謝逸楓:房?jī)r(jià)止跌上漲，房地產(chǎn)復(fù)蘇需要更強(qiáng)更猛的政策刺激

文/謝逸楓

10月20日，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前9月全國(guó)新建商品房銷售面積6.5835億平，同比下降5.5%，降幅比上月擴(kuò)大0.8%。其中住宅銷售面積5.5063億平，同比下降5.6%，降幅比上月擴(kuò)大0.9%，說(shuō)明市場(chǎng)降溫加劇，處于下行、探底的調(diào)整期。

前9月全國(guó)商品房銷售額6.3040萬(wàn)億元，同比下降7.9%，降幅比上月擴(kuò)大0.6%。其中住宅銷售額5.5329萬(wàn)億元，同比下降7.6%，降幅比上月擴(kuò)大0.6%。說(shuō)明目前房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未止跌回穩(wěn)，二手房市場(chǎng)對(duì)新房沖擊大，以價(jià)換量是主流。

筆者認(rèn)為，宏觀經(jīng)濟(jì)下滑，房地產(chǎn)下降不可避免。不管是固定投資、出口、消費(fèi)方面，都出現(xiàn)增速回落，其中固定投資中的房地產(chǎn)下降幅度最大，其次是出口在搶出口窗口期后出現(xiàn)增速下降，消費(fèi)在刺激之后出現(xiàn)增速下降。

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)未“止跌回穩(wěn)”，不僅未達(dá)到市場(chǎng)止跌預(yù)期，也沒(méi)有鞏固回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，關(guān)鍵是下行趨勢(shì)進(jìn)一步惡化，指標(biāo)下降、部分核心指標(biāo)降幅加大，總體改善不明顯，分化嚴(yán)重，處于降溫加快、震蕩下行、探底的筑底調(diào)整階段。

房地產(chǎn)最大的問(wèn)題，首先是預(yù)期和信心差。其次是房?jī)r(jià)、銷售面積和銷售額的下降幅度擴(kuò)大。再次債務(wù)重組困難、交房難度加大、房企資金狀況惡化、國(guó)房景氣指數(shù)下降擴(kuò)大。最后房地產(chǎn)下降加劇，止跌回穩(wěn)的動(dòng)能減弱，政策堵點(diǎn)未打通。

筆者認(rèn)為，目前全國(guó)房?jī)r(jià)處于探底、止跌的筑底調(diào)整階段，單月房?jī)r(jià)跌幅收窄，總體往改善的方向邁進(jìn)，但沒(méi)有明顯的改善。2025 年1月-9月，全國(guó)新建商品房銷售均價(jià)9575元/㎡， 同比下降2.5%， 降幅較1月-8月收窄了0.2 %。

9月單月，全國(guó)新建商品房銷售均價(jià)為9406元/㎡， 同比下降1.4%， 降幅較8 月收窄了2.4 %。毫無(wú)疑問(wèn)，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性的因素，是房9月單月全國(guó)新建房?jī)r(jià)收窄的主要原因，剔除結(jié)構(gòu)性的因素，房?jī)r(jià)下跌幅度則是擴(kuò)大的。

未來(lái)全國(guó)房?jī)r(jià)止跌反彈，依然需要更強(qiáng)更猛的政策刺激。一方面是實(shí)體經(jīng)濟(jì)需要房地產(chǎn)的企穩(wěn)，房地產(chǎn)已經(jīng)成為影響經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的關(guān)鍵。另一方面是房地產(chǎn)的庫(kù)存、供需關(guān)系、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的平衡、化解，需要更強(qiáng)更猛的政策刺激。

只有實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、居民收入增加、房?jī)r(jià)上漲，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)（土地與商品房高庫(kù)存、結(jié)構(gòu)性供應(yīng)過(guò)剩、房企交房逾期與爛尾樓、房企銷售回款枯竭及債務(wù)違約與現(xiàn)金流危機(jī)、供應(yīng)鏈危機(jī)、信心與預(yù)期弱）才能漸漸化解。

筆者呼吁，國(guó)家馬上出臺(tái)4萬(wàn)億-10萬(wàn)億強(qiáng)刺激計(jì)劃；取消商業(yè)地產(chǎn)限制措施、下降房貸首付及利率、稅收減免；打通城市更新貨幣化安置、收儲(chǔ)存量商品房和收回閑置土地的政策堵點(diǎn)、融資限制，暫停三道紅線和房地產(chǎn)貸款集中制。

當(dāng)前市場(chǎng)止跌特征為結(jié)構(gòu)性、城市分化、一二線區(qū)域強(qiáng)城市弱復(fù)蘇，總體止跌、企穩(wěn)的根基尚不穩(wěn)固，反彈的條件不具備，依然處于核心城市、核心區(qū)域止跌、底部修復(fù)、邊際改善階段。鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌、回穩(wěn)成效，需政策持續(xù)發(fā)力。

高能級(jí)一二線熱點(diǎn)城市、核心區(qū)域、核心板塊保持一定的熱度，新房與二手房市場(chǎng)存在分化，二手房強(qiáng)于新房。銷售嚴(yán)重分化，央國(guó)房企銷售強(qiáng)于民企。土地市場(chǎng)分化，熱點(diǎn)城市強(qiáng)于其他城市。毫無(wú)疑問(wèn)，分化將貫穿2025年-2026年。

前9月房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)跌幅擴(kuò)大，分別為投資額、施工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額、房企到位資金、國(guó)房景氣指數(shù)。指標(biāo)跌幅收窄為新開(kāi)工面積、房?jī)r(jià)、土地購(gòu)置面積和土地購(gòu)置金額。指標(biāo)上漲為地價(jià)，指標(biāo)好轉(zhuǎn)為庫(kù)存面積。

