保利拿地『劇透』：再次擔(dān)當價值先鋒

2025年11月11日，保利出手了，在成都青羊區(qū)拿下約50畝優(yōu)質(zhì)住宅用地。拿地之后，成都地產(chǎn)圈都在討論一件事：保利為何此時出手？此時拿地透露出怎樣的關(guān)鍵信息？

筆者認為，淺層原因是：主城土地愈發(fā)珍貴的大背景之下，成都多家頭部房企都缺地，保利成功進駐主城優(yōu)質(zhì)地段，走在了前面，獲得了相對優(yōu)勢。

深層邏輯是：對于2026年樓市走向的前瞻預(yù)判。雖然目前成都樓市處于年末下行期，有一定觀望情緒，不過，諸多房企人士的共識是，隨著房企走出當前的業(yè)績達標壓力，行情走到2026年二季度前后，或?qū)⒂懈e極趨勢。如此一來，保利在此時的補倉，就踩準了最精妙的節(jié)點，樓面地價更低，競爭力更強，入市時的氛圍更好。

而之所以有這樣的研判和定力，筆者認為，背后是多年以來保利在成都樓市的深耕不輟，才有了如今對于成都市場的精準洞察、有力作為。

基于以上，對于成都樓市可言，保利拿地釋放積極信號——保利作為全國頭部房企，成都是其極為看好的城市，必將持續(xù)深耕，目前時間來到年尾，行業(yè)和市場處于筑底反彈期，市場“回春”、“回暖”的能量正在蓄積。

近年，房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整。從投資角度來看，大肆擴張已經(jīng)成為過去，精準拿地成為主流。在地段的選擇上，“回歸居住”成為核心引領(lǐng)，將主城地段和核心資源作為價值焦點。不過，雖然諸多房企的投資意向較為統(tǒng)一，但是，在拿地節(jié)奏的把控上，部分房企理性不足，偏好在熱銷期高價拿地，在下行時期缺席，后市洞察不夠。

相較而言，除了對于地段、資源的高要求之外，保利在投資節(jié)奏方面審時度勢，敢于在板塊發(fā)展前期、下行周期出手，瞄準板塊新周期，以專業(yè)操盤能力、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品助力區(qū)域發(fā)展及騰飛。

例如，在城市高速擴張期，保利一直堅持“城市的方向，就是保利的方向”，在高新、天府新區(qū)及諸多城市板塊頻繁落子，率先打造區(qū)域品質(zhì)標桿，助力新區(qū)域的價值兌現(xiàn)；在市場下行周期，保利同樣成為區(qū)域發(fā)展的托舉者，成為多個板塊的價值先鋒。

◎ 保利·新川天珺實拍圖

◎ 保利·花照天珺實拍圖

最近案例是茶花板塊。2024年7月，茶花板塊約79.19畝宅地被保利摘取，成交樓面地價16000元/平米。要知道，彼時雖然茶花板塊地段好，公園及商業(yè)等資源都極為優(yōu)質(zhì)，但是，由于之前周邊住宅項目的聲量較小，區(qū)域發(fā)展有所停滯，部分房企當時對于茶花板塊“無感”。

后面的故事大家都知道了，保利果斷、率先入駐之后，開啟了茶花板塊的高光時刻，成為金牛區(qū)及主城的一個TOP級的高端樣板區(qū)域，甚至隨著熱銷不斷，部分房源一度“搶不到”。時隔一年，2025年7月，附近一宗土地樓面地價來到20200元/平米，一年時間，在保利等房企的價值奠定之下，區(qū)域樓面地價漲了4000余元/平米，價值不斷沖高。

◎ 茶花新城實景圖，圖據(jù)掌上金牛

本次拿下的青羊區(qū)外金沙約50.32畝住宅用地，和茶花板塊宅地情況類似。眾所周知，受市場影響，近期部分房企拿地更為謹慎，由此放緩了拿地計劃，而在保利的眼光里，外金沙卻擁有了再次起飛的潛力。

