【上海樓市月報(bào)】銀十“消失”，國(guó)慶短暫拉漲后平平收官

*監(jiān)測(cè)周期2025年10月1日-31日

本月觀點(diǎn)：

本月數(shù)據(jù)快報(bào)：

購(gòu)房環(huán)境分析

政策與熱點(diǎn)

新房來(lái)訪指數(shù)

從購(gòu)房者行為路徑看，先網(wǎng)上搜索，再線下看房直至最終成交，來(lái)訪與最終成交套數(shù)具有轉(zhuǎn)化關(guān)系。10月，活躍樓盤(pán)來(lái)訪量回升至8月水平，上海全市新房來(lái)訪指數(shù)環(huán)比上漲35.53%，同比下跌18.60%。分區(qū)域來(lái)看，本月主城區(qū)來(lái)訪指數(shù)環(huán)比上漲45.51%，同比下跌19.49%。五大新城則環(huán)比上漲72.08%，同比下跌35.05%。

商品住宅市場(chǎng)特征

商品住宅市場(chǎng)

10月，上海商品住宅新增供應(yīng)43.87萬(wàn)平米，環(huán)比下跌29.30%，同比下跌17.00%。商品住宅成交45.66萬(wàn)平米，環(huán)比下跌2.89%，同比下跌25.08%。成交均價(jià)94048元/平米，環(huán)比上漲14.79%，同比上漲30.21%。認(rèn)購(gòu)方面，本月共28個(gè)項(xiàng)目結(jié)束認(rèn)購(gòu)，其中位于黃浦的高福云境認(rèn)購(gòu)率達(dá)152%，位于松江的中國(guó)鐵建西派云間認(rèn)購(gòu)率達(dá)126%。開(kāi)盤(pán)方面，本月共計(jì)33個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，其中位于閔行的尚園，普陀的潤(rùn)云金茂府，寶山的金茂棠前，嘉定的招商林嶼湖畔開(kāi)盤(pán)售罄。

商品住宅-成交排名

10月，位于黃浦區(qū)淮海中路板塊的高福云境項(xiàng)目為商品住宅成交銷(xiāo)冠。成交73套，成交面積2.81萬(wàn)平米，成交均價(jià)215194元/平米。項(xiàng)目推出125套商品住宅，認(rèn)購(gòu)190+，認(rèn)購(gòu)率達(dá)152%，本月備案73套近六成。

公寓市場(chǎng)

10月，上海公寓市場(chǎng)供應(yīng)量37.80萬(wàn)平米，環(huán)比下跌34.17%，同比下跌21.92%。成交量40.74萬(wàn)平米，環(huán)比下跌0.44%，同比下跌23.29%。成交均價(jià)97140元/平米，環(huán)比上漲15.65%，同比上漲34.71%。

公寓市場(chǎng)-成交排名

10月，位于黃浦區(qū)淮海中路板塊的高福云境項(xiàng)目為商品住宅成交銷(xiāo)冠。成交73套，成交面積2.81萬(wàn)平米，成交均價(jià)215194元/平米。項(xiàng)目位于百年風(fēng)貌區(qū)交匯區(qū)，地理位置極為稀缺，25套過(guò)億豪宅開(kāi)盤(pán)當(dāng)天售罄。

別墅市場(chǎng)

10月，上海別墅市場(chǎng)供應(yīng)面積6.07萬(wàn)平米，環(huán)比上漲31.04%，同比上漲36.64%。成交面積4.92萬(wàn)平米，環(huán)比下跌19.38%，同比下跌37.28%。均價(jià)68423元/平米，環(huán)比上漲0.56%，同比下跌6.26%。

別墅市場(chǎng)-成交排名

10月，別墅市場(chǎng)銷(xiāo)售冠軍為位于松江區(qū)洞涇板塊的保利西郊和煦領(lǐng)墅，本月成交53套，成交量0.74萬(wàn)平米，成交均價(jià)62310元/平米。項(xiàng)目2025年累計(jì)4次開(kāi)盤(pán)上市201套疊加，聯(lián)排別墅，累計(jì)備案111套。

商品住宅存量

10月，上海商品住宅存量778.45萬(wàn)平米，去化周期小幅回落至17.4個(gè)月。本月市場(chǎng)供應(yīng)明顯放緩環(huán)比下跌29.30%，成交環(huán)比小幅回落2.89個(gè)百分點(diǎn)。8月25日新政利好效果逐步顯現(xiàn)，國(guó)慶長(zhǎng)假期間成交同比上漲79%，但是政策長(zhǎng)尾效力不足，購(gòu)房者更趨理智。部分區(qū)域表現(xiàn)活躍，郊環(huán)部分項(xiàng)目則無(wú)人問(wèn)津，市場(chǎng)存量高企，存在明顯的去化壓力。