第一是供應(yīng)端，投資額跌幅擴(kuò)大。前9月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資6.7706萬(wàn)億元，同比下降13.9%，降幅比上月擴(kuò)大1.0%。住宅5.2046萬(wàn)億元，同比下降12.9%，降幅比上月擴(kuò)大1.0%。辦公樓2564億元，同比下降19.1%，降幅比上月擴(kuò)大1.3%。

商業(yè)營(yíng)業(yè)用房4806億元，同比下降10.4%，跌幅比上月擴(kuò)大0.9%。其中辦公樓的跌幅最大，反映出企業(yè)需求的萎縮，市場(chǎng)嚴(yán)重供應(yīng)過(guò)剩。其次是住宅開(kāi)發(fā)投資，一定程度上反映出房企不敢拿地投資，新開(kāi)工、竣工的意愿差，住宅庫(kù)存大。

前9月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資6.7706萬(wàn)億元，同比下降13.9%，降幅比上月擴(kuò)大1.0%。比2024年開(kāi)發(fā)投資10.0280萬(wàn)億元，同比下降10.6%，跌幅擴(kuò)大3.3%。大跌幅度擴(kuò)大，呈現(xiàn)投資未止跌回穩(wěn)，下行壓力加大，政策傳導(dǎo)到投資端減弱的趨勢(shì)。

樓市超預(yù)期下滑的強(qiáng)信號(hào)。前三季全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比下降13.9%，創(chuàng)2021年前4月同比下降2.7%以來(lái)最大的降幅，已經(jīng)連續(xù)下降54個(gè)月，達(dá)到4年6個(gè)月，超過(guò)上輪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比下降的周期。

前9月住宅開(kāi)發(fā)投資5.2046萬(wàn)億元，同比下降12.9%，降幅比上月擴(kuò)大1.0%。比2024年住宅開(kāi)發(fā)投資7.6040萬(wàn)億元，同比下降10.5%，跌幅擴(kuò)大2.4%。開(kāi)發(fā)投資同比累計(jì)已經(jīng)連續(xù)下降3年9個(gè)月（45個(gè)月），預(yù)計(jì)短期內(nèi)難改變下降趨勢(shì)。

前9月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資發(fā)生新的變化，供給端呈現(xiàn)不穩(wěn)定、萎縮下降、下降加快的信號(hào)。透露出房地產(chǎn)、投資情緒已經(jīng)有了一定程度的惡化趨勢(shì)，表明房地產(chǎn)的冬天沒(méi)有過(guò)去、房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有化解。

背后主要原因是土地購(gòu)置金額和購(gòu)置面積及新開(kāi)工面積、竣工面積跌幅大并長(zhǎng)時(shí)間深跌，修復(fù)緩慢，房企資金狀況惡化和庫(kù)存高。2023年以來(lái)三大工程中的城中村改造、保障性住房建設(shè)緩慢，其中去庫(kù)存、保交房成為房企的首要任務(wù)。

按照分區(qū)域來(lái)看，開(kāi)發(fā)投資跌幅最大的為東北地區(qū)，同比下降23.4%。其次是東部地區(qū)，同比下降16.2%。中部地區(qū)，同比下降11.8%。最后是西部地區(qū)，同比下降7.3%。按照物業(yè)類別看，開(kāi)發(fā)投資跌幅擴(kuò)大是因?yàn)樽≌⑸剔k投資跌幅大。

按照物業(yè)類別投資看，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資好于上期，同比跌幅持續(xù)改善，住宅投資、辦公樓投資跌幅繼續(xù)擴(kuò)大。其中住宅投資占總投資比重76.9%，與上期持平，說(shuō)明住宅投資占開(kāi)發(fā)投資比較大，呈現(xiàn)一枝獨(dú)秀的現(xiàn)象。

單月來(lái)看，9月開(kāi)發(fā)投資7397億元（8月6729、7月6922億元、6月1.04萬(wàn)億元），同比下降21.3%（8月下降19.5%、7月下降17.04%、6月下降12.9%），降幅較8月擴(kuò)大2.8%，主要是因?yàn)槭┕ぁ⒔ò餐顿Y持續(xù)下降，降幅擴(kuò)大。

9月住宅開(kāi)發(fā)投資金額5664億（8月5174億元、7月5438億元、6月8039億元），同比下降20.3%（8月下降19.1、7月下降14.1%、6月下降11.8%），降幅較8月擴(kuò)大了1.2%，表明投資改善需依賴銷售端實(shí)質(zhì)性回暖，短期下行趨勢(shì)難改。

第二是供應(yīng)端，施工面積跌幅擴(kuò)大。前9月房屋施工面積64.8580億平方米，同比下降9.4%，比上月擴(kuò)大0.1%，房屋施工面積連續(xù)下降3年9個(gè)月（45個(gè)月），說(shuō)明房屋施工面積邊際改善、修復(fù)緩慢的趨勢(shì)不變，主要是拿地面積下降。

前9月房屋施工面積64.8580億平方米，同比下降9.4%，比上月擴(kuò)大0.1%。比2024年51.3330億平方米，下降13.1%的降幅收窄3.7%。毫無(wú)疑問(wèn)，商品住宅施工面積的跌幅保持高位水平，與保交房持續(xù)加大、庫(kù)存高有直接的關(guān)系。

前9月房屋住宅施工面積45.2165億平，同比下降9.7%，跌幅比上月擴(kuò)大0.1%。辦公樓施工面積2.7569億平，同比下降5.9%，跌幅比上月擴(kuò)大0.4%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積5.6362億平，同比下降8.9%，比上月收窄0.6%。

