報告發布 || CBRE世邦魏理仕：三季度南京商辦市場，都有哪些看點？

2025年前三季度，南京經濟在創新引領與產業升級的強勁推動下實現穩健增長。辦公樓市場顯現韌性，以金融業為代表的企業新租與升級需求成為去化的主導力量，推動整體空置率穩步下行。零售物業市場則迎來供應小高峰，兩個新項目差異化入市且入駐率亮眼，在“首店經濟”與存量調改的雙輪驅動下，市場對沉浸式體驗、場景化消費與品牌首進的需求持續增長，推動零售物業向多元化與精細化發展。

PART.1

供應空窗助力去化
金融業需求引領復蘇

新增供應：0萬平方米

凈吸納量：2.8萬平方米

空置率：28.7%

租金報價：108.4人民幣/月/平方米

2025年第三季度，南京優質辦公樓市場無新增供應。盡管進入供應空窗，但市場活躍度溫和回升，需求端仍保持韌性，凈吸納量環比上升7%至2.8萬平方米。前三季度累計凈吸納量達6.1萬平方米，已超過去年全年水平。受此推動，全市整體空置率環比下降0.8個百分點至28.7%。

租金仍處下行通道，全市平均租金報價環比下降2.2%，至每月每平方米108.4元。新街口與河西等核心子市場的租金報價維持在每月每平方米113元左右。

從行業需求來源看，金融業于本季度顯著回暖，以24%的租賃面積占比躍居首位，需求主要來自保險和證券類企業的擴張與升級。第三方辦公服務運營商占比20%，位列第二，其中聯合辦公空間運營商表現活躍。專業服務業(15%)及房地產業(13%)需求穩定，TMT行業占比為7%，多以中小型科技企業為主。

板塊活躍度方面，本季度河西板塊依舊領跑市場，占比達49%；新街口位居次席，占比35%。從成交結構看，500平方米以下的中小面積段交易占比高達69%，凸顯中小企業仍是市場需求主力。搬遷類交易占據絕對主導，占比達81%，升級搬遷和基于租金性價比的跨區域置換是主要動因。

2025至2027年，南京寫字樓市場將有約90萬平方米新增項目交付，充沛供應集中落地非核心商圈，一核多極商業布局有望逐漸成型。

CBRE南京辦公樓租賃交易負責人劉承陽表示：未來六個月，南京辦公樓市場預計將迎來約30萬平方米的新增供應，都是位于河西板塊的優質項目。盡管河西等重點板塊將面臨一定去化壓力，但在金融、TMT及專業服務等行業穩健需求支撐下，整體市場活躍度有望維持穩定。作為長三角重要科創高地，南京持續吸引科技巨頭設立區域總部與研發中心，產業集聚效應顯著，帶動多元化辦公需求增長。與此同時，人工智能、新消費等新興領域科技企業在本地加速發展，成為新的租賃需求。南京市也在積極探索商辦物業的復合利用，鼓勵兼容租賃住房、公共服務等業態，為存量資產轉型提供了獨特路徑。產業升級與政策創新的雙輪驅動，將助力優質樓宇加快去化，市場在格局調整中孕育新的發展機遇。

PART.2

新項目差異化破局
存量物業調改煥新

新增供應：19萬平方米

凈吸納量：18.4萬平方米

空置率：4.4%

首層平均租金：22.3人民幣/天/平方米

2025年第三季度，南京零售物業市場迎來兩個新項目開業，為市場帶來總計19萬平方米的新增供應。其中，位于河西南部的金陵天地，體量約13萬平方米，定位年輕化與精品化，開業入駐率達100%，并引入超過40%的首店品牌，聚焦于高端餐飲、生活超市悅活里及運動數碼旗艦店。另一新項目為位于城南馬群的TOD項目健康大融城，體量約6萬平方米，當前入駐率達95%，招商以高性價比的中式餐飲為主，精準服務周邊社區客群。

新項目的高入駐率推動全市凈吸納量上升至約18.4萬平方米，空置率穩定于4.4%。需求的活躍表現支撐租金基本面保持穩定，全市商圈首層平均租金環比微降0.3%至每天每平方米22.3元。

三季度市場需求仍由零售和餐飲兩大業態主導，零售業態以49%的占比位居第一，其中，時尚服飾類需求旺盛，占比30%。奢侈品與設計師品牌表現尤為突出，集中入駐于上季度開業的金陵中環商場，包括Vivienne Westwood、Maison Margiela、Uma Wang等，明確了該項目的高端定位。運動戶外熱度不減， Fj?llr?ven北極狐、駱駝、Aria Leisure等國內外品牌持續擴張。此外，美妝護膚品類占比8%實現顯著增長，LV美妝全國首店落戶德基廣場，Le Labo、Payot、Aesop等品牌也相繼進駐核心商圈。餐飲需求占比47%，以24%的中式餐飲和9%的咖啡茶飲為主力。中式餐飲聚焦于火鍋、烤肉與地方菜系；咖啡茶飲品牌多落位于次級商圈，如麒麟大口茶、Moon Ground等首店進駐景楓中心；金陵天地亦引入了多家首店茶飲品牌。

2025至2027年，南京零售物業市場將有約150萬平方米新增項目交付，充沛供應集中落地非核心商圈，一核多極商業布局有望逐漸成型。

CBRE南京分公司董事總經理兼戰略顧問部負責人王飛表示：未來六個月，南京零售物業市場預計將迎來約23.2萬平方米的新增供應，其中包括位于核心商圈的南京光環花園城，以及龍江、麒麟等非核心板塊的優質項目。三季度以來，南京消費市場延續了上半年的活力，“蘇超”賽事與假日經濟催生的“票根經濟”持續釋放消費動能，推動“觀賽+消費”的場景融合，文旅聯動趨勢日益顯著。面對競爭加劇的市場環境，開發商也紛紛借力本地豐富的文化與體育資源打造多元化消費體驗，并加快存量項目的升級改造。這些新項目與調改動作將共同為南京零售物業格局注入新變量，帶來新一輪發展動能，釋放更大活力。

來源｜CBRE世邦魏理仕

編輯｜孫 益

審核 | 馮憲法