“現(xiàn)房銷售”的風(fēng)，還是吹起來了

“所見即所得”的現(xiàn)房銷售時代，再近一步。

在“十五五”規(guī)劃建議明確推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的背景下，近日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出了六大重點任務(wù)，其中“推進現(xiàn)房銷售”尤為引人關(guān)注。這也意味著，過去30多年普遍存在的“憑圖紙買房”的“開盲盒”模式，或?qū)⒅鸩酵顺鰵v史舞臺。

長期以來，購房者不僅需經(jīng)歷短則兩年、長則五年的交房等待，還可能面對交付延期或貨不對板的風(fēng)險。

業(yè)內(nèi)專家認為，推進現(xiàn)房銷售是中國房地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變的重要信號，未來樓市的購買邏輯也將被重塑，住房消費從“賭預(yù)期”轉(zhuǎn)為“驗實物”。

中指研究院的數(shù)據(jù)進一步顯示，2022年末以來，全國已有超30個省（市）出臺相關(guān)政策，今年一季度新建商品房銷售面積占比已達36%，較去年的30.84%進一步提升。

那么，聚焦成都市場，現(xiàn)房銷售目前進展如何？隨著這一制度的推進，未來又將帶來哪些深遠影響？

近6年發(fā)展，成都已有三類現(xiàn)房

在成都，現(xiàn)房銷售其實已有先例。

從2019年起，在部分地塊出讓時，就已試水“現(xiàn)房銷售”。經(jīng)過近6年發(fā)展，目前市場上在售和待售的現(xiàn)房項目大致可分為以下三類：

第一類：“先天型”現(xiàn)房項目

青羊區(qū)的青云闕，就是2019年后成都首個明確要求現(xiàn)房銷售的項目。該地塊于2019年7月出讓，2020年11月達到現(xiàn)房銷售條件。此后，在2021-2022年間，成都陸續(xù)推出了多宗類似地塊，催生了包括龍湖恒邦花千樾、卓越永利云翠、綠城桂語江瀾一批“先天型”現(xiàn)房項目。

不過，這類在出讓環(huán)節(jié)就硬性規(guī)定“現(xiàn)房銷售”的全新項目，在當前市場供應(yīng)中只剩最近入市的通錦閣和金牛國投·上林語等個別樓盤。

第二類：“主動變現(xiàn)型”項目

這類“主動”選擇現(xiàn)房銷售的項目，其誕生初衷與曾經(jīng)的“雙限”政策密切相關(guān)。當時，部分開發(fā)商試圖通過延后銷售來突破限價，以謀求更高利潤。

然而，市場反饋卻未必盡如開發(fā)商所愿。此類項目的銷售之路不乏挑戰(zhàn)：例如位于西三環(huán)外側(cè)的金沙城·錦西觀棠，2016年首開后保留2棟高層，直至2023年才通過法拍渠道售出；又如今年新入市的深業(yè)·泰樾府，其土地成本已達16800元/㎡且須配建1.36萬㎡返遷住房，目前清水房起步單價約3萬元/㎡。漫長的開發(fā)周期與高昂的資金成本，使得項目利潤空間被大幅壓縮。

從近兩年的市場實踐看，采取這一策略的項目類型更加明確，多為民企在核心區(qū)開發(fā)的高端項目，產(chǎn)品總價普遍達到“千萬級”，其有意以“慢”來打磨產(chǎn)品的同時，也試圖通過實景來為高總價銷售奠定基礎(chǔ)。

第三類：“被動型”現(xiàn)房項目

相比之下，市場中還有一批“被動現(xiàn)房”，其成因更為復(fù)雜，也更能反映市場的真實生態(tài)。它們主要源于兩方面：一是整體開發(fā)節(jié)奏較慢，項目在漫長的開發(fā)周期后被動進入現(xiàn)房銷售階段；二是一些項目因產(chǎn)品設(shè)計與市場需求脫節(jié)、定位偏差或開發(fā)商自身實力不足，導(dǎo)致去化艱難——尤其在強調(diào)尺度與舒適度的“新規(guī)”出臺后，其過時的戶型設(shè)計更難獲青睞。

從近期這些項目的動向來看，為加速去化，不少項目已開始“以價換量”。對于有意留在主城，且對價格高度敏感的客戶，這反而提供了多一種購房選擇。

現(xiàn)房銷售將如何影響后市？

“潮水退去，才知道誰在裸泳”

毫無疑問，商品房逐步推行“現(xiàn)房銷售”，讓購房者“所見即所得”，能夠解決此前樓市中爛尾、信心不足等一系列問題，將風(fēng)險從購房者端轉(zhuǎn)移到開發(fā)商端。那么未來將承擔(dān)更多市場風(fēng)險的房地產(chǎn)企業(yè)和市場機構(gòu)，又如何看待現(xiàn)房銷售？

成都實拍圖

采訪中，其普遍認為未來市場的變化將來自三方面：

一、 對于市場，短期或面臨供應(yīng)調(diào)整陣痛

從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，無論面積還是套數(shù)，成都新房供應(yīng)量都創(chuàng)下近4年新低。一旦進入現(xiàn)房銷售過渡期，由于項目建設(shè)周期延長，市場新增供應(yīng)可能進一步減少。

二、對于項目，“被動型”現(xiàn)房或增多

現(xiàn)房銷售制度的推進，正使“兌現(xiàn)力”取代“預(yù)期”，成為市場的核心定價準則。這將不可避免地引發(fā)一場劇烈的“馬太效應(yīng)”：兌現(xiàn)度高的項目會加速去化，形成口碑與流速的良性循環(huán)；而兌現(xiàn)度不足的項目，其所有缺陷都將暴露在陽光下，導(dǎo)致去化愈加艱難。此種因信息透明度提升而導(dǎo)致的分化，在決策更為理性、容錯空間更小的高總價市場中，將表現(xiàn)得尤為顯著。

三、 對于企業(yè)，“潮水退去，才知道誰在裸泳”

成都一開發(fā)商人士表示：“現(xiàn)房銷售對房企而言，最大的挑戰(zhàn)來自資金壓力。”

在這位人士看來，期房銷售下，開發(fā)商可根據(jù)各地資金監(jiān)管政策按照修建及銷售進度進行分批盤活資金，而現(xiàn)房銷售要求項目竣工驗收合格后方可銷售，資金盤活周期將延長 2—3 年，財務(wù)成本顯著上升。這對于資金規(guī)模較小及負債率較高的企業(yè)來講，是一個生死存亡的關(guān)鍵性的考驗，可預(yù)見的是，未來房地產(chǎn)企業(yè)的洗牌會進一步加劇，部分房地產(chǎn)公司生存空間進一步被壓縮。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進也提到，“從長遠來看，市場鼓勵企業(yè)打造高品質(zhì)住宅、推動房企轉(zhuǎn)型，但在推進現(xiàn)房銷售的過程中，也應(yīng)密切關(guān)注企業(yè)的承受能力。如果盲目推進，可能會讓企業(yè)難以適應(yīng)?！?/p>

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創(chuàng)意/視覺中國

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