主要是新開(kāi)工面積的跌幅大、下跌時(shí)間長(zhǎng)、收窄緩慢，商品去庫(kù)存緩慢，房企拿地面積下降，房地產(chǎn)項(xiàng)目白名單和協(xié)調(diào)機(jī)制覆蓋有限。商品房銷售回款下降和融資困難的環(huán)境下，房企不敢大規(guī)模開(kāi)工，保交房成首要任務(wù)。

第三是供應(yīng)端，新開(kāi)工面積跌幅收窄。前9月房屋新開(kāi)工面積4.5399億平，同比下降18.9%，跌幅比上月收窄0.6%。比2024年7.3893億平方米，同比下降23.0%的降幅收窄4.1%，連續(xù)下降4年9個(gè)月（57月），呈現(xiàn)邊際改善、修復(fù)放緩。

前9月住宅新開(kāi)工面積3.3273億平方米，同比下降18.3%，跌幅與上月持平。辦公樓新開(kāi)工面積1122萬(wàn)平方米，同比下降22.3%，跌幅比上月擴(kuò)大0.4%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工面積2950萬(wàn)平方米，同比下降20.5%，跌幅比上月收窄0.8%。

前9月住宅新開(kāi)工面積3.3273億平方米，同比下降18.3%，跌幅與上月持平。比2024年住宅新開(kāi)工面積5.3660億平方米，同比下降23.0%的降幅收窄4.7%。新開(kāi)工面積的跌幅擴(kuò)大，與保交房放緩慢、房企拿地面積下降、銷售下降有關(guān)。

單月來(lái)看，9月新開(kāi)工面積5598萬(wàn)平，同比下降14.4%（8月下降20.3%、7月下降15.4%、6月下降9.4%），同比降幅較8月收窄5.9%，絕對(duì)值處于2006年以來(lái)同期最低位。庫(kù)存高倒逼供給端收縮，庫(kù)存去化周期長(zhǎng)，新開(kāi)工規(guī)模難再提升。

從三季度單季數(shù)據(jù)來(lái)看，2025年第三季度全國(guó)房屋新開(kāi)工面積1.5億億平方米，同比下降16.6%，降幅較第二季度擴(kuò)大0.2%。由于前期拿地較少、庫(kù)存規(guī)模仍然較高，且當(dāng)前房企多“以銷定產(chǎn)”，2025年新開(kāi)工和投資預(yù)計(jì)將持續(xù)承壓。

開(kāi)發(fā)企業(yè)土儲(chǔ)縮量、資金承壓和高庫(kù)存持續(xù)抑制新開(kāi)工需求，短期仍將處于收縮階段。在政策協(xié)同下，隨著好房子供應(yīng)、城市更新項(xiàng)目和保障性住房建設(shè)提速，預(yù)計(jì)未來(lái)新開(kāi)工和竣工規(guī)模有望低位走穩(wěn)，但短期難改下降趨勢(shì)。

按照供求關(guān)系的市場(chǎng)規(guī)律看，大幅度且持續(xù)的新開(kāi)工面積下降將對(duì)未來(lái)2年-3年的房屋供應(yīng)產(chǎn)生直接影響，出現(xiàn)供小于求的現(xiàn)象。這將導(dǎo)致未來(lái)一段時(shí)間新房供應(yīng)規(guī)模維持低位，部分庫(kù)存低的熱點(diǎn)城市，將可能出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性供應(yīng)短缺現(xiàn)象。

房企的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)、交房風(fēng)險(xiǎn)、融資困境尚未解除，市場(chǎng)信心和預(yù)期及供需關(guān)系、房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面修復(fù)過(guò)程拉長(zhǎng)。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于止跌階段。長(zhǎng)期看，構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式成為必然趨勢(shì)。

第四是供應(yīng)端，竣工面積跌幅擴(kuò)大。前9月房屋竣工面積3.1129億平，同比下降15.3%，跌幅比上月擴(kuò)大3.6%，比2024年房屋竣工面積7.3743億平，同比下降27.7%的降幅收窄12.4%，連續(xù)下降1年9個(gè)月（21個(gè)月），表明保交房壓力大。

前9月住宅竣工面積2.2228億平方米，同比下降17.1%，跌幅比上月收窄1.4%。辦公樓竣工面積1100萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.5%，漲幅擴(kuò)大7.2%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積2232萬(wàn)平方米，同比下降14.6%，降幅比上月收窄2.2%。

前9月住宅竣工面積2.2228億平方米，同比下降17.1%，跌幅比上月收窄1.4%。比2024年住宅竣工面積5.3741億平方米，下降27.4%的降幅收窄10.3%。毫無(wú)疑問(wèn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目白名單覆蓋范圍有限和銷售回款緩慢，保交樓壓力大。

單月來(lái)看，9月竣工面積3435萬(wàn)平，同比增長(zhǎng)1.5%（8月下降21.4%、7月下跌29.4%、6月下降1.7%），同比增速較8月提升了2.9%。說(shuō)明商品房去庫(kù)存速度加快，當(dāng)前房企發(fā)展戰(zhàn)略為以投定銷、以銷定產(chǎn)。

2021年下半年以來(lái)新開(kāi)工明顯縮量，累計(jì)同比持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，按照2-3年的工程進(jìn)度來(lái)計(jì)算，竣工將延續(xù)周期性的縮量，預(yù)計(jì)2025年竣工面積將持續(xù)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。前期房企拿地減少、庫(kù)存規(guī)模較高、銷售未回暖等情況并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性改善。

