壯士斷腕！香港中旅虧1.6億甩掉地產包袱，咸陽海泉灣淪為棄子

文=貞觀108坊 圖/網絡

曾經指望“景區+地產”模式帶來豐厚回報，如今卻寧愿虧損1.6億港元也要剝離地產業務，香港中旅的斷臂求生，揭示了中國文旅行業怎樣的現實？

10月12日，一則公告在旅游和地產行業掀起波瀾。老牌央企香港中旅宣布，將以實物分派的形式剝離旅游地產業務。這意味著，包括咸陽海泉灣在內的多個項目將被從上市公司體系內“掃地出門”。

不惜代價——這家背景雄厚的央企寧愿為此承受約1.6億港元的虧損，也要堅決甩掉這個曾經被視為“香餑餑”的包袱。

截圖自企業公告

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業務拖累：從盈利支柱到財務包袱

地產業務曾是香港中旅的收入主力。2021年，房地產銷售占公司總收入比重高達43%。

第二年，該業務依然貢獻了15.2億港元收入，占據公司總收入的半壁江山。

然而時過境遷，曾經的核心業務如今已成為公司的財務負擔。數據顯示，2023年至2025年上半年，香港中旅的旅游地產業務收入持續萎縮

分別為6.3億、4.6億和1.5億港元，凈利潤更是連續虧損，分別達-4.6億、-2.4億和-1.9億港元。

三年累計虧損近9億港元——這塊曾經被寄予厚望的業務，如今已成為不斷流血的傷口。

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斷腕之舉：割舍資產只為輕裝上陣

香港中旅的“斷腕”決心令人驚訝。根據公告，公司計劃通過內部重組，將旅游地產業務納入新設的私人公司——中旅康養度假控股有限公司，然后以實物分派股份的方式完成分拆。

港中旅內部重組后持股情況（控股股東指中旅集團）| 截圖自企業公告

公司為股東提供了兩個選擇：要么按每股獲派一股私人公司股份，要么選擇每股0.336港元的現金替代，這相當于停牌前收市價1.53港元的約22%。

分拆完成后，香港中旅將保留旅游景區、旅游證件及酒店客運三大主業，繼續維持聯交所上市地位。

這意味著，珠海海泉灣、咸陽海泉灣、安吉度假村等曾經的重點項目，將徹底脫離上市公司體系。

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咸陽海泉灣：從明星項目到邊緣角色

在本次被剝離的項目中，咸陽海泉灣的變遷尤為引人注目。這個位于西安、咸陽交界處世紀大道上的項目，一期溫泉世界于2008年11月開業，二期維景國際大酒店則在2012年4月開始運營。

開業初期，咸陽海泉灣曾是西安、咸陽地區最火的旅游目的地之一。

圖/網絡

但如今，它卻面臨著營收持續下滑的尷尬局面。數據顯示，2023年、2024年、2025年上半年，咸陽海泉灣營收較上年同期分別減少89%、25%、54%。

今年上半年，香港中旅更是對咸陽海泉灣進行了資產計提減值，計提減值3700萬元，計提價值后的資產僅為1.74億元。

04

背后原因：地產低迷與戰略轉型

香港中旅之所以毅然決定剝離地產業務，與房地產市場的深度調整密切相關。

東吳證券研報認為，分拆不僅可以降低公司整體債務水平，還能減少地產業務對利潤的侵蝕。

近年來，已有多家上市企業選擇剝離房地產滯重資產，包括華遠地產、美的置業、格力地產等，形成一股“瘦身潮”。

香港中旅不過是這一大背景下的最新案例。

圖/網絡

另一方面，香港中旅正在向輕資產運營模式轉型。9月30日，公司宣布以3億元收購萬科旗下兩家主營冰雪業務的子公司。

這一進一退之間，彰顯了公司戰略的重大調整。

05

獨特視角：剝離背后的集團戰略

看似香港中旅在全面退出地產領域，實則不然。此次分拆實際上是中國旅游集團內部的資源再分配。

母公司中國旅游集團仍將房地產開發列為八大重點戰略業務之一。

其專業平臺——中旅投資近年發展強勁。2025年1-9月，其權益拿地金額達53億元，同比增長35.8%；全口徑銷售額123億元，同比增長36.7%，在TOP100房企中位列第28位。

與香港中旅剝離地產業務形成鮮明對比的是，中旅投資正在逆勢擴張。2025年9月，其甚至聯合中海、招商以155億元競得上海徐匯東安城市更新項目，預計貨值超600億元。

這表明，中國旅游集團并非看衰地產行業，而是讓旗下各平臺分工更加專業化。

香港中旅的“斷腕”之舉引發市場一片叫好。公告發布后，公司股價一度上漲超14%，收盤漲幅仍達8.5%。資本市場用真金白銀投下了贊成票。

然而放眼未來，剝離地產業務只是第一步。在文旅行業競爭日益激烈的今天，香港中旅能否憑借其17家5A級景區和21家4A級景區的資源優勢，在冰雪經濟等新賽道上闖出一片天地，仍是一個未知數。

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