◎ 保利50.32畝地塊位置示意圖

其一，同樣占位主城核心地段，占據(jù)城市核心資源。西三環(huán)讓“西貴”有了高含金量，周邊多所TOP級的學(xué)校、公園、商業(yè)等核心資源密布，讓項目擁有了高品質(zhì)居住底蘊。

其二，同樣具有地價向上邏輯、價值成長邏輯。從區(qū)域土地供應(yīng)情況來看，此前周邊樓面地價達18000元/平米，目前保利地塊地價16500元/平米，具有地價優(yōu)勢，未來具有房價競爭優(yōu)勢；而據(jù)不完全統(tǒng)計，未來外金沙還有6宗左右的涉宅用地或?qū)⑼瞥?，后期地價走勢留下想象空間，未來板塊將進一步打造、升級，得以延續(xù)保利地塊的價值成長空間，板塊具備后期價值噴發(fā)的可能。

◎ 青羊區(qū)外金沙擬出讓土地示意圖

對此，筆者認為，不管是在高速擴張期，還是在精品打造期，保利投資邏輯、投資節(jié)奏均被市場驗證。其在多個板塊的“敢為人先”，是保利對于成都樓市未來走向的精準研判，也是保利走在市場前列，被市場高度認可的關(guān)鍵所在。而本次拿地值得注意的是，保利是站在全國市場的高度，其作為國內(nèi)頭部房企，“春江水暖鴨先知”，深知每一座核心城市的發(fā)展及脈動，認準了成都的堅挺價值及未來向上走勢，率先布局，搶占先機，折射出頭部房企對于成都樓市明確的“回暖”預(yù)期。

2025年的成都樓市經(jīng)歷重大變化——核心地段地價來到新高，高改產(chǎn)品從數(shù)百萬元/套，來到部分產(chǎn)品1000余萬/套。而在2026年前后，人們對于地價、房價的認知或許還將刷新，且不論更高的樓面地價是否出現(xiàn)，2000余萬/套的住宅也將到來。

從這個角度來看，兼具價格優(yōu)勢的保利外金沙約50.32畝，含金量還要上升。

土地方面，保利外金沙約50.32畝具有“稀缺”特質(zhì)。內(nèi)金沙可供開發(fā)的新土地少之又少，幾近干涸；外金沙近年入市地塊僅數(shù)宗，在售新盤僅有3個左右，可供銷售的新房貨源較少，未來在保利新項目推出之際，預(yù)計貨量進一步降低，保利或成為屆時的頭部之選。

◎ 青羊區(qū)外金沙在售新盤示意圖

如果再加上“品價比”這一優(yōu)勢，保利更將成為外金沙的出類拔萃者。分析發(fā)現(xiàn)，外金沙多個項目的產(chǎn)品定位為首改、首改為主+高改為輔，主力成交戶型段在建面約140平米以下，缺乏純粹高改項目。而從保利目前釋放出來的信息來看，項目將打造天系，天系作為“中國十大頂豪產(chǎn)品線”，已在國內(nèi)多個核心城市打出標桿，為保利高改產(chǎn)品系。

如此一來，外金沙終于將迎來一座純粹高改項目。更進一步的是，這座高改項目的價格可能更香，未來，購房者有望以相對更低的價格，買到更高段位、更優(yōu)勢的產(chǎn)品。而這種項目，在成都主城還有多少？

另外，與稀缺相對應(yīng)的，是龐大的市場需求。

◎ 青羊區(qū)外金沙購房客群示意圖

外金沙與內(nèi)金沙一脈相承，是當前具有一定開發(fā)規(guī)模的片區(qū)，承載著內(nèi)外金沙、內(nèi)外光華的大量改善需求。在這些區(qū)域之中，老項目、老產(chǎn)品占據(jù)主流，大量客群有換房、改善需求，如果要做到就近改善，就只能將眼光聚焦在外金沙板塊。但是，近年來外金沙的產(chǎn)品以首改為主，內(nèi)金沙等區(qū)域的“拔尖”人群，仍在期盼與之匹配的產(chǎn)品。這些沉淀已久的需求，正好與保利天系適配。