第五是供應(yīng)端，土地供應(yīng)跌幅收窄。前9月全國(guó)房土地購(gòu)置面積收窄，已經(jīng)累計(jì)同比下降6年11個(gè)月，連續(xù)下降81個(gè)月。自2023年開(kāi)始，全國(guó)房土地購(gòu)置面積、土地購(gòu)置費(fèi)的數(shù)據(jù)再?zèng)]有公布出來(lái)，但在統(tǒng)計(jì)年鑒中披露。

2023年全國(guó)房企購(gòu)置土地總金額10855億元，同比下降6.6%。2024年全國(guó)房企購(gòu)置土地總金額9280億元，同比下降29.7%。2025年全國(guó)一季度土地購(gòu)置費(fèi)7191.34億元（前2月3722.71億元），同比下降4.5%（前2月同比下降0.3%）。

2025年1月-4月土地購(gòu)置費(fèi)用10564.72億，同比下滑5.90%；1月-5月土地購(gòu)置費(fèi)用14211.83億，同比下滑7.1%；1月-6月土地購(gòu)置費(fèi)用18452.16億元，同比下降7.0%。1月-7月土地購(gòu)置費(fèi)累計(jì)為21140.85億元，同比下降8.9%。

到2025年9月土地購(gòu)置費(fèi)用已經(jīng)連續(xù)下滑42個(gè)月。數(shù)據(jù)顯示，2024年四季度全國(guó)（300城）土地成交總價(jià)同比下降3.1%，2025年一、二季度同比增速轉(zhuǎn)正（3.3%、12.6%），預(yù)計(jì)對(duì)今年三、四季度投資、新開(kāi)工修復(fù)形成一定支撐。

2025年第三季全國(guó)供給土地規(guī)劃建面7.60億平方米， 同比下降9.42%。2025年第三季全國(guó)實(shí)現(xiàn)土地出讓金0.6781萬(wàn)億元， 同比下降9.74%。2025年第三季土地出讓平均溢價(jià)率4.56%， 相比2024年第三季上升0.81%。

結(jié)構(gòu)上看，目前全國(guó)城投拿地占比下降、一線及高能級(jí)二線城市及國(guó)企、央企占比最高，其次是城投，而民營(yíng)開(kāi)發(fā)商占比上升、以及土地溢價(jià)率回升，都顯示土地市場(chǎng)底部正在漸漸形成過(guò)程中。毫無(wú)疑問(wèn)，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的火爆行情。

中指數(shù)據(jù)顯示，2025年前三季度300城推出規(guī)劃建筑面積為17.8億平方米，同比下降11.3%。其中三季度推出7.0億平方米，同比下降10.9%。2025年前三季度，300城成交規(guī)劃建筑面積為14.7億平方米，同比下降7.4%。

其中三季度成交5.3億平方米，同比下降8.1%。2025年前三季度300城出讓金為1.86萬(wàn)億元，同比小幅增長(zhǎng)3.1%。其中三季度成交6634億元，同比下降10.4%。2025年前三季度300城推出規(guī)劃建筑面積為3.9億平方米，同比下降17.9%。

其中三季度推出1.8億平方米，同比下降16.4%，同比增速持續(xù)回落。2025年前三季度300城成交規(guī)劃建筑面積為3.0億平方米，同比下降8.1%。其中三季度成交1.2億平方米，同比下降13.2%，降幅較二季度擴(kuò)大8.4%。

2025年前三季度全國(guó)300城出讓金為1.33萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)11.6%。其中三季度成交4635億元，同比下降10.0%，季度出讓金增速由正轉(zhuǎn)負(fù)。一定程度上說(shuō)明商品住宅土地市場(chǎng)的總體供應(yīng)下降，成交下降的趨勢(shì)不變。

2011年后土地購(gòu)置面積跌破4億平方米。2010年全國(guó)房企購(gòu)置土地面積3.99億平方米，增長(zhǎng)25.2%。2011年4.43億平，增長(zhǎng)10.9%。2012年3.56億平，負(fù)增長(zhǎng)19.5%。2013年3.88億平，增長(zhǎng)8.8%。2014年3.33億平，負(fù)增長(zhǎng)14%。

2014年后土地購(gòu)置面積跌破3億平方米。2015年2.28億平方米，負(fù)增長(zhǎng)31.7%。2016年2.20億平方米，負(fù)增長(zhǎng)3.45%。2017年2.55億平方米，增長(zhǎng)15.8%。2018年2.91億平方米，增長(zhǎng)15.2%。2019年2.58億平方米，負(fù)增長(zhǎng)11.4%。

2020年2.55億平方米，負(fù)增長(zhǎng)1.1%。2021年2.15億平方米，負(fù)增長(zhǎng)15.45%。2022年1.0041億平方米，負(fù)增長(zhǎng)53.4%。2023年-2024年預(yù)計(jì)0.9億平方米-0.8億平方米，同比下降超過(guò)20%。毫無(wú)疑問(wèn)，土地購(gòu)置面積已經(jīng)連續(xù)6年多負(fù)增長(zhǎng)。

第六是需求端，銷售面積跌幅擴(kuò)大。前9月新建商品房銷售面積6.5835億平，同比下降5.5%，跌幅比上月擴(kuò)大0.8%。比2024年新建商品房銷售面積同比下降12.9%，降幅收窄7.4%。已經(jīng)連續(xù)下降3年9個(gè)月（45個(gè)月），表明銷售動(dòng)能下降。

