《財富捷徑》理財筆記58：中國未來的房價將何去何從？

該書作者出生于中國偏遠山區貧困農民家庭，憑借努力以全省前十成績考入清華大學，后獲美國計算機博士學位，畢業15年便實現財務自由。其結合18年投資經驗與數百篇博文著成本書。

書中涵蓋資產配置、基金選擇、退休賬戶優化、節稅等個人理財核心主題，為財富積累與保值階段提供具體可操作策略，方法簡單易懂，適合投資新手、對當前投資感到沮喪，或沒時間學習股票投資技能的人群。

最近和幾個在中國有投資房的朋友溝通，才知道中國的房市形勢不容樂觀。

根據安居客網站的數據，即使是上海、北京、武漢等一線城市，在過去三年，二手房的價格下跌了 20%左右。二、三線城市的房價，更是江河日下。不少三線城市的房價，已經下降了25%左右。

雪上加霜的是，由于種種原因，在絕大部分城市，不僅房子的價格在下跌，成交量也大幅萎縮，造就了有價無市的局面。很多房子按照指導價掛在市場上，半年以上都無人問津。這也從一個側面反映了中國目前房市的艱難。

在從 2000 年左右開始的將近二十年時間里，中國的房地產市場一度風光無限。房價上漲的速度，令人瞠目結舌。幾乎所有早期的房產投資人都賺得盆滿缽滿，而整個社會都形成了“房地產信仰”，即房價永遠上漲，房子是最好的投資。

在房地產業的帶動下，中國的經濟也蓬勃發展，風頭一時無兩。房地產等相關產業，占到中國GDP 的 30%左右。而房地產信仰，導致中國家庭財富的 70%左右，都高度集中在房地產上。這個比例，放眼全球，也是名列前茅。

可想而知，近期房產價格的下跌，不但拖累了中國經濟的增長速度，也拉低了普通家庭的資產水平，導致居民缺乏信心進行大額消費和投資。

那么，是什么導致了近期的房價下跌呢？中國未來的房價，將會何去何從呢？

不言而喻的是，雖然政府倡導“房住不炒”，可是大家都明白：房子也是商品，影響房價的最主要因素，歸根結底還是供需關系。而熟悉房地產市場的投資者都清楚，影響一個城市或者地區房市供需關系的原因，主要有下面幾個。

一、短期看貨幣政策和政府監管政策

由于房地產是大部分家庭一輩子最大的開銷，而房地產的地位又如此重要。因此，政府出臺了很多金融和監管政策來影響房地產市場，比如大家耳熟能詳的限購政策等等。

而最近幾年，不少曾經呼風喚雨的地產企業，比如恒大、融創等，都陷入嚴重的財政問題。這也是由于政府突然大幅提高了房地產企業向銀行貸款的門檻，導致這些企業陷入資金鏈斷裂問題，先后折戟沉沙。這也是導致這一輪房地產價格下跌的最主要因素之一。

現代社會，絕大部分購房者都是用銀行按揭貸款買房。因此，利息水平能夠極大影響購房者的購買力，從而影響房價的走勢。過去多年，中國的房貸利息率居高不下，經常在 6%左右。同時，嚴格的政策又規定了很高的首付比例，比如 40%。這導致很多家庭需要拿出六個錢包和多年的積蓄，才能買得起房。

綜合這些因素，導致了中國過高的房價。按照國際通用的房價收入比例來考察，在 2023年，上海的房價收入比高達26，北京也有23。相比之下，紐約是12，東京是13，倫敦為14。

最近，為了救房市，政府出臺了一系列政策，比如放寬房地產企業貸款條件、降低首付、降低貸款利息、放開限購等等。這在短期，會對房地產企業和房價有所幫助。

二、中期看土地供應

中國實行的是土地公有制度，即普天之下，莫非國土。過去幾十年，政府嚴格控制土地的供應，導致土地價格出現一地難求的境況。很多經濟學家指出，在中國城市的房地產價格里，超過半數是以土地購置費和其它稅收的方式交給了政府。打個比方，一個普通家庭在北京花了500萬元買了一套新房，大約250萬元最終交給了政府，而開發商只是掙點小錢而已。

正因如次，如果政府大幅提高土地的供應量，改變土地的供需平衡，會導致房價的下跌。但是，由于地方政府財政高度依賴賣地收入，他們缺乏動力壓低土地價格。因此，我覺得政府不會輕易改變目前的土地政策，這應該有利于維持高房價。

三、長期看人口

2023 年，中國出現了1960年代以來的第一次人口下跌。但這僅僅是一個開始。

根據聯合國的推算，到2050年，中國人口將從2024年的14億下降到12到13億，平均每年減少350萬到700萬。尤其從2030年以后，每年人口下降數量將突破500萬，相當于每四年減少一個北京市。

人口下降的一個很大因素是出生率的大幅下降。在 1963 年，中國新出生人口創造了歷史最高記錄：2959萬；在2016年，這個數字僅有1780萬；而到了2023年，暴跌到902萬。在短短 7 年時間里，出生人口減少將近一半，為人類和平時期最快的下降速度。2023 年的新出生嬰兒數量僅為1963年的30%，這個斷崖式的下降速度絕對是空前的。

不言自明的是，房子畢竟是一種耐用消費品，最終還是給人住的。如果一個國家或者地區的人口持續萎縮，房市自然會出現供過于求的現象，最終導致房價下跌。

當然，這只是全中國的情況。房地產畢竟是一個不動產，因此更加依賴于當地的人口趨勢。

中國的城市化率持續增加，而由于落戶政策的持續放開，越來越多的年輕人離開家鄉，匯聚到經濟、氣候和環境更好的地區生活。

根據我的判斷，未來中國的人口分布格局，應該和東亞的鄰居相似，比如韓國和日本，即青壯年人口高度集中在幾個大的都市區。

以日本為例，東京都以及周邊的首都城市群，匯集了3800萬人口，占到全日本人口的30%！

韓國也后來居上。首爾都市區的人口，高達2600萬，占到大韓民國總人口的50%！

幾十年后，中國的青壯年人口，會高度集中在幾個大的城市群，比如：

● 北京、天津都市圈

● 上海、南京、杭州所在的長三角

● 深圳、香港所在的珠、港、澳大灣區

● 其他區域性的一線城市，比如重慶、西安、武漢、鄭州、長沙等等。

這些都市圈，由于有附近農村和小城市人口的持續涌入，房價應該可以保持穩定，具有一定的投資價值。即使如此，如果我們還幻想房價回到本世紀初那種高速增長的態勢，那基本就是癡人說夢了。

而其余地區，尤其是遠離這些大都市區的二線以下的絕大部分城市，房價必然無以為繼。因此，這些地區的房子，已經不具備多少投資價值。

作為一個普通投資者，我們該如何面對這個未來呢？

我先前說過，在絕大部分地區，自住房仍然是一個不錯的消費品和投資品。

因此，如果你是因為結婚、就業和孩子上學等原因，那么還是可以買一套自住房的。 除此之外，我不建議普通中國家庭購買過多的投資房。

那么，多余的資金該如何投資呢？

我的建議非常簡單：投資美股的指數基金！身在中國的朋友，可以直接用人民幣購買中國基金公司發行的美股基金，包括標普500指數基金，比如513500；或者納斯達克100指數基金，比如159501。

長期來看，投資這些基金可以獲得 10%左右的年化收益率，應該可以輕松擊敗中國大部分地區的投資房收益率。