美聯(lián)儲10月再降息概率超98%！中國房貸利率會跌破3%嗎？

距離 10 月 28-29 日美聯(lián)儲議息會議僅剩不足兩周，全球金融市場的寬松預(yù)期已進(jìn)入“最后沖刺” 階段 ！

CME FedWatch 工具顯示，市場對 10 月 29-30 日美聯(lián)儲會議降息 25 個基點的預(yù)期概率已飆升至 99.4%，幾乎形成 “板上釘釘” 的共識。這一預(yù)期并非空穴來風(fēng)，而是基于經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)與政策信號的雙重印證。

從基本面看，美國 9 月失業(yè)率升至 4.1%，勞動力市場疲軟態(tài)勢明顯，而核心 PCE 通脹率仍維持 2.6% 的粘性水平（源自美國勞工部9月報告），這種“增長弱、通脹韌”的組合迫使美聯(lián)儲重新權(quán)衡政策優(yōu)先級。

美聯(lián)儲主席鮑威爾在 NABE 年會上的表態(tài)更釋放明確信號，他強(qiáng)調(diào) “就業(yè)惡化是更大威脅”，直接暗示降息的緊迫性；美聯(lián)儲理事米蘭則補(bǔ)充指出 “貿(mào)易緊張加劇增長不確定性”（源自10月15日IMF會議發(fā)言），進(jìn)一步夯實寬松預(yù)期。在雙重壓力下，降息 25 個基點已成為美聯(lián)儲穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的最優(yōu)解。

中國房貸 “破 3”：三重驅(qū)動與現(xiàn)實約束

美聯(lián)儲降息將顯著改善全球流動性環(huán)境，中美利差已收窄至 0.9%，疊加 10 月 17 日上午11點人民幣對美元中間價升至 7.1238 的近一年新高，匯率壓力的緩解為中國貨幣政策操作騰出了空間。在此背景下，房貸利率是否能跌破 3%，需從三大驅(qū)動因素與現(xiàn)實約束中尋找答案。

外部條件已具備操作窗口。過去制約國內(nèi)降息的重要因素 —— 中美利差倒掛與人民幣貶值壓力，正隨美聯(lián)儲寬松預(yù)期升溫而消退。當(dāng)前 10 年期中美國債利差已收窄至90BP，人民幣匯率在雙向波動中呈現(xiàn)偏強(qiáng)態(tài)勢，央行貨幣政策獨(dú)立性顯著增強(qiáng)，為利率調(diào)整掃除了外部障礙。

內(nèi)部政策存在下調(diào)潛力。從定價機(jī)制看，根據(jù) 2025 年 9 月 22 日中國人民銀行公告，當(dāng)前 5 年期 LPR 維持 3.5% 不變。若四季度下調(diào) 30BP 至 3.2%，疊加首套房 “LPR-30BP” 的政策優(yōu)惠，理論上首套房貸利率下限可達(dá) 2.9%，正式跌破 3% 的關(guān)鍵關(guān)口（需注意：實際執(zhí)行中仍受銀行凈息差壓力與地方政策差異影響）。銀行端已具備充分讓利基礎(chǔ)：2025年5月 LPR 下調(diào)后，國有大行同步調(diào)整存款利率，目前全國主流銀行 1 年期定期存款利率低至 1.5%，負(fù)債成本持續(xù)下行，為房貸利率突破臨界值提供了支撐。

市場壓力倒逼政策發(fā)力。房地產(chǎn)市場的去化壓力構(gòu)成利率下調(diào)的剛性需求，全國商品房待售面積高達(dá) 7.6 億平方米（含?已竣工未售?與?在建未預(yù)售?兩類），三四線城市庫存積壓尤為嚴(yán)重。低利率作為刺激購房需求的有效工具，在 “采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢” 的政策導(dǎo)向下，具備強(qiáng)烈的現(xiàn)實必要性。

但需注意，降息仍面臨一定約束。華泰證券分析指出，銀行凈息差處于歷史低位，政策需為 “十五五” 預(yù)留空間，短期內(nèi)降息或需等待更明確契機(jī)。10 月多位首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測顯示，當(dāng)月 LPR 調(diào)整可能性較小，寬松動作更可能集中在四季度末。

預(yù)判：逼近 3% 而非即刻突破

綜合來看，美聯(lián)儲 10 月降息落地后，中國央行大概率會通過降準(zhǔn)釋放長期流動性，5 年期 LPR 有望在四季度末下調(diào)15-20BP。若按此幅度測算，首套房貸利率下限或降至 3.15%-3.25%，逼近但暫不突破 3%。

這一預(yù)判既考慮了 7.6 億平方米庫存去化的現(xiàn)實需求，也兼顧了銀行息差穩(wěn)定與政策空間儲備的平衡。短期內(nèi)，“破 3” 需等待經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)一步明朗；但從中期看，隨著房地產(chǎn)支持政策持續(xù)加力與外部流動性環(huán)境改善，房貸利率跌破 3% 的可能性正逐步增大。

【免責(zé)聲明】

本文基于公開市場數(shù)據(jù)及政策文件分析，旨在提供信息參考，不構(gòu)成投資建議。美聯(lián)儲降息概率、LPR調(diào)整預(yù)期等表述均來源于CME FedWatch、央行公告等權(quán)威渠道，但實際政策執(zhí)行可能因宏觀經(jīng)濟(jì)變化而調(diào)整。房貸利率"破3%"測算需滿足LPR下調(diào)30BP、銀行讓利等特定條件，實際執(zhí)行存在地域差異。文中涉及房價、庫存等數(shù)據(jù)均來自國家統(tǒng)計局及第三方機(jī)構(gòu)，僅供參考。投資者應(yīng)結(jié)合自身風(fēng)險承受能力審慎決策，本文作者及發(fā)布平臺不承擔(dān)因信息滯后或市場波動導(dǎo)致的任何責(zé)任。

30個微信交流群等你來聊！