前9月住宅銷售面積5.5063億平，同比下降5.6%，跌幅比上月擴(kuò)大0.9%。辦公樓銷售面積1642萬(wàn)平，同比下降6.0%，跌幅比上月擴(kuò)大0.6%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積3869萬(wàn)平，同比下降8.7%，跌幅比上月擴(kuò)大1.6%。

需求側(cè)筑底的基礎(chǔ)不牢固。前8月商品房銷售成交面積同比下降5.5%，累計(jì)同比降幅比上月擴(kuò)大0.8%，表明銷售動(dòng)能減弱。主要原因是政策端在落實(shí)方面有待加強(qiáng)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)，需要時(shí)間。因此，市場(chǎng)底部的基礎(chǔ)不牢固。

房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌、復(fù)蘇基礎(chǔ)依然較弱，房企加大了以價(jià)換量力度，延續(xù)量?jī)r(jià)齊跌的弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的“止跌、回穩(wěn)”具有明顯的結(jié)構(gòu)性特征，根基尚不穩(wěn)固，鞏固止跌、回穩(wěn)成效，需更大力度的政策持續(xù)發(fā)力、加碼。

單月來(lái)看，9月銷售面積8531萬(wàn)平方米，同比下降10.5%（8月下降10.6%、7月下降7.8%、6月下降5.5%），同比降幅較8月收窄了0.1%，連續(xù)3個(gè)月高于5%。絕對(duì)值處于2009年以來(lái)同期最低水平，銷售降幅大，成交動(dòng)能弱復(fù)蘇不變。

單月連續(xù)下降45個(gè)月，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售處于止跌筑底的下行調(diào)整階段，企穩(wěn)基礎(chǔ)不牢固。數(shù)據(jù)有所下滑是正常的，主要是去年同期銷售基數(shù)比較高、銷售動(dòng)力走弱，預(yù)計(jì)政策持續(xù)不斷利好，改善性的需求釋放，銷售下降幅度會(huì)收窄。

前9月住宅銷售面積5.5063億平，同比下降5.6%，跌幅比上月擴(kuò)大0.9%。降幅比2024年同比下降14.1%，收窄8.5%。商品房住宅面積累計(jì)同比已經(jīng)連續(xù)3年9個(gè)月下降（45個(gè)月），表明商品住宅銷售止跌、企穩(wěn)的基礎(chǔ)不牢固，復(fù)蘇動(dòng)能弱。

單月來(lái)看，9月住宅銷售面積同比下降11.4%（8月下降9.7%、7月下降7.1%、6月下降7.3%），降幅比上月擴(kuò)大1.7%，連續(xù)3個(gè)月高于7.0%。絕對(duì)值處于2009年以來(lái)同期最低水平，單月住宅銷售降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，成交動(dòng)能持續(xù)走弱。

按照地方區(qū)域來(lái)看，前9月東、中、西、東北部銷售面積同比增速分別為下降8.0%、 下降2.5%、 下降4.0%、下降5.6%。 從各地區(qū)銷售情況看，整體跌幅均較上期擴(kuò)大，其中中部地區(qū)銷售面積連續(xù)4個(gè)月下降。

按照分類物業(yè)類型來(lái)看，整體銷售情況低于上期，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房?jī)身?xiàng)銷售面積的指標(biāo)同比跌幅擴(kuò)大，商品房銷售面積跌幅連續(xù)6個(gè)月擴(kuò)大，說(shuō)明目前商品住宅銷售、辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的銷售形勢(shì)差。

前9月新建商品房銷售金額6.3040萬(wàn)億元，同比下降7.9%，跌幅比上月擴(kuò)大0.6%。降幅比2024年同比下降17.1%，收窄9.2%。表明房地產(chǎn)市場(chǎng)邊際改善不明顯，效果減弱，處于止跌調(diào)整階段，企穩(wěn)的基礎(chǔ)不牢固，以價(jià)換量成主流。

前9月住宅銷售金額5.5329萬(wàn)億元，同比下降7.6%，跌幅比上月擴(kuò)大0.6%。辦公樓銷售金額2111億元，同比下降8.1%，跌幅比上月擴(kuò)大0.2%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房金額3627億元，同比下降12.8%，跌幅比上月擴(kuò)大1.0%。

單月來(lái)看，9月銷售金額8025億元，同比下降11.8%（8月下降14.0%、7月下降14.1%、6月下降10.8%），同比降幅較8月收窄2.2個(gè)%。連續(xù)多月雙位數(shù)負(fù)增長(zhǎng)。降幅擴(kuò)大與核心區(qū)好產(chǎn)品交易下降，房企以價(jià)換量成主要銷售策略相關(guān)。

前9月住宅銷售金額5.5329萬(wàn)億元，同比下降7.6%，跌幅比上月擴(kuò)大0.6%。降幅比2024年住宅銷售額同比下降17.6%，收窄10.0%。表明房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的效果減弱，行業(yè)整體處于在止跌調(diào)整階段，以價(jià)換量是市場(chǎng)主流的趨勢(shì)。

單月來(lái)看，9月住宅銷售金額同比下降11.6%(8月下降13.6%、7月下降13.7%、6月下降12.6%），降幅比上月收窄2.0%。分季度看，三季度銷售面積、銷售額降幅較二季度明顯擴(kuò)大，二季度商品房銷售面積、銷售額降幅比一季度擴(kuò)大。

三季度商品房銷售面積降幅較二季度商品房銷售面積降幅明顯擴(kuò)大。三季度商品房銷售面積2.0億平方米，同比下降9.8%，降幅較二季度商品房銷售面積擴(kuò)大5.8%。三季度銷售金額1.9萬(wàn)億元，同比下降13.1%，降幅較二季度擴(kuò)大4.8%。

