業主革命·物業危機（二）

一、

我的對面是一面玻璃墻，在玻璃的鏡像世界里，我看到了沉思的自己。“我”坐在一把椅子上，右腳翹著二郎腿，橫擔在左腳的大腿上，左手橫放在胸前，右手肘杵在左手腕上，右手指杵著額頭。

面對小區突如其來的物業危機，我反復思考著解決危機的路徑及辦法，而此時卻突然意識到它仿佛就像一枚定時炸彈。

時間在一天天的流逝，隨著鴻園物業離場的日期越來越近，我仿佛真切的感受到了定時炸彈的倒計時。然而，即使能及時解決鴻園物業離場的現實危機，但未能解決物業危機爆發的深層原因，那這種危機的再次爆發也僅是時間的問題。

二、

雖然，在陽光上城生活居住了十余年時間，但我一直未曾深入了解自己生活的這個環境。對于物業離場所產生的物業危機，問題的解決措施是及時選聘新的物業公司，而要重新選聘新物業公司的關鍵之一，則是雙方當事人簽訂新的物業服務合同，而為了起草新的小區物業服務合同，那就需要對小區有一個整體性、全方位、客觀性的認識與反思。

我的思考并沒有現成的答案，于是就只能以物業服務合同為核心，探索著構建這種對小區的認知體系。

三、

小區大致可分為工程設施系統、人居環境系統兩大系統。

工程設施系統由以下系統組成：供配電系統、給排水系統、電梯運輸系統、消防安全系統、弱電工程系統等。

人居環境系統由以下部分組成：衛生保潔、園林綠化、人防安保等。

供配電系統是小區的動力能源保障，其大致由以下設備組成：變壓器、配電柜、樓層共用配電箱、樓層電表箱、戶配電箱等。電能從發電廠出來之后，經了升壓及降壓的輸送過程，然后經過住宅小區的配電設備，將10KV的電能變為220V、380V的入戶電能。

給排水系統又可分為兩個部分，給水系統與排水系統；排水系統又分廢水排放、雨水排放。水是維系生命狀態的基本物質，而給水系統就是小區居民的生活保障了，其大致由以下設施設備組成：水泵房、水箱、加壓水泵、水表井、智能水表。現在的小區基本是高層建筑，而市政給水的水壓僅能到7樓。因此，小區高層給水就需要二次加壓，這才能滿高層住戶的需要了。

排水系統由主立管、橫支管、頂通氣管、排出管、化糞池、排污泵等設備構成。每天，業主的日常生活都會產生大量的污水與廢水，這些污水與廢水就通過排水系統排出房間。

電梯系統運輸系統是高層居民生活的便利保障，其大致由以下設施設備構成：電梯井、電梯房、電梯子系統。根據《特種設備安全監察條例》第三十一條的規定，電梯應當至少每15日進行一次清潔、潤滑、調整和檢查。

消防安全系統是高層居民的生命保障，其大致由以下設施設備構成：火災自動報警設備、消防給水設備、自動噴水滅火設備、消防電氣設備等。

弱電工程系統具體又包括視頻監控、可視對講、綜合布線、門禁系統、安防報警、智能家居等設施設備。

人居環境系統的衛生保潔、園林綠化、人防安保等，這些內容就比較好理解了，基本就是物業員工的不同工作內容了。

三、

如果說，小區系統論是認識小區的一種方式；那么，以物業服務費的構成為視角，則是認識物業企業的一種方式。

一般而言，物業服務費大致由以下部分構成：人工費（工資、社保及福利）、設施維修保養費（電梯設備維保、消防設備維保、水電設施設備維保）、環境維護保養費（綠化養護費、土建工程費）、固定資產折舊費、物業保險費、公共區域能耗費（景觀燈、小區路燈、綠化用水、電梯用電、地下車庫水電）、垃圾清運費、公司運營成本費、利潤等。

據不完全統計，物業行業的利潤率大約為30%，而物業費收繳率達75%之后，物業公司才開始產生實際利潤。

一般而言，新開盤的小區物業利潤率較大，隨著小區建筑物及構建物使用年限增加，這種物業收益的利潤空間是逐年下降的。這其中的道理也很簡單，小區新建成之后的設施設備都是新的，維保、養護及更換的成本就比較小。當小區使用年限達到十年以上時，大部分的設施設備都到了更換的使用年限，比如：電梯的使用年限一般是15年，消防器材的使用報廢也有一定的年限。因此，十年以上的小區，部分設施設備的更換，就成為了小區物業開支的大頭。

就陽光上城而言，該小區于2013年建成，迄今已經有13年的時間了，在未來兩三年的時間里，或許，小區會迎來設施設備的維修及更換，這是一個無法回避卻不得不面對的問題。

