越南房地產也暴雷了！169000億巨債未還！

自本周一越南市場近150只股票集體跌停，投資者大量拋售房地產、證券、銀行板塊股票以來，恐慌情緒仍未得到實質性緩解。10月22日及后續多日，MSCI越南和胡志明指數料震蕩修復，重回暴跌之前艱難。

這次“股災”，直接受到前一交易日越南政府監察總署發布的一篇調查報告有關——

據報道，該篇調查報告坐實了越南多家大型銀行與房企在債券發行中嚴重違規，這預示著越南金融體系存在系統性問題。

越南政府監察總署公布對67家債券發行人(含5家銀行)的檢查結果顯示，越南第二大地產商Novaland通過發債套取1.5萬億盾，輾轉轉給關聯公司，還涉嫌虛假注資，旗下20家關聯企業有超過16.9萬億越南盾(約45.7億元人民幣)的債券未還。

更糟的是，Novaland還宣布沒錢付(甚至包括可轉債也無法兌付)。

這直接暴露了越南房地產和金融的資金挪用、信息披露不充分等多項弊病，嚴重打擊了市場信心，堪稱越南房地產的“暴雷一擊”。

第二大房企巨額債務暴雷

引發越南房地產危機

越南第二大上市房企Novaland的債務危機源于長期的違規操作與資金錯配。(注：目前越南第一大房企是Vinhomes，為越南巨頭Vingroup集團的核心業務板塊)

監管部門調查顯示，該集團通過發行1.5萬億越南盾企業債，將資金經多家中介公司輾轉輸送至關聯公司Nova Homes使用，甚至其子公司的注冊資本均為虛假注資。

這種"拆東墻補西墻"的模式在行業上行期得以維系，但隨著監管收緊終難持續。數據顯示，截至2023年中，與Novaland相關的20家發債主體尚有16.9萬億越南盾債券未償還，其中GreenWich、BNP Global等多家企業已出現本息逾期，逾期總額達4.555萬億越南盾。

2025年10月，Novaland宣布無法履行可轉債支付義務，徹底引爆市場恐慌。

越南政府監察總署對67家債券發行人的檢查，揭露資金挪用、信披不足等問題則成為壓垮市場信心的“最后一根稻草”，也預示著越南房地產的巨雷，爆了。

“地產犯罪”屢禁不止

經濟發展的“懸頭之劍”？

這已經不是越南房地產第一次“出事”了。曾經的當地最大開發商(萬盛發集團)張美蘭在2024年因侵吞125億美元資產初判死刑，退贓100億美元后改判無期。而在她之前，也有地產首富因詐騙880億被判死刑的案例。

這種似乎“屢禁不止”的地產犯罪，越南地產分析師黃生認為，源于越南房地產發展模式的根本缺陷，即缺乏堅實產業支撐的樓市虛假繁榮，疊加監管缺位與制度漏洞，風險只會不斷累積。

其指出，2015年越南放開外國人購房后，外資占比達27%，助推房價非理性上漲，房企為搶占市場份額不惜鋌而走險。而金融機構的"配合"讓違規成本進一步降低，涉案銀行將債券資金并入一般業務資本隨意放貸，數據系統無法區分資金來源，為違規操作提供了空間。可以說越南房地產與金融違規頻發，本質上是監管漏洞與利益勾結的共同結果。

更深的層面，政商勾結的灰色鏈條不容忽視。Novaland的資金騰挪術離不開官員"保駕護航"，張美蘭案中企業通過控股銀行掏空430億美元資產，背后牽扯出西貢銀行前董事長等23名官員，他們都因違規批貸文件被捕。

房地產暴雷已對越南經濟形成多維度沖擊。金融系統首當其沖，因為銀行壞賬風險激增，金融系統承壓明顯。資本市場同步受挫，越南股市的跨行業恐慌性拋售仍未平息息。這也將阻礙產業升級進程，例如張美蘭案的涉案金額就占到當年越南GDP的6%，可謂嚴重影響了國家發展之路。

實際上，房地產危機中受影響的還有普通民眾。在越南，胡志明市中心房價曾三年暴漲150%，2024年均價高達3萬元/㎡，而當地平均月薪僅3600元人民幣，普通民眾需不吃不喝69年才能購房。

泡沫破裂，預示著大量購房者過陷入"房財兩空"的境地，帶來的是民眾的居住困境與財產損失。所以，如何平衡房地產行業發展與風險防控、厘清政商邊界，已經成為越南經濟發展的關鍵命題。

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