上海各環(huán)線商品住宅存量

10月，上海商品住宅內(nèi)環(huán)內(nèi)存量占比9.30%，上升0.09百分點(diǎn)。內(nèi)中環(huán)存量占比6.59%，下降0.32個(gè)百分點(diǎn)。中外環(huán)占比11.30%，下降0.37個(gè)百分點(diǎn)。外郊環(huán)占比41.79%，上升0.90個(gè)百分點(diǎn)。郊環(huán)外占比31.02%，下降0.30個(gè)百分點(diǎn)。存量主要集中在外環(huán)外，占總量72.81%，較上月有所上升。

市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性成交分析

成交區(qū)域結(jié)構(gòu)

10月，成交區(qū)域結(jié)構(gòu)中，黃浦區(qū)、浦東新區(qū)、寶山區(qū)成交量繼續(xù)位于榜單前三。其中，黃浦區(qū)成交主力為淮海中路板塊的高福云境項(xiàng)目，成交量2.81萬(wàn)平米；浦東新區(qū)成交主力為三林板塊的翡云悅府項(xiàng)目，成交量1.48萬(wàn)平米；寶山區(qū)成交主力為淞南高境板塊的江灣金茂府項(xiàng)目，成交量0.95萬(wàn)平米。

成交板塊結(jié)構(gòu)

10月，人民廣場(chǎng)板塊為成交榜首，其次為淮海中路板塊、新江灣城板塊。其中，人民廣場(chǎng)板塊成交主力為金陵華庭項(xiàng)目，成交2.66萬(wàn)平米，均價(jià)為202561元/平方米；淮海中路板塊成交主力為高福云境項(xiàng)目，成交2.81萬(wàn)平米，均價(jià)為215192元/平方米；新江灣城板塊的成交主力為建發(fā)海宸項(xiàng)目，成交2.70萬(wàn)平米，均價(jià)111635元/平方米。

成交環(huán)線結(jié)構(gòu)

10月，外郊環(huán)為成交主力環(huán)線，占總量的42.14%，環(huán)比下降9.95個(gè)百分點(diǎn)，跌幅最大。另外內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域占總量10.56%，較上月上升0.01個(gè)百分點(diǎn)；內(nèi)中環(huán)區(qū)域占比上升3.02個(gè)百分點(diǎn)，占總量的9.71%；中外環(huán)成交占比23.64%，上升9.01個(gè)百分點(diǎn)，漲幅最大；郊環(huán)外成交占比13.96%，下降2.09個(gè)百分點(diǎn)。

成交環(huán)線結(jié)構(gòu)-項(xiàng)目排名

10月，主力成交環(huán)線外郊環(huán)Top3項(xiàng)目中，洞涇板塊的保利西郊和煦領(lǐng)墅為銷(xiāo)量冠軍。內(nèi)環(huán)內(nèi)銷(xiāo)冠是淮海中路板塊的高福云境，內(nèi)中環(huán)成交首位是三林板塊的翡云悅府，中外環(huán)銷(xiāo)冠是新江灣城板塊的建發(fā)海宸，郊環(huán)外成交居首的是金山新城板塊的建發(fā)朗玥。

成交總價(jià)結(jié)構(gòu)

10月，上海500-800萬(wàn)元總價(jià)項(xiàng)目為成交主力，占總量25.08%，占比下降4.06個(gè)百分點(diǎn)；500萬(wàn)元以下總價(jià)段占比24.73%，下降7.42個(gè)百分比，降幅最大；800-1200萬(wàn)元占比21.95%，上升5.74個(gè)百分比；1200-1500萬(wàn)元總價(jià)段占比上升6.62個(gè)百分比，占總量的12.22%，漲幅最大；1500萬(wàn)元以上總價(jià)段占比下降0.89個(gè)百分點(diǎn)，占總量的16.02% 。

成交總價(jià)結(jié)構(gòu)-項(xiàng)目排名

10月，總價(jià)500萬(wàn)元以下項(xiàng)目中，金山新城板塊的建發(fā)朗玥項(xiàng)目銷(xiāo)量最高；總價(jià)500-800萬(wàn)元項(xiàng)目中，楊行板塊的金茂棠前項(xiàng)目銷(xiāo)量居首；總價(jià)800-1200萬(wàn)元的項(xiàng)目中，銷(xiāo)冠是吳涇板塊的象嶼天譽(yù)蘭香；總價(jià)1200-1500萬(wàn)元項(xiàng)目中，新江灣城板塊的建發(fā)海宸項(xiàng)目銷(xiāo)量最高；總價(jià)1500萬(wàn)以上價(jià)格段登頂?shù)氖牵春Ｖ新钒鍓K的高福云境。