四、

根據《物業服務收費管理辦法》的相關規定，我國物業服務收費制度采用包干制與酬金制。同時，物業公司與業主的關系，又因為收費方式的不同，構成了形式各異的組織關系。

具體而言，包干制是指業主向物業企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業企業享有或者承擔。酬金制是指在預收的物業服務資金中，按約定比例或者約定數額，提取酬金支付給物業企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或不足均由業主享有或者承擔。

兩者的區別在于：

物業費歸屬

責任主體

管理

監督

包干制

物業費即是物業服務企業的收入，物業公司包干使用自負盈虧。

物業公司自行承擔運營成本和超支風險。

物業公司對小區物業服務具有獨斷權

業主對物業服務質量進行結果監督

酬金制

物業費為小區業主共同共有，并對物業開支經業主審核實報實銷，并按約定獲取酬金。

業主需承擔超支風險，而結余資金也對業主共有。

小區業主深度參與小區服務管理，審核每一筆開支的合理性及必要性。

業主對物業服務過程進行過程監督

就我個人觀察而言，當前導致物業服務亂象頻發的部分原因，是由于業主與物業的對立情緒所造成的，而業主對物業收費制度的誤解又是成因之一。

通過對小區構成系統性的分析，在整個小區物業構成系統重，最關鍵的是設施設備的系統維護保養，其次才是小區保潔衛生的清理打掃。前者事關業主的生命安全保障，后者事關業主的生活品質保障。然而，在具體的物業服務過程中，部分業主拒絕繳納物業的理由，大多是因為生活品質的原因而拒繳物業費。或者說，生活品質保障固然也很重要，但它可作為雙方的容忍性范疇，而生命安全保障則是非容忍性范疇。

此外，隨著近年來小區業主法治意識的增加，小區公共收益也成為了業主向物業的收益質疑點。

維修、保養及更換，基本是小區的主要支出。對于包干制而言，物業公司承擔小修的費用，小區專項資金承擔中、大修的費用；對于酬薪制而言，小區的一切設施設備的維保及更換，均由小區業主的物業費承擔。

目前，幾乎所有的前期物業都采用包干制，基于小區小修、中修及大修的范圍無法界定，以及小區專項維修資金無法使用的現實情況，物業公司幾乎要承擔小區所有程度的維修，于是也就將小區公共收益用于了小區的各類維修。在此前提之下，物業公司基于包干制的收費原則，小區業主基于公共收益歸全體業主的原則，雙方就發生了不可調和的矛盾沖突。

近年來，業主維權意識呈現一種畸形發展，具體表現為權利的主張及義務的模式。一方面，既想要包干制的企業兜底、省心省事，又想要酬薪制的資金明細及占有；另一方面，又不愿意承擔繳納物業的義務、不愿承擔生活品質的容忍性義務、不愿意承擔小區業主群體內部的責任。其實，部分業主的心理可用一句話概括，既要、又要、全要、還要、都要。

五、

目前，陽光上城的物業服務收費采用的是包干制，這就意味著鴻園物業對小區的開支自負盈虧。同時，鴻園物業還預先墊付了小區的以下費用：小區總水費、電梯維保費、物業用電費（小區路燈、電梯、車庫用電、監控用電、單元樓棟燈、消費用電）。也就是說，當鴻園物業離場之后，若不能及時選聘新的物業公司，那么小區將面臨末世景象的局面。同時，新選聘的物業公司至少應當資金充足，才能為小區墊付這筆可觀的費用，那么這筆費用是否應當由業主分擔呢，這又涉及選聘物業公司的物業收費辦法。

陽光上城所面臨的物業危機，短時期體現為選聘新物業的緊迫性，而中長期則體現為物業管理、小區自治及業主責任等多方面的矛盾。若是這些矛盾未被認識、未被發現、未被討論、未被解決，那陽光上城再次爆發物業矛盾沖突，或者再次爆發物業危機，那也不過是時間長短的問題了。

六、

回顧一下，以物業服務合同的起草為核心，正視小區存在的諸多問題，通過對小區的系統性構成認知，明白物業服務的范圍及內容，并根據小區業主的責任承擔、專業能力等，在尊重物業企業合理利潤率的前提下，選擇適用包干制或者是酬薪制，最終實現物業與業主的利益平衡，這才能徹底解除這枚定時炸彈。

最后，為“礦力多”礦泉水的贊助做宣傳，以感謝其對宣傳印刷品費用的贊助。同時，也請諸位能對本文予以打賞獎勵，我將全部用于小區選聘物業活動中。

陳浩 記于知止堂上

2025年11月10日