債務切割+輕資產轉型：國資房企的突圍之路

作者 秦晉

12月8日，中交地產的公告稱，中交地產同意將其持有的房地產開發業務相關資產及負債轉讓給控股股東中交房地產集團有限公司（以下簡稱“地產集團”）。在本次交易的過渡期間，交易標的實現歸屬于母公司股東的凈利潤為人民幣-18.191億元。過渡期產生的損失由地產集團承擔，中交地產無需就交易標的過渡期損益情況對地產集團進行補償。

這波操作并非個例，華遠地產等多家房企早已走上相似路徑，通過債務切割與輕資產轉型尋找新出路。

債務切割：集團托底，卸下重負

華遠地產在 2024 年完成了重大資產重組，直接將房地產開發業務相關的全部資產負債轉讓給控股股東華遠集團。核心標的是華遠置業 100% 股權，交易總金額 4.68 億元，采用現金加承接債務的方式完成。所有標的的債權、債務都由華遠集團一力承擔。

津投城開以 1 元對價，把全部房地產開發資產負債轉讓給天津市國資委旗下的城運發展，涵蓋所有開發項目和相關債務。

美的置業在 2024 年 6 月將房地產開發業務私有化，所有開發資產負債都由控股股東美的集團承接。

格力地產通過資產置換，置出上海、重慶等地 5 家房地產子公司的全部股權及債務，轉而拿下珠海免稅集團 51% 股權，如今已更名為 “珠免集團”。

冠城大通正計劃將房地產開發業務資產負債轉讓給控股股東或其指定關聯方，目前僅剩北京、南京、福州的少數尾盤項目。

*ST 南置則以 1 元價格，將 17 項房地產開發資產負債轉讓給控股股東電建地產的子公司上海瀧臨，涉及債務約 133 億元，以此擺脫退市風險。

中交地產和珠江股份雖細節有差異，但核心思路相通，前者 1 元出售資產包后聚焦三類輕資產，后者以 28 億元置出開發業務，注入物業和文體運營資產。

輕資產轉型：多元布局，開辟新途

債務切割后，這些房企都把重心放在了輕資產運營上。華遠地產構建了 “酒店 + 物業 + 長租公寓 + 代建” 四大板塊，形成穩定的業務組合。酒店管理依托華遠自身品牌，打造高端運營服務，已經獲得了穩定的現金流。物業管理方面，華遠智慧物業的在管面積超過 120 萬平方米，非住宅業態占比過半，還在積極推進科技賦能提升效率。長租公寓領域，“華遠鉑園” 的品牌建設穩步推進，重點布局保租房市場。代建業務則成立了專門公司，采用 “開發管理 + 資源整合 + 品牌賦能” 的模式，石油?海藍城等項目已經落地，還實現了 7000 余戶的集中交付。

其他房企的轉型方向也各有側重。

津投城開聚焦物業管理和保障性租賃住房運營，旗下華升物業在管面積 242 萬平方米，還包含市政府重點項目，2025 年上半年已經實現扭虧，備考凈利潤 157.6 萬元。美的置業形成了 “開發服務 + 物管服務 + 資產運營 + 房地產科技” 四大輕資產板塊，2024 年保留業務營收 37.26 億元，同比增長 33%，毛利率 35.7%，凈利潤 5.04 億元，同比增長 25%。

格力地產徹底轉向免稅業務，2025 年 4 月并入華發集團后，完全退出了地產業務。冠城大通轉向電磁線制造、新能源材料等領域，已經布局了鋰電池電解液添加劑等業務。

*ST 南置定位為電建集團內的城市綜合運營平臺，已經中標了產業園區商業運營項目。

中交地產聚焦物業服務、資產管理和商業運營，珠江股份則以 “城市服務 + 文體運營” 為雙輪驅動，旗下珠江文體是國內頂級的文體場館運營商，重組后首年就扭虧為盈，還獲得了大股東 7.48 億元的支持。

這類模式的集中出現，離不開行業趨勢的推動。房地產進入下行周期后，高負債房企急需 “減負” 求生。而國資背景的房企具備獨特優勢，能通過集團內部資源整合實現債務隔離和風險出清。輕資產模式本身現金流穩定，抗風險能力強，無論是物業、代建還是商業運營，都具備可持續發展的潛力。再加上國資委鼓勵國企 “聚焦主業、優化結構”，為這類重組提供了政策便利。在行業深度調整期，“債務切割 + 輕資產轉型” 已經成為國資房企的主流突圍路徑，尤其是有強大母公司支持的央企和地方國企，正通過這種方式實現可持續發展。

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