“拼租”酒店，“拯救”空置寫字樓？

“寫字樓改造拼租酒店，最近火了。

相對于酒店，商業綜合體的租金回報率一向更加穩定、租金也更高，之前，把酒店改造成寫字樓也成為酒店主陷入經營不善時起死回生的“錦囊妙計”，北京新聞大廈便是“酒改寫”的成功典范，改造后收入比酒店時期增長了30%以上。

然而時移世易，嶄新的玻璃幕墻已經成為無人問津的閑置空間，業主們在租金下行的壓力下更是倍感焦慮。這背后是租賃需求萎縮以及海量新增供應共同作用的結果，而能否盤活存量資產已經成為懸在整個行業頭頂的達摩克利斯之劍。

正是在這樣“寫字樓愁租，酒店愁賺”的困境下，名為“拼租”式酒店的新模式應運而生，將一棟閑置辦公大樓分割出租給十幾家不同品牌的酒店，成為商業地產業主在市場夾縫中野蠻生長的自發性解決方案。

一路攀升的空置率

即使全面遠程辦公尚未成為主流，但企業對辦公空間的靈活性、共享性和高效性的追求也給傳統的辦公租賃模式帶來了巨大的挑戰。企業們也開始傾向于更具彈性的租賃期限和面積，不僅縮減辦公面積、暫緩擴張計劃甚至退租都成為普遍現象。

而互聯網科技、金融以及教培行業這些曾經的租賃主力，也紛紛進入降本增效周期。空置率直接侵蝕了持有型物業的資產價值，給重倉商業地產的開發商帶來了巨大的現金流和資產估值壓力。

從戴德梁行、世邦魏理仕等機構發布的研究報告來看，近幾年北京、上海、深圳等一線城市的寫字樓空置率一直在高位徘徊，深圳的空置率甚至一度逼近30%的“警戒線”，特別是普通的甲級或乙級寫字樓，在下行周期中由于缺乏核心競爭力更是成為空置的重災區。

如果說一線城市樓宇出租率還尚且能夠維持“體面”，二、三線城市的出租率則已經陷入了“危機四伏”的處境。根據高力國際統計的數據來看，2024年二季度長春空置率已經飆升至43.6%，而無錫、南昌、呼和浩特、武漢等城市也一直處于40%～38%的高位。

而且在面臨市場需求持續轉弱的同時，過去幾年規劃建設的大量寫字樓項目也開始集中入市，公開數據顯示2025年全國一、二線城市寫字樓市場將迎來約640萬平方米的新增供應集中放量，同比增長近七成。

這種“需求減速”與“供應放量”的錯配，成為空置率被動推高的最直接原因。并且長期以來，國內寫字樓在開發階段都普遍遵循“標準化、規模化”的路徑，導致市場上產品同質化極為嚴重，缺乏針對特定行業、特定客群的定制化的產品輸出。

最為致命的是國內開發商對于“持有運營”的精細化管理能力存在諸多不足，導致許多傳統寫字樓在硬件升級和軟件服務上顯得力不從心，難以在激烈的市場競爭中留住和吸引優質租戶。

與高空置率相伴相生的則是租金持續下行的壓力。在買方市場供過于求的格局下，北京的望京區域，2024年二季度單季租金降幅達到10.8%，跌至182.7元/平方米/月。而在同一季度，北京五大核心商圈租金環比下降3.8%，同比下降10.5%。

在上海產業園區租金也連續五個季度下滑，2024年二季度錄得全市平均租金人民幣3.77元/平方米/天，環比下降2.8%，同比下降5.5%。所以“開源節流”已經成為業主們不得不做出的選擇。

“拼租”賽道，入局者眾

“拼租”模式在業界也被稱為“酒店垂直綜合體”或“多品牌矩陣集合”，簡單來說便是在同一棟建筑里同時運營多家酒店。而這些品牌既可能隸屬于同一酒店集團，形成高中低檔的品牌矩陣，也可能由不同集團甚至單體酒店共同入駐，形成一個微型的“酒店生態圈”。

所以像華住、錦江這樣擁有龐大品牌矩陣的巨頭通過可以“拼租”在一個黃金地段同時布局旗下的漢庭、全季、桔子水晶等多個品牌，形成包容性極強的品牌矩陣，從而覆蓋從預算有限的背包客到追求品質的商務人士等各類客群。

例如，當一家中高端酒店滿房或不符合要求時，前臺可以很自然地向客人推薦同樓內的經濟型或姐妹品牌，實現內部流量轉化實現“一魚多吃”，最大化單一物業的坪效和品牌滲透率，有效減少客源流失。

而基數龐大的非連鎖或連鎖經濟型酒店則是為了實現低成本運營，杭州錢江世紀城的酒店集群便集中了多個經濟型酒店，他們通過共享大堂、電梯和部分公共空間，單個酒店的啟動成本能夠減少約30%～40%，而且在旺季時，整棟樓的入住率可達到90%以上。

“拼租”式酒店也并非一種顛覆性的商業模式創新，其本質上是將酒店行業的“輕資產、重運營”趨勢與商業地產“去庫存、求生存”需求進行了一次精準對接。面對動輒超過20%的空置率，業主們已經無法再和過去那樣“挑剔”租客。

