降維打擊，放風價1.6萬起的金茂幸福曉棠，要閉眼入嗎？

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上周五，城東幸福林帶，金茂和貝好家合作的，幸福曉棠開放，很多人看完的第一個感覺，就是有點恍惚。

沒錯，就是恍惚，后悔自己買的早，四年前跟風搖號，沒再等等！

實景展示區里，依舊是大家熟悉的金茂風格，體現為低調但氣場不俗的大門，內斂卻用料十足的下沉會所，以及看了非常上頭的樣板間……

尤其是16000+起的放風價，更是萬萬沒想到！

尋根溯源

七月初，金茂攜手貝殼，在幸福林帶摘地約62畝，容積率2.8，，同時還需要配套建設24個班的公辦小學。

（地塊位置示意）

一個是中介行業的龍頭，一個西安豪宅的牌面，這兩家的組合，讓人意外。

但這種住宅+配套捆綁的形式，在幸福林帶卻很常見，比如當年龍湖天曜+長樂天街+傳化智聯西北運營中心；中建悅廬幸福序+中建西北創研中心；旭景豐顥園住宅+百度智慧中心等。

（幸福林帶實景）

對買房人而言，意味著不用擔心房子賣完，配套不落地，屬于隱性利好，摘地后四個月，幸福曉棠面世。

這塊地的前身，是陜汽南區改造的一部分，位置還是很好的，一路之隔就是幸福林帶動之谷，最近地鐵站是8號線的幸福林帶北，直線約400米。

幸福曉棠的斜對面是即將開業的龍湖長樂天街，也是區域內商業中心，加上開發商配建的公辦小學，商業，地鐵，公園，學校配套一應俱全。

（龍湖長樂天街實景，來源：悅西安）

由于地處主城舊改區域，煙火氣十足的同時，城建面貌并不統一，北側昆侖廠、南側黃河廠都還在，對城東人有親切感，廠區云集最大優勢，就是南北兩側沒有視野遮擋。

在這塊地上，金茂規劃了10棟樓，T2結構的四代住宅，建面約98㎡、110㎡、129㎡、139㎡，贈送率起步約31%，最大約40%。

單看戶型，98㎡的端廳、110㎡做四室、129㎡是橫廳、139㎡全景艙，無論是四代住宅的贈送面積，還是房間的面寬，格局排布，幾乎挑不出毛病。

（幸福曉棠戶型一覽）

上一個在戶型上這么卷的是灃東融合區的保利云谷和著，沒想到僅僅一年，更低價格，更好產品，反而住回了地鐵口的主城區，市場競爭程度可見一斑。

降維打擊

很多人看完的共同疑問是，金茂在這個剛需入門面積段的小區里，是不是用力過猛了？

壹

豪宅金茂，為啥降維做剛需

西安的眾多開發商里，金茂是最特別的一家，從最早的長安金茂府開始，一直到科技路，大明宮，未央湖，曲江CCBD，文教園，金茂幾乎沒有碰過剛需。

即便是入手門檻最低的高新金茂悅園，單價，總價也是當時周邊的天花板，1.6萬/㎡起的金茂能蓋成什么樣，別說業主，業界也沒有參考。

不少人的共識是，金茂房子好，交付好，價格也好，就該在西安的一類板塊，比如奧體，曲江，高新深耕，站穩西安豪宅的一梯隊。

（金茂提前交付社區實景）

目前，金茂璞逸東方，璞逸高新，璞逸奧體也確實都有落地，我相信，依舊是區域的豪宅標桿。

但西安不是北上廣，500萬以上預算的豪宅用戶，總共就那么多，金茂在這個總價里的市場占比已足夠高。

（來源：克爾瑞西安）

西安作為知名度里的一線城市，收入里的二線城市，大眾的預算200萬還是一道門檻，再貴的房子是好，但與普通人沒啥關系了，要不要下沉剛需，更接地氣，這是金茂的明天，幸福曉棠就是答案。

且這種下沉不止西安，成都的東城金茂曉棠，戶型也不大， 建面約110—139㎡，總價控制在300萬以內，最終實現“13開13罄”，進一步說明，面積悄悄變小，小戶型豪宅化，是全國趨勢。

