斷調整中逐漸穩定，根據最新規劃顯示，團結片區包括團結東更新區塊、團結北更新區塊、團結—譚家村更新區塊等10個區塊。團結片區被賦予全新定位——“融產業創新、商業服務、品質生活于一體的城市活力心”。

規劃用地范圍從2020年初版的2.4平方公里，到2023年調整為4.92平方公里，再到如今擴容至約13.07平方公里。相比之下面積直接擴容5倍，這也可以說是對城北板塊的一次重大規劃梳理，通過空間擴容釋放出更顯著的更新紅利。

幸福林帶片區，則是西安城市建設的現象級超級工程，但在項目建成、地下商業遇冷后，使區域意識到周邊綜合開發需要提速。

今年以來，幸福林帶片區全面實施開發建設和城市更新工作，聚焦“東部創智走廊·新城幸福紐帶”發展定位。

幸福大橋主線及幸福路—咸寧路下穿隧道順利通車是片區基建升級的關鍵節點。

土地出讓方面，胡家廟糧油倉庫及周邊改造、陜汽廠南區改造等項目地塊吸引金茂、匯興等企業摘地，累計完成超300畝土地出讓。

9月16日，又傳遞出西安交通大學附屬中學、西安交大科技園正式落地幸福林帶片區的訊息。此外，后宰門小學也已落位幸福林帶片區，已簽約西安愛知中學，新知小學、實驗小學、育英小學正在布局。這些配套，無疑有利于片區人口的引入或片區活力的激發。

數據顯示，近年來幸福林帶片區先后有六個百億級、八十億級、五十億級、十億級重點產業項目接續落地建設。目前，傳化智聯西北運營中心項目基本完工，龍湖長樂天街預計四季度運營，中建西北創研中心、百度智慧中心等項目加速推進。

可以看到，西電片區、團結片區、幸福林帶片區，通過老舊廠區、城中村、批發市場的拆遷，為區域發展尋找新機遇。

這三大片區，也將成為下階段西安主城區土地供應的核心力量，配套升級、產業轉型、人口引入等等將發生巨變，也將成為西安城市更新的重點案例，為后續更多項目的實施探索經驗。

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服務城市基建

改造更新迅速上馬

近年來，西安城市更新拆遷改造放緩的特征十分明顯，但在涉及已經確定實施的城市交通基建項目面前，改造速度卻頗為迅速，例如在西安東站建設、南“2.5環”建設等項目中。

而今年，西安將張家堡片區列入五大城市更新重點片區，即體現西安城市更新路徑的這一明顯特征——服務城市基建升級。

根據張家堡環島改造計劃，工程聚焦 “空間重構、暢通高效、綠色提升、政商融合、便民利民”等方面，打通道路阻隔、優化城市空間、提高土地效用，在規劃設計中采取五項針對性舉措，實現片區多維度的整體優化。

例如，將張家堡環道改造為十字交叉口，有利于無效繞行距離長問題的改善。同時，透空下沉廣場的設置大幅縮短地下通道流線長度，市民通行將不再迷失方向。

又有利于環島內108畝閑置用地的釋放，規劃開放式下沉廣場。結合地鐵進出站及地面人流通行需求，便捷串聯下沉廣場商業、城市會客廳以及熙地港、大融城等不同商業空間。這不僅能夠增強下沉廣場和地下通行系統的商業配套功能，有針對性地服務旅客，還能提升片區整體商圈氛圍，提高土地利用效率，增添區域整體商業服務活力。

此番改造，將為城北“門面”帶來變化，改造速度亦頗為迅速。

從張家堡片區城市公共空間更新與功能提升工程招標啟動，一系列前期工作在短短時間內完成，并在6月份時施工現場已經基本蓋上防塵網，并著手考古。

目前，未央路與鳳城九路交叉口及未央路（鳳城八路-鳳城九路段）改造工程已完成，并已通車放行。張家堡環島亦將在今年完成改造。

除過這一案例外，在廣運潭大道跨繞城項目中，去年底傳遞出北辰綜合農貿市場拆遷的消息，今年便完成拆遷，6月底廣運潭大道跨繞城高速立交項目正式開工建設，項目推進速度可謂十分之快。

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老城更新，拆遷更慢了

而快與慢的對比中，老城區內拆遷改造速度，則更慢了。

今年上半年，一張關于終止三學街周邊棚戶區改造項目征收工作的相關通告在社交平臺流傳，后續三學街項目回遷范圍內房屋檢測、加固設計競爭性磋商公告的發布，證實了改造項目終止。

在西安城市更新歷程中，改造項目征收終止并不多見。

而對于三學街周邊棚戶區來說，改造項目的征收自2020年8月已經啟動，至今已有近5年時間。

近年來，除過碑林博物館改擴建這一核心項目外，三學街片區的改造似乎也陷入了停滯，未再見有公開報道的進展信息。

改造項目終止，則意味著下階段片區內大范圍的拆除將不會出現。未來，可能通過道路、環境、街面、屋面的微改造，實現區域面貌治理。

值得注意的是，三學街片區已經納入西安今年重要城市更新試點，征收終止以及下一步的改造方式，或許也會將西安老城區城市更新指向一個新方向，為之后類似項目的實施探索出一些經驗和做法，以解決西安老城區在城市更新過程中，可能面臨的歷史遺跡多、征收難度大、征遷成本高、片區改造推進慢、新項目建設周期長等等問題。

而目前，西安確實有不少城中村改造項目，已經暫緩或終止，并且官方坦言資金問題、經濟平衡等是拆遷改造項目所面臨的共性問題。

例如白楊寨村，官方回復稱：“啟動白楊寨村拆遷無法實現經濟平衡，也不符合‘保回遷’工作中‘堅決糾正和防止大拆大建’的要求，另外征遷及安置資金需求量較大。后期，我委會根據政策調整，結合區域發展適時將白楊寨村納入征遷計劃。”

再例如勞動北路跨隴海線問題，官方稱：“勞動北路二期建設項目存在西安西站搬遷難、項目征遷難度大、安置樓用地不足和資金缺口大等方面問題。”

種種案例，以及從當下市場環境與政策傾向看，城市更新正在進入新階段。

大規模的拆遷與新建對資金和項目招商提出了更大的挑戰，從成本、風險、回報等角度，開發商對大型城改項目興趣不高。

而各大城市對于城市更新的布局，也關注存量改造、“拆改留”變為“留改拆”，更新改造思維發生了轉變。

正如西安，今年五大城市更新重點片區的提出，點明了目前西安城市更新的主要方向：以重點片區為主，以城市空間優化升級為主，老城區拆遷放緩。

這些新方向，將會是現階段西安開展城市更新的重心所在，未來是否會出現變化，我們將持續觀察。

編輯：Lyna

審核：解革

監制：號稱嬉皮

部分圖片來源自網絡