成交均價(jià)結(jié)構(gòu)

10月，上海5-8萬(wàn)元均價(jià)段項(xiàng)目為成交主力，占總量的33.40%，上升1.31個(gè)百分點(diǎn)；5萬(wàn)元以下均價(jià)段占總量的29.33%，下降10.00個(gè)百分點(diǎn)，降幅最大；8-10萬(wàn)元占比下降0.31個(gè)百分點(diǎn)，為10.30%；10-15萬(wàn)元本月占總量的20.27%，上升10.61個(gè)百分點(diǎn)，漲幅最大；15萬(wàn)元以上占比6.70%，下降1.60個(gè)百分點(diǎn)。

成交均價(jià)結(jié)構(gòu)-項(xiàng)目排名

10月，均價(jià)5萬(wàn)元以下項(xiàng)目中，位于金山新城板塊的建發(fā)朗玥在該均價(jià)段內(nèi)銷(xiāo)量最高；均價(jià)5-8萬(wàn)元項(xiàng)目中，位于淞南高境板塊的江灣金茂府銷(xiāo)量領(lǐng)先；均價(jià)8-10萬(wàn)元項(xiàng)目中，位于金橋板塊的開(kāi)云錦悅?cè)A庭銷(xiāo)量居首；均價(jià)10-15萬(wàn)元以上的項(xiàng)目中，銷(xiāo)冠來(lái)自新江灣城板塊的建發(fā)海宸；15萬(wàn)元以上項(xiàng)目中，淮海中路板塊的高福云境成交量最高。

成交戶(hù)型結(jié)構(gòu)

10月，從成交戶(hù)型上來(lái)看，成交主力面積段是90-120平米占成交總量的47.30%，占比上升0.95個(gè)百分點(diǎn)；90平米以下占總量的7.97%，較上月下降1.42個(gè)百分點(diǎn)；120-140平米占總量的21.30%，占比上升2.28個(gè)百分點(diǎn)，漲幅最大；140-200平米占總量的14.87%，占比下降3.57個(gè)百分點(diǎn)，跌幅最大；200平米以上占總量的8.56%，較上月上升1.76個(gè)百分點(diǎn)。

成交戶(hù)型結(jié)構(gòu)-項(xiàng)目排名

10月，90平米以下戶(hù)型中銷(xiāo)量最高的是，位于金橋板塊的開(kāi)云錦悅?cè)A庭，90-120平米戶(hù)型銷(xiāo)量最高，其中位于三林板塊的翡云悅府為本月銷(xiāo)冠；120-140平米戶(hù)型中銷(xiāo)冠是，位于新江灣城板塊的建發(fā)海宸；140-200平米戶(hù)型中，銷(xiāo)量居首的是位于三林板塊的翡云悅府；200平米以上戶(hù)型中，位于淮海中路板塊的高福云境項(xiàng)目銷(xiāo)量最高。

豪宅均價(jià)成交結(jié)構(gòu)

10月，全市成交商品住宅3389套，均價(jià)10萬(wàn)元/平米以上豪宅成交914套，占成交總量的26.97% ，較上月增加265套。其中，10-12萬(wàn)均價(jià)成交354套，占豪宅總量38.73%；12-15萬(wàn)元均價(jià)成交333套，占比36.43%；15-20萬(wàn)元均價(jià)成交164套，占比17.94%；20-25萬(wàn)元均價(jià)成交41套，占豪宅總量4.49%，25萬(wàn)元以上均價(jià)成交22套，占豪宅總量2.41%。

豪宅總價(jià)成交結(jié)構(gòu)

10月，全市成交商品住宅3389套，總價(jià)在1000萬(wàn)元以上豪宅成交1211套，占成交總量的35.73% ，較上月增加188套。其中，1000-1200萬(wàn)元總價(jià)成交254套，占豪宅20.97%；1200-15000萬(wàn)元總價(jià)成交414套，占比34.19%；1500-2000萬(wàn)元總價(jià)成交202套，占比16.68%；2000-2500萬(wàn)元總價(jià)成交68套，占比5.62%；2500-3000萬(wàn)元總價(jià)成交35套，占比2.89%；3000萬(wàn)元總價(jià)以上占比達(dá)到成交238套，占比19.65%。

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