貳

金茂入門款，實景到底如何

截至目前，幸福曉棠的大門，下沉會所，園林，實景樣板間都已開放，從實景看，還是相當不錯的，有不少璞逸，府系的元素和影子。

比如做了約168米的歸家界面，鋪上的維多利亞綠、法國金花，潘多拉等各種奢石，顏值和美觀都很高。

（幸福曉棠大門實景）

門前的商業街區也提前運營，涵蓋咖啡、鮮花、文創、烘焙，進一步拉高小區的居住調性。

再比如下沉景觀里，做了近11米高的疊瀑林泉峽谷，種上了烏桕王，即便不懂房子的人來看，也知道這景觀，樹王很貴。

（幸福曉棠庭院實景）

會所里，一整面的書墻、健身空間，瑜伽空間，四點半課堂等也是一應俱全，雖是入門產品，但金茂小區的顏值，用料，調性特征都有很好還原。

（幸福曉棠會所實景）

叁

幸福曉棠，為啥起步價1.6萬

堅持做改善的，金茂在西安是獨苗，設計好，配置高，用料好，必然售價也高，這種的好處是，交付能完美兌現，沒有降標簡配風險，業主口碑穩定，當然一分錢一分貨，無形了拉高了購買門檻。

最早的長安金茂府，2019年的備案價18498元/㎡，是西安住金茂的最低門檻，此后未央湖，大明宮，高新，曲江等，單價在都在2-3萬元/㎡之間。

能把金茂價格打下來，首先得感謝較低的樓面價，幸福曉棠住宅摘地的地價982.49萬元/畝，樓面地價5260元/㎡。

此外，還要算上配建幼兒園，小學的建設成本，實際價格會更高，但相比過去五年，動輒樓面價過萬的拿地成本，此次和貝殼合作，這算是金茂在西安拿到的較低價格的地。

其次，是周邊購買力的現狀，當下主城區買房，再無投資目的，多是自住需求。

尤其是幸福林帶周邊，以老廠職工，市場，醫院，高校群體，大家有強烈的改善意向，但沒有過多的支付能力，可以說月供能力決定購房預算。

（幸福林帶實景圖）

既然金茂要降維，要深耕主城，自住市場里，必然要調研周邊的真實購買能力，過高的價格，放在曲江，奧體，高新行，但在城東，同樣壓力很大。

最后是其他成本上，在過往金茂社區的房價里，科技系統和精裝交付是必選項，無形中拉高了售價。

（科技系統設備間）

以有過毛坯銷售的高新金茂悅園為例，毛坯門檻約20000+，但疊加科技系統，精裝后，門檻來到25000+。

在改善社區，精裝和科技系統是金茂的標簽，但在入門產品里，剛需更關注社區的戶型，價格，配套，景觀等因素，幸福曉棠無科技系統，非強制精裝后，成本明顯降低，這為1.6萬起的放風價打下基礎。

肆

沒有科技系統，金茂還正宗嗎

對于真正買這里的城東人，我相信不會在意這些，熟悉的位置，齊全的商業，學校，地鐵配套，金茂的交付案例，口碑，外加不高的價格，就已經足夠有說服力了。

反而是強制精裝+科技系統高售價后，反而會面臨主城區的水土不服，但凡有更高預算的，也不會首選這里，這是區域現狀，也是金茂必須要接地氣的原因。

（未央金茂府實景）

并且，高品質，強兌現，好口碑才是金茂在西安的內核，而非高價標簽， 一個很好的同行案例，就是招商。

這兩家算是當下少有交付好，口碑長期穩定的央企開發商，招商早期的城市主場，后期的西安序，西安璽，西安灣，同樣是剛需豪宅兩手抓，定位，用料，價格不同，但通用收獲來自，剛需，改善的多重認可。

對金茂而言，有著豪宅，改善社區的建造經驗，如今涉足入門款，更應是游刃有余，雖然大家清楚一分錢一分貨，但對這樣有豪宅包袱的開發商，為了自身安全感的考慮，也會做好入門產品。

這大致就相當于國際舞臺風光無限的女神劉亦菲，即便降維拍網絡短劇，也會保持優雅的案例。

金茂的降維開發，既是這個時代的必然，又是好房子不能只是大房子，貴房子的導向要求，央企特殊的身份，更要帶頭兌現好房子理念。

閉眼入嗎

而對于普通人而言，這確是一個窗口期，金茂還在加大投入，試水主城剛需；同時贈送政策還未收緊，住主城區，也有最大 40%的贈送；

更關鍵的是，市場下行，內卷還在加劇，地價，房價走低，對于真正自住的老西安人，新房卻是足夠有吸引力。

萬一，等金茂想明白了，漲價了怎么辦？

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作者：晴明

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