第七是需求端，庫(kù)存去化緩慢下降。9月末商品房待售面積7.5928億平方米，比8月末減少241萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)3.6%。其中住宅待售面積3.9937億平方米，比8月末減少292萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)5.8%。截至8月末商品房待售面積連續(xù)7個(gè)月減少。

住宅待售面積3.9937億平方米，比8月減少292萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)5.8%。辦公樓待售面積5209萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)0.6%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積1.4224億平方米，下降0.2%。收購(gòu)存量房舉措不斷優(yōu)化，推進(jìn)收購(gòu)落地，去庫(kù)存效率將逐步提升。

9月末商品房待售面積7.5928億平、8月末7.6169億平，7月末7.6486億平、6月末7.6948億平，超過(guò)2015年7.1億平、2024年7.5億平，堪稱天花板，創(chuàng)1987年以來(lái)歷史最高紀(jì)錄之一。部分是現(xiàn)房，部分期房，多為待交付與賣不出去的房屋。

2015年7.1853億平、2016年6.9539億平、2017年5.8923億平、2018年5.2414億平、2019年4.9821億平、2020年4.9850億平、2021年5.1023億平、2022年5.6366億平，2022年6.7295億平，2023年6.7295億平、2024年7.5327億平。

在銷售改善的帶動(dòng)下，商品住宅庫(kù)存量與去化周期環(huán)比均下降，總庫(kù)存面積來(lái)看，依然為歷史最高，去化壓力大。其中商業(yè)庫(kù)存去化周期超過(guò)36個(gè)月，商業(yè)庫(kù)存去化壓力依然較大，庫(kù)存規(guī)模已經(jīng)超過(guò)2014年的水平。

現(xiàn)房住宅庫(kù)存壓力仍然較大，占整體庫(kù)存的比重已經(jīng)達(dá)四分之一。從全國(guó)商品住宅廣義庫(kù)存面積（住宅累計(jì)新開(kāi)工面積-住宅累計(jì)銷售面積）來(lái)看，截至9月末，全國(guó)商品住宅廣義庫(kù)存面積為15.8億平，環(huán)比下降1.9%，同比下降16.7%。

去化周期（廣義庫(kù)存面積/過(guò)去六個(gè)月住宅銷售均值）25.8個(gè)月，環(huán)比提升1.1個(gè)月，同比下降2.6個(gè)月。從全國(guó)現(xiàn)房庫(kù)存（已竣工未銷售）來(lái)看，截至9月末，住宅現(xiàn)房庫(kù)存面積（住宅待售面積）約3.99億平，環(huán)比下降0.7%，同比增長(zhǎng)5.8%。

全國(guó)現(xiàn)房庫(kù)存去化周期為19.2個(gè)月（由于9月現(xiàn)房銷售未公布，我們采用2025年3-8月銷售均值計(jì)算），環(huán)比下降0.1個(gè)月，同比下降2.2個(gè)月。住宅現(xiàn)房庫(kù)存占全國(guó)住宅廣義庫(kù)存面積的比重為25.3%，環(huán)比提升0.3個(gè)百分點(diǎn)，同比提升5.4%。

9月末待售面積較上月有所減少，同比增長(zhǎng)3.6%，漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大0.5%。按當(dāng)前銷售面積計(jì)算，庫(kù)存總量還有超過(guò)19個(gè)月的消化周期，消化周期依然長(zhǎng)，去庫(kù)存任務(wù)艱巨。城市試點(diǎn)推進(jìn)現(xiàn)房銷售，將有效控制供應(yīng)規(guī)模，加快庫(kù)存去化。

商品房去化周期達(dá)到19個(gè)月，依然處于歷史高點(diǎn)。由于商品房庫(kù)存量保持高位，銷售回款逐漸下降，導(dǎo)致部分房企資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題非常嚴(yán)峻，現(xiàn)金流告急，債務(wù)集中到期，部分房企選擇二次或多次債務(wù)重組，面臨較大的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

商品房庫(kù)存處于2015年以來(lái)歷史新高，說(shuō)明房子的供應(yīng)多。與過(guò)去的高庫(kù)存不同的是，這三年房企投資拿地的萎縮狀態(tài)有關(guān)系，同時(shí)與保交樓的政策有關(guān)。由于保交樓的政策推進(jìn)，部分現(xiàn)房沒(méi)有按時(shí)交付，或者出現(xiàn)退房情況。

第八是價(jià)格端，房?jī)r(jià)跌幅收窄。前9月全國(guó)商品房銷售均價(jià)9575元/平（前8月9601元/平、前7月9613元/平、前6月9649元/平、前5月9653元/平、前4月9566元/平、前3月9510元/平、前2月9547元/平），回落至去年9月前水平，要防跌。

前9月銷售均價(jià)9575元/平，同比下降2.5%（前8月下降2.7%、前7月下降2.6%、前6月下降2.1%、前5月下降0.93%、前4月下降0.4%、前3月上漲0.93%、前2月上漲2.6%），跌幅收窄0.2%，比2024年同比下降4.8%，跌幅收窄2.3%。

累計(jì)房?jī)r(jià)下跌幅度收窄，說(shuō)明與結(jié)構(gòu)性、季節(jié)性變化有關(guān)，平均房?jī)r(jià)連續(xù)下降1年零2個(gè)月（14個(gè)月），連續(xù)收窄3個(gè)月，連續(xù)3個(gè)月上漲后連續(xù)6個(gè)月下跌，房?jī)r(jià)處于止跌筑底的盤(pán)整階段，企穩(wěn)基礎(chǔ)不牢固，大漲的條件不具備。

