北京樓市：很多人都被套牢了，買房別瞎選…

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買房賣房問題 可私信提問

這兩天接待了一位比較特殊的粉絲，一開口就說“不是自己住，想給孩子看看房。”

大概情況是孩子在北京大廠做互聯網，眼看要談婚論嫁了，可阿姨心里一直打鼓，大廠的35歲中年危機像塊石頭壓著她，到底該給孩子在北京買房，還是回天津老家買，她拿不定主意。

阿姨說手頭現在能給孩子湊300萬支持，天津買基本上可以入一個南開比較不錯的次新，自住+學區一步到位，北京買的話，這點錢頂多夠個首付，后續房貸還得孩子自己扛，她又怕孩子壓力太大。

其實這位粉絲的問題，真的很典型，為人父母，一輩子為孩子操碎了心，從上學到工作再到買房，每一步都想幫孩子鋪穩路。

聊透了她的顧慮和家里的情況后，我大概捋了2個方向，也算是我的一點建議。

第一，也是我一直跟粉絲強調的：結婚買房，一定多聽聽孩子們的想法。畢竟房子是小兩口住，往后的日子也是他們過。現在的年輕人跟咱們那代不一樣，有的寧愿日子過得輕松點，也不想被房貸綁住；有的認準了要留在北京，覺得有套自己的房才踏實。咱們做父母的把預算和利弊說清楚，最終的選擇還是得讓孩子拿主意，這樣他們住著也舒心，咱們也不用替他們操心后續的矛盾。

第二，單從房子的價值和長遠考慮，我勸阿姨優先看看北京的房子，不用急著下手，多看多比較。不是我偏心北京，而是這兩年房地產市場的行情，只有一線相對穩。

就說天津吧，這一輪房地產回調周期，天津屬于“領跌”。

中指研究院最新發布的9月十大城市二手住宅掛牌均價數據，天津環比跌幅1.11%，僅次于武漢；同比方面也僅次于武漢、南京，達到了6.17%，跑在了十大重點城市下行的前列。

而且說實話，我對天津房產的未來真沒那么樂觀。現在天津買房，別指望升值了，將來能保住本就不錯了。

最新數據顯示，天津常住人口為1364萬，60歲以上人口高達340萬，老齡化率達到24.93%。

2016年，天津常住人口達到了頂峰，之后開始回落。2021年，天津人口自然增長率為負數，之后開始加速下跌。

人口，是一切的基礎，沒有人，一切都是空談。

另一組數據，天津現在前臺二手房掛牌量為202223套，咱北京常住人口2185萬，二手房掛牌量才14萬套。

所以就天津的人口和購買力，這么多房子得賣到猴年馬月去？房價想不跌都難！

可能有人會抬杠：“北京不也有人口流出嗎？那北京房子豈不是也不能買了？”

問題在于：本質不一樣。

北京是主動疏解非首都功能，還嚴格限制落戶，不是留不住人，是在“控制人口增長”。

根據《北京城市總體規劃（2016年-2035年）》，到2035年，北京的人口規模將控制在2300萬以內，其中中心城區常住人口控制在1085萬人以內。

試想北京稍微松一松落戶政策，得有多少人擠破頭想進來？

這也是我一直跟粉絲說的一個邏輯：買房要往有人口吸引力的城市走，能選一線絕不選二線。就算遇到樓市下行，像北京、上海這種不斷有人才涌入的城市，房價回調幅度也是最小的，抗風險能力強。

再回到阿姨的問題，其實答案就很清晰了。

從資產保值的角度看，北京肯定是首選。哪怕將來孩子真的因為工作變動不在北京了，這套房子要么能租個好價錢，要么變現也比天津容易，怎么算都比在天津買房劃算。

當然，最后我還是跟阿姨說，咱們算的是“資產賬”，但孩子的“生活賬”也得考慮。

現在很多年輕人想法變了，不想為了房子委屈自己，寧愿平時過得瀟灑點，也不想背幾十年房貸。要是孩子真這么想，那天津也不是不行——生活在哪都是過，只要孩子幸福開心，比啥都重要。

最后如果方向定好了，要在北京買的話，其實也不急于這一時，目前看，大廠人常選的北清路沿線、后廠村板塊，市場可能還沒到底。正好趁這個時候多看看、多對比，畢竟這筆錢是父母給出，有可能是父母攢了一輩子的血汗錢，等市場明朗點再做決定，我覺得更穩妥。