抄底上海！百億險資逆勢“掃樓”

苗野｜發自北京

上海核心區的寫字樓正迎來險資密集入場。

11月11日，陸家嘴國泰人壽發布公告稱，公司以8.95億元總價購入上海浦東新區前灘匯N5棟整棟寫字樓，建筑面積1.33萬平方米，交易已于10月31日完成交割。

這并非個例。10月17日，中郵保險領投的人民幣基金完成對上海靜安區博華廣場的收購，交易對價高達108億元，該交易于2025年第三季度正式交割。

今年以來，保險資金大舉加碼不動產市場。

據中國保險行業協會統計，2025年上半年，有5家險企披露了13筆大額不動產投資，合計新增投資近50億元，遠超去年同期的7億元。

進入三季度，險資大規模布局不動產的趨勢仍在持續，泰康人壽、大家人壽、中宏人壽等險企在不動產市場均有出資，且投資模式愈發多元化。

觀點指數研究院發布報告認為，險資擴大不動產投資可充分發揮其穿越周期的獨特優勢。特別是在當前市場環境下，優質不動產項目因其抗跌性和增值潛力，配置價值正逐步顯現，成為險資優化資產配置、抵御經濟波動的理想選擇。

上海寫字樓市場正成為險資關注的焦點，且不乏數十億級甚至百億級交易項目。

陸家嘴國泰人壽以8.95億元收購的前灘匯N5棟整棟寫字樓，成交單價約6.7萬元/平方米，這一價格較該物業此前11.4億元的公開報價下調了21%。

前灘匯是位于上海浦東新區前灘國際商務區的大型綜合體，由陸家嘴集團投資開發，總建筑面積約41萬平方米，匯聚甲級寫字樓、商業、酒店多種業態。

此次交易的前灘匯N5棟是前灘匯11棟寫字樓的首宗交易，也是陸家嘴集團2025年度第6單大宗資產交易，該寫字樓將用作陸家嘴國泰人壽的總部辦公樓。

“面對經濟下行，上海核心區的優質不動產正成為保險資金穿越周期的砝碼。”市場人士認為，陸家嘴國泰人壽耗資買樓不僅是一筆單純的資產交易，也體現了保險資金尋求長期穩定回報、優化資產配置、逆周期捕捉機會的核心訴求。

這不是近期險資在上海寫字樓市場的唯一動作。

不久前，中郵保險領投的人民幣基金以108億元對價完成收購上海靜安區地標博華廣場。這座超高層辦公塔樓總建筑面積約18.4萬平方米，由一幢地上60層的超高層辦公塔樓、一座地上4層商業裙房及4層地下室組成。

這不僅成為近期上海大宗交易市場最具標志性的事件，也創造了近年來中國單體寫字樓交易規模的新紀錄。

從交易結構來看，中郵保險作為收購方基金的領投機構，美國漢斯旗下子公司繼續擔任普通合伙人并負責運營管理，阿布扎比投資局作為共同投資方參與持有。

仲量聯行華東區投資及資本市場負責人孫翎認為，博華廣場交易是市場情緒轉折的重要催化劑，極大提振了險資對核心城市核心資產長期價值的信心。

更早之前，建信人壽發布關于大額不動產投資信息披露，對上海市黃浦區董家渡金融商業中心（綠地外灘中心）T4幢辦公樓新增投資337.44萬元，這是2025年以來建信人壽對該項目新增的第四筆投資。出資完成后，建信人壽對該辦公樓累計投資金額達56.92億元。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶認為，上海優質不動產具備長期穩定收益，與保險資金久期長、規模大、追求穩健回報的特點高度契合。核心地段的寫字樓、商業地產能夠為險資提供穩定的現金流和相對較高的收益率，待市場回暖后還有資產增值空間。

仲量聯行數據顯示，2025年第三季度，上海投資市場整體呈現回暖態勢，期間共達成17宗資產交易，總成交金額高達149.7億元，環比漲幅達78.1%。

從資產類別看，上海辦公樓資產重回大宗交易主導地位，以75%的成交金額占比和53%的成交宗數占比領先其他資產類別。

在保險資金加速進入不動產市場的同時，各大險企的不動產投資規模也在攀升。

公開數據顯示，截至2024年年末，中郵保險不動產投資合計101.91億元，較2023年年末增長33.41%。泰康人壽投資性房地產金額由2020年的226.82億元攀升至2024年的410.77億元，五年間增長超過80%。截至2025年上半年，中國平安的不動產投資余額為2060.07億元。

中郵保險總經理李學軍在年初的媒體座談會上坦言，雖然目前并非投資不動產的最佳時期，但公司需要彌補沒有不動產投資的短板。核心地段的核心不動產項目投資收益基本確定且具有長期發展潛力，這些項目的凈運營收益可以達到4%左右，完全可以覆蓋負債成本。

市場人士認為，在低利率與“資產荒”的雙重壓力下，那些位于黃金地段、具備穩定現金流的辦公物業，為險資提供了避風港。隨著宏觀政策持續發力，核心地段稀缺資產不斷釋放，險資對不動產的配置將進一步深化。