單月來(lái)看，9月單月，新建商品房銷售均價(jià)為9406元/㎡（8月9486元/平）， 同比下降1.4%（8月同比下降3.8%，7月同比下降6.7%，6月同比下降5.6%，5月同比下降2.8%，4月同比下降4.7%）， 降幅較8月收窄了2.4 %。

前9月住宅銷售均價(jià)10048元/平方（前8月10158元/平、前7月10086元/平、前6月10128元/平、前5月10125元/平、前4月10005元/平、前3月9935元/平、前2月9949元/平），同比下降。2024年10419元/平，環(huán)比上漲1.6%，同比下降7.0%。

單月來(lái)看，9月單月住宅銷售均價(jià)9864元/平（8月9971元/平），環(huán)比下降1.1%，同比下降0.3%（8月同比下降4.3%、7月同比下降7.0%、6月同比下降5.7%、4月同比下降4.3%），同比降幅比8月收窄4.0%，主要是結(jié)構(gòu)性的因素。

表明短期內(nèi)房?jī)r(jià)大漲的概率為零，與結(jié)構(gòu)性、季節(jié)性變化有關(guān)。目前各地房?jī)r(jià)調(diào)整大，中部、東北部地區(qū)“以價(jià)換量”較為明顯，房企以價(jià)換量的趨勢(shì)依然是主流。目的是為更好去庫(kù)存和提振銷售，快速收回銷售額，應(yīng)對(duì)債務(wù)到期。

第九是資金端，房企到位資金跌幅擴(kuò)大。前9月房企到位資金7.2299萬(wàn)億元，同比下降8.4%，跌幅比上月擴(kuò)大0.4%。比2024年同比下降17%，跌幅收窄8.6%，累計(jì)下降3年9個(gè)月（45個(gè)月），說(shuō)明房企資金狀況呈邊際改善放緩，有所惡化。

隨著銷售面積、金額下降，跌幅擴(kuò)大，其中一二線城市銷售呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)放緩態(tài)勢(shì)，部分房企開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和回籠資金改善不明顯。總的來(lái)看，今年以來(lái)市場(chǎng)總體平穩(wěn)，繼續(xù)向著止跌回穩(wěn)的方向邁進(jìn)，但是復(fù)蘇動(dòng)力弱。

前9月房企到位資金7.2299萬(wàn)億元，同比下降8.4%，跌幅比上月擴(kuò)大0.4%。其中，國(guó)內(nèi)貸款1.1294萬(wàn)億元，下降1.4%，連續(xù)個(gè)3個(gè)月小幅度增長(zhǎng)后轉(zhuǎn)為下降。利用外資18億元，同比下降37.3%，比上月下降11.5%擴(kuò)大25.8%。

自籌資金2.6111萬(wàn)億元，下降9.3%，跌幅比上月擴(kuò)大0.4%。定金及預(yù)收款2.1138萬(wàn)億元，下降10.3%，跌幅比上月收窄0.2%。個(gè)人按揭貸款9884億元，下降10.6%，跌幅比上月擴(kuò)大0.1%。表明這三項(xiàng)資金的跌幅擴(kuò)大。

房企資金壓力依然大，首先是債務(wù)。房企大量的到期債務(wù)，銷售回款大量減少，缺乏流動(dòng)性，債務(wù)出現(xiàn)多次違約、多次重組，部分房企資不抵債現(xiàn)象。其次是庫(kù)存，積壓資金。最后是待交房規(guī)模大，需要龐大資金。毫無(wú)疑問(wèn)，風(fēng)險(xiǎn)未出清。

銷售降溫對(duì)房企資金的拖累明顯，自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款、跌幅最大，預(yù)示房企自籌資金難度上升，銷售回款壓力上升。市場(chǎng)環(huán)境下加杠桿動(dòng)力不足。繼續(xù)降低房貸首付和利率及稅收、擴(kuò)大房企融資是主要的政策方向。

前9月國(guó)內(nèi)貸款1.1294萬(wàn)億元，下降1.4%（前8月增長(zhǎng)0.2%、前7月增長(zhǎng)0.1%、前6月增長(zhǎng)0.6%），止增下降，比2024年同比下降6.1%，收窄4.7%，反映房企國(guó)內(nèi)融資環(huán)境未明顯改善，增量貸款困難，是房企縮減投資原因之一。

外資18億元，下降37.3%，比2024年末下降26.7%擴(kuò)大9.6%，連續(xù)3年5個(gè)月（41個(gè)月）下降，連續(xù)4個(gè)月上漲后又降。自籌資金2.6111萬(wàn)億元，下降9.3%，比上月擴(kuò)大0.4%。比2024年末下降11.6%，跌幅收窄2.3%，資產(chǎn)處置等改善放緩。

定金及預(yù)收款2.1138萬(wàn)億元，下降10.3%，跌幅比上月收窄0.2%，比2024年末下降23.0%，收窄12.7%。個(gè)人按揭貸款9884億元，下降10.6%，跌幅擴(kuò)大0.1%，比2024年末下降27.9%，跌幅收窄17.3%，主要是銷售面積、金額跌幅擴(kuò)大。

國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款四項(xiàng)資金分占全部房企到位資金的94%以上，后三項(xiàng)合計(jì)超過(guò)77%。受9月商品房銷售面積、商品房銷售金額下降，跌幅擴(kuò)大的影響，房企資金來(lái)源有所下滑，資金面依然承壓。