所以與其讓樓層長期空置、持續產生維護成本去等待一個能夠租下整棟樓的“大金主”，不如將其分割出租給多個酒店運營商，哪怕管理上更為復雜，至少可以快速產生現金流，緩解財務壓力。

而酒店運營商樂于選擇“拼租”則是主動追求效益。近年來中國酒店行業也已經整體進入了存量競爭時代。以華住集團為例，雖然其2024年財報顯示全年總收入達到239億元，同比增長9.2%，但其凈利潤卻同比下降了約25.4%至30億元。

酒店業普遍面臨供給過剩、價格戰激烈、入住率和平均房價雙雙下滑，所以成本的增加和市場競爭的加劇讓“如家們”也并不好過。這種困境迫使酒店集團必須尋求新的、成本效益更高的運營模式，“拼租”模式便應運而生。

當然市場上也已經出現了一些寫字樓成功改造為酒店并取得良好經濟效益的案例，給了寫字樓業主們極大的信心。深圳福田區一棟老舊辦公樓，被改造為設計型酒店后，不僅房價高出同地段競品30%，還成為網紅打卡地。

“拼租”能否填平存量鴻溝？

而“拼租”模式雖然前景可期，但其與生俱來的“碎片化”基因，賴以生存的“低成本、高靈活”的優勢，恰恰是其長期發展的最大障礙。在一棟樓內多個品牌、多套服務標準并存的情況，勢必影響統一的管理和長期資本投入機制。

缺乏統一的、有遠見的運營商進行戰略調整和業態升級時，整個樓宇就很難抵御區域性的衰退。目前香港甲級寫字樓中，已有44%的樓宇樓齡超過30年，預計到2035年約五分之一的甲級寫字樓將面臨功能性淘汰。

同時由于物業產權不屬于自己，且租賃關系不穩定，很少有酒店運營商愿意投入大筆資金對公共區域、樓宇外立面、基礎水電管網等進行升級改造。而且在一棟“拼租”建筑中，各家酒店的消防通道、疏散路線、消防設備是否統一標準、協同管理？

并且隨著時間的推移，整棟建筑的硬件設施也將不可避免地開始老化。而電梯的運行效率、公共區域的衛生狀況、水電暖通的穩定性，這些都直接影響住客的體驗。公共設施一旦出現問題，由誰來主導維修？費用如何分攤？相互推諉扯皮幾乎是必然的結果。

例如在上海數量高達萬余棟的高層樓宇中，許多超高層建筑建造于20世紀80到90年代及21世紀初，使用時長均超過20年。很多高層樓宇其實都處于核心區位，正是由于硬件設施的老化、相關建筑標準的落后、樓宇服務空缺等因素被迫閑置。

這種因管理缺位導致的服務品質下降，最終會損害樓內所有酒店的聲譽，樓內的所有酒店將同時陷入困境，形成“一榮俱榮，一損俱損”的局面，涉及安全的設施更是酒店運營的生命線。

更何況樓宇改造本就是一個系統工程，涉及大樓安全、水電、消防、空間結構、服務管理機制等多方面。當需要同時滿足不同主體之間的不同需求時任何一個環節的疏忽，都可能引發整個樓宇的安全事故，后果不堪設想。

而且對于寫字樓業主而言，將樓宇從租給一個大客戶，變成管理十幾個小租戶，其管理成本和難度呈指數級上升。租金收繳、續約談判、日常溝通協調，每一項工作都耗費精力，當下僅僅是迫于無奈的選擇。

集聚效應本就是一把雙刃劍，同處一片屋檐下在帶來客流的同時，也無可避免地加劇了競爭，甚至有可能引向惡性的內部價格戰。消費者站在大樓門口，面對十幾個價格、房型都相差無幾的選擇時，價格幾乎成為唯一的決定因素。

更何況市場上的“拼租”酒店，多以經濟型和中端品牌為主，產品和服務的同質化程度非常高。如此近距離的“肉搏戰”對加盟商的生存構成了嚴峻考驗。這將迫使各家酒店陷入“降價換入住率”的惡性循環，最終侵蝕所有人的利潤。

而且對于注重品牌形象的酒店集團而言，“拼租”也可能帶來品牌價值被稀釋的風險。當自己的品牌與眾多良莠不齊的競爭對手擠在同一屋檐下，共享混亂的公共空間和不穩定的服務體驗時，消費者很難對該品牌建立起清晰、正面的認知。

所以在短期內，“拼租”模式可以是一種有效的“急救”手段，但遠非長期的“治本”良方。僅僅是以其極低的門檻和高度的靈活性，在寫字樓空置率高企、業主普遍焦慮的當下為盤活閑置資產提供了一條切實可行、立竿見影的路徑。

它像毛細血管一樣，將酒店業旺盛的擴張需求精準輸送至商業地產的閑置末梢，緩解了業主的燃眉之急，也為眾多中小酒店投資者創造了機會。從這個角度看，它確實在一定程度上“拯救”了部分瀕臨困境的寫字樓。

但是當前這種野蠻生長的、缺乏專業管理的“拼租”模式更像是一份“啟示錄”。驗證了存量時代城市資產運營的核心邏輯正悄然發生改變，單一功能的建筑抗風險能力已經變得越來越弱，未來多功能、多業態的融合體必然占據主導。