日本“清場”民宿，給酒店讓路？

作者 | 王念念

編輯 | Sette

日本民宿行業要變天了？

外國人通過在日本投資民宿，剽“經營管理簽證”這條路也基本宣告結束了？

這幾天大阪府發布了一個文件：在大阪34個市町村中，29個市町村以及河內長野市的部分地區，將會全面停止“特區民宿”。

啥是“特區民宿”？

以前你想在日本做民宿，你就繞不開他們的《住宅宿泊事業法》的規定。

這規定里要求，你的民宿一年最多只能營業180天。你想想，你費勁巴拉的搞了個民宿，結果人家告訴你只能經營半年，那你肯定不愿意嘛。

那為了解決你的這點小情緒，以及為了迎接世博會解決游客住宿難題，并盤活當地“空置住宅”，大阪當時推出了一個吸引外資、刺激旅游發展的王炸政策——“特區民宿”。

說白了，就是在大阪，民宿投資者只要滿足一定條件，就可以拿到365天全年運營的牌照。

就不用管那個《住宅宿泊事業法》了，實現全年無休營業。

你比別人多做半年生意，怕不是傻子都知道這玩意有搞頭。

事實上也是，目前大阪是名副其實的“民宿之都”，投資風水寶地，2019年大阪還只有2000多家民宿，到2024年7月已經飆到6696家。日本95%的特區民泊都集中在大阪市。

申請量也是連月破紀錄，從今年3月到7月，每個月都有200多件新申請。大阪游客前往心齋橋或環球影城時選擇入住民宿已成為標配。

但是現在大阪發的這個文件，明擺著告訴你，“特區民宿”這個口子目前要收掉了。

大阪府這次很干脆，基本上算是一刀切。

按照目前披露的信息看，之后能繼續申請“特區民宿”的，只剩下羽曳野市、貝冢市、泉佐野市，再加上部分區域的河內長野市，這四個地方還開著口子，但也說不準會不會隨時被堵死。

而且這不是草案，是會正式實施的行政文件。

實施日期是2026年的5月29日，也就是說從這個日期之后，將不會再接受新的特區民宿的申請。

大阪府為什么要這么做？

明面上這是一個民生問題。啥意思呢？

簡單說就是：大家都來大阪開民宿，把本地大爺大媽們整不會了。

因為民宿爆發式增長，帶來的噪音、垃圾、陌生人出入頻繁，把當地居民逼到崩潰。大阪市的投訴數量，從2021年的88件，一路飆到2024年的556件，漲了5倍。

大阪市保健局的數據顯示，2024年的投訴中，垃圾處理不當有103件，夜間噪音也有87件。

當地人覺得家附近全是提著行李箱的游客、門口垃圾堆成山、大半夜開派對，晚上根本睡不著！

因此，大阪的問題，一下子從“酒店不夠住怎么辦”變成了“民宿太擾民怎么辦”。

所以，大阪府知事吉村洋文同志，早在今年8月就吹風要暫停“特區民宿”。寢屋川市市長也是直接表態：“我們這不歡迎特區民宿！”

追求居民舒服和追求游客爆滿，這倆路子本來就是逆行車道，現在大阪府選擇暫緩民宿發展，保護居民。

而更大的問題是，當地政府與外國投資者，尤其是中國投資者的矛盾。

日本有一個“經營管理簽證”，而大阪特區民宿卻成了外國人拿“經營管理簽證”的捷徑。

有投資者通過虛高報價、名義掛靠等方式，借民宿拿經營管理簽證，鉆制度空子。造成的結果就是，很多外國人通過在大阪開民宿，輕松拿到日本長期居留權。

因此，當地政府也擔心，這個“特區民宿”制度是否正成為一條過于便捷的移民通道。

這其中中國投資者是重災區。

據官方數據顯示，大阪市內40%的“特區民宿”是中國人運營的。截至2024年6月，日本獲得“經營管理簽證”的總人數為3,9616人，其中中國人數量達到20,551人，超過一半。

而且大阪的很多物業中，看似是一棟樓里幾十個民宿，其實背后都是同一批投資人，本質上做的是“酒店式”運營。

卻打著民宿旗號，完美繞開了酒店行業更嚴格的消防、衛生和管理法規。

所以，很多當地居民認為，“特區民宿”只是讓外國投資者獲利，對本地居民生活并無益處。

而且不止大阪一個地區在收緊民宿，東京墨田區，曾經也是對民宿比較友好的地方，現在也舉起大刀，提出來一個新條例草案，基本就是變相直接勸退民宿投資人。

草案里有很多苛刻條例。

比如，只能周五周六開門，相當于一周讓你上兩天班，還指望發家致富？再比如，開業前要開“居民說明會”。相當于你想在小區開個燒烤攤，得讓全體業主投票同意。

東京都豐島區也在2025年9月10日宣布，區內約一半的區域將禁止新設民宿，且民宿營業的期間限定在暑假和寒假期間。

這樣的調整明面上是保護當地居民生活環境，但也或許是為了給當地酒店營造更好生存空間。

日本酒店這幾年價格上漲嚴重。

根據《東京商工リサーチ》統計，截至2025年3月，日本13家上市酒店（商務酒店）旗下15個品牌的平均客房價格達16679日元，同比上漲12.6%。

相比疫情低谷期的2021年同期，僅為7755日元，短短幾年間，價格翻了一倍還多。

一方面是日本旅游爆了，另一方面則是通貨膨脹導致日本國內物價不斷上漲，酒店運營成本如食材、水電、人力等費用都在增加。

社媒上很多網友吐槽，比如在名古屋，以前兩萬日元能住兩晚的酒店，現在一晚就花光了。新冠前，一晚3萬日幣左右的家庭房，現在一晚要賣到6-7萬。

但民宿價格卻便宜的離譜，很多民宿僅為酒店價格的一半，而且房間面積還要大不少。

所以，日本住宿市場現在就是很魔幻。

酒店價格高漲，客房數量供不應求，如果對民宿放任不管，勢必劣幣驅使良幣。這些人一方面蠶食正規酒店市場份額，另一方面又通過“經營管理簽證”鉆空子，享受紅利。

因此，目前日本大部分的民宿政策調整，是圍繞東京、大阪、京都三大熱門旅游都市圈，抑制野路子民宿的無序發展。

同時，也是希望用政策倒逼真正有實力的投資人，在日本當地去投資標準化、合規化的酒店旅館。

公開信息顯示，2024年全年日本酒店投資金額預計將首次突破1萬億日元大關，為自2005年相關統計開始以來的歷史最高紀錄。

2025 第一季度（1-3月）日本國內酒店的投資總額達到1,730億日元，較去年同期增長81%。

圖片來源于攝圖網及網絡截圖