單月來(lái)看，9月房企到位資金7981億元，同比下降11.5%（8月下降11.9%、7月下降15.8%、6月下降9.8%、5月下降10.1%、4月下降5.3%、3月下降3.9%），降幅比上月收窄0.4%。資金降幅收窄，主要是房企內(nèi)部融資差，外部融資改善。

第一是9月房款3321億元，同比下降9.5%（8月下降16.6%），銷售回款端有所改善。定金及預(yù)收款同比下降8.6%，降幅較8月收窄6.6%，個(gè)人按揭貸款同比下降11.5%，降幅較8月收窄8.0%。9月居民中長(zhǎng)期貸款新增2500億元，同比多增200億元，環(huán)比多增2300億元。

第二是9月非房款4660億元，同比下降12.9%（8月下降8.1%），降幅比上月擴(kuò)大3.2%。國(guó)內(nèi)貸款1062億元，同比下降14.5%，同比增速較8月下降15.7%。自籌資金3137億元，同比下降12.1%，降幅較8月擴(kuò)大0.4%。

房企資金壓力是房企縮減投資（拿地面積和金額、新開(kāi)工和竣工面積下降）的主要原因。總體來(lái)說(shuō)，目前房企資金改善不明顯，主要原因是國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款占房企到位資金大，前期同比下降幅度大。

銷售回款緩慢和債務(wù)到期及融資限制未全放開(kāi)，導(dǎo)致房企流動(dòng)性、經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)緊張。目前支撐房企資金流的主要是銷售回款，包括定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款，已經(jīng)連續(xù)下降45個(gè)月，市場(chǎng)處于繼續(xù)止跌階段，風(fēng)險(xiǎn)壓力依然存在。

中指數(shù)據(jù)顯示，2025年9月房地產(chǎn)行業(yè)債券融資總額為561億元，同比增長(zhǎng)31%。呈回暖跡象。按照融資結(jié)構(gòu)看，ABS（資產(chǎn)支持證券）向信用債加速轉(zhuǎn)換，信用債融資322億元，同比增長(zhǎng)89.5%，占比躍升至57.4%，取代ABS成為絕對(duì)主力。

而ABS融資額為227.7億元，同比下降11.9%，占比降至40.6%。海外債僅占比2%，影響甚微。這一結(jié)構(gòu)性變化拉動(dòng)了前9個(gè)月的累計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2025年1月至9月信用債融資2612.9億元，占比59.8%，雖同比微降0.6%，依然占居主導(dǎo)地位。

房地產(chǎn)融資成本整體處于歷史低位，其平均利率2.68%，同比下降0.38%，環(huán)比上升0.18%。其中信用債平均利率2.36%，同比下降0.44%，環(huán)比增長(zhǎng)0.01%。ABS平均利率2.68%，同比下降0.55%，環(huán)比下降0.03%。海外債，利率11.88%。

目前房地產(chǎn)行業(yè)融資呈現(xiàn)“央國(guó)企主導(dǎo)、民企局部改善”的二元格局。一方面，華潤(rùn)、招商蛇口、陸家嘴、中國(guó)鐵建等代表性央國(guó)企發(fā)行總額均超過(guò)20億元，印證了其在債券市場(chǎng)的絕對(duì)主導(dǎo)地位。

另一方面，綠城、新城、新希望地產(chǎn)等民企成功發(fā)行信用債，合計(jì)融資約36.2億元，融資渠道局部改善。海外債融資來(lái)看，分化顯著，雖整體規(guī)模有限。融資渠道對(duì)優(yōu)質(zhì)房企開(kāi)放。比如新城控股9月成功發(fā)行一筆1.6億美元。

而期限2年的境外債券，票面利率11.88%，募集資金主要用于償還公司一年內(nèi)到期的境外中長(zhǎng)期債務(wù)。這是繼6月新城發(fā)行3億美元境外債后，今年第二次發(fā)行海外債，反映出優(yōu)質(zhì)房企在境外市場(chǎng)中仍具備持續(xù)的再融資能力。

1月-9月房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額為4369.9億元，同比微增3.9%。其中信用債融資2612.9億元，同比下降0.6%，占比59.8%。海外債融資68.7億元，同比增長(zhǎng)2.6%，占比1.6%。ABS融資1688.3億元，同比增長(zhǎng)11.9%，占比38.6%。

第十是國(guó)房景氣端，跌幅連續(xù)6個(gè)月擴(kuò)大。2025年8月末，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)，簡(jiǎn)稱國(guó)房景氣指數(shù)為92.78%，環(huán)比下降0.24，連續(xù)11月呈現(xiàn)小幅度回升后出現(xiàn)連續(xù)6個(gè)月下降。國(guó)房景氣同比已經(jīng)連續(xù)3年9個(gè)月（45個(gè)月）跌破100。

表明目前房地產(chǎn)景氣、活躍、信心、繁榮度未改善，呈現(xiàn)惡化趨勢(shì)，總體處于止跌筑底的階段，企穩(wěn)的基礎(chǔ)不牢固，持續(xù)邊際修復(fù)放緩轉(zhuǎn)停止，刷新2016年初以來(lái)國(guó)房景氣指數(shù)最低水平，主要是房地產(chǎn)依然在深度調(diào)整中。

國(guó)房景氣指數(shù)自2022年1月破100后，一直呈現(xiàn)持續(xù)下跌過(guò)程，2024年6月國(guó)房景氣指標(biāo)開(kāi)始邊際修復(fù)，但是速度非常緩慢，目前連續(xù)6個(gè)月跌幅擴(kuò)大。值得注意的是國(guó)房景氣指數(shù)是判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否景氣、活躍、信心、繁榮的指標(biāo)之一。