外金沙還與金牛關(guān)系密切。部分金牛高端客群向外金沙遷移的核心邏輯在于：不脫離原來的生活圈子，還能兼顧資源等方面的進階。以教育為例，外金沙的成都市實驗小學(xué)（尚雅校區(qū)）、成都市泡桐樹中學(xué)百仁分校等教育資源，均為城市TOP級。

◎ 青羊區(qū)外金沙教育資源示意圖 圖據(jù)中指·開發(fā)云

綜合來看，保利將在外金沙打造天系高改，它以旺盛的市場需求為根基，將擔(dān)當區(qū)域的“高改一哥”。而產(chǎn)品進階的同時，區(qū)域也獲得一次確定性的上行契機。

從目前已知信息判斷，無論是面對市場競爭，還是立足自我突破，保利外金沙天系將多維進階。

至于如何進階，近期召開的“保利閱享家暨好房子服務(wù)煥新發(fā)布會”給出了線索——保利四川從“住有所居”邁向“住有優(yōu)居”，進一步夯實“產(chǎn)品力+服務(wù)力+文化力”三輪驅(qū)動的發(fā)展新范式。

◎ 發(fā)布會現(xiàn)場實拍圖

其中，品質(zhì)服務(wù)錨定不動產(chǎn)“居住屬性”本質(zhì)，以嚴苛標準與全周期管控保障居住品質(zhì)的確定性；生活服務(wù)以前置運營搭建全齡場景，借高效機制實現(xiàn)需求快響應(yīng)，讓社區(qū)成為承載生活溫度的載體；文化層面打造“閱享家”，構(gòu)建精神共鳴場域。

基于此，筆者認為，“產(chǎn)品力”、“服務(wù)力”、“文化力”或?qū)⑹潜＠饨鹕程煜档倪M化方向。

◎ 保利“閱享家”系列實拍圖

產(chǎn)品力維度，保利外金沙天系將是區(qū)域王者段位，相較目前區(qū)域的主力面積段，項目主力面積段預(yù)計將提升。戶型設(shè)計角度，新規(guī)戶型的尺度感、舒適度值得期待；會所打造上，保利四川提出“人均化會所標準”，新項目預(yù)計將擁有更高規(guī)格、更好表現(xiàn)。

服務(wù)力及文化力維度，預(yù)計高階前置服務(wù)、高階社群營造、高階文化空間均將落地，為天系產(chǎn)品注入高質(zhì)量、長周期軟性價值，為高改客群帶來高級感、歸宿感。

◎ 發(fā)布會現(xiàn)場實拍圖

而關(guān)于項目更多打造方向，更多驚喜和細節(jié)，市場各方充滿期待。

對此，筆者認為，市場期待的核心原因在于，入蓉18年以來，作為責(zé)任央企，保利始終踐行“美好生活領(lǐng)創(chuàng)者”品牌定位，持續(xù)深耕，持續(xù)推出精品，品質(zhì)看得見，價值被認可。

2025年1-10月，成都房企銷售業(yè)績排行榜之中，保利以90.8億元的銷售額穩(wěn)坐市場前排（數(shù)據(jù)來源：中指研究院），足見市場青睞；2025年7月，保利花照天珺迎來收官，項目四開四漲四罄，以總銷售額41億元的業(yè)績引爆市場；2025年9月，保利椿實·九里和頌高分交付，不僅園林、公區(qū)、戶內(nèi)細節(jié)以高品質(zhì)兌現(xiàn)，同時還實現(xiàn)“交房即交證”。

◎ 圖據(jù)中指研究院

也正是因為這樣的實力及表現(xiàn)，保利外金沙天系再攀品質(zhì)新高，才具備真正的說服力。繼茶花板塊之后，又一個主城熱門板塊的新時代，宣告到來。而對于購房者來說，隨著市場進入調(diào)整期、深水期，高認知將決定高收獲，保利等全國頭部房企，以真金白銀拿地作出的預(yù)判，一定值得信服，購房者可以跟隨頭部房企的節(jié)奏進行置業(yè)，也可以瞄準頭部房企落定的板塊及頭部精品！