房?jī)r(jià)嚇人!市中老破小、知名小區(qū)合院高光成交!還有天麓、麓湖灣…

甌江邊的合院產(chǎn)品終于有買(mǎi)家了！

今天，鹿城桃花島的新希望·天麓（玉麓東苑）3幢1102室，建面約165.16㎡，起拍價(jià)約278萬(wàn)元，起始單價(jià)約1.68萬(wàn)元/㎡，共吸引了7人報(bào)名，414人設(shè)置提醒，10870次圍觀，

最終經(jīng)過(guò)61輪，成交總價(jià)約342萬(wàn)元，成交單價(jià)2.07萬(wàn)元/㎡，溢價(jià)率23%。

還有永嘉三江的錦玉潮明，上架了16套高層，建面約118-137㎡，起拍價(jià)約64-80萬(wàn)元，起拍單價(jià)約0.5-0.59萬(wàn)元/㎡，最終無(wú)人報(bào)名，全部流拍。

還有12套合院產(chǎn)品，建面約339-746㎡（含地下室），起拍價(jià)約254-518萬(wàn)元，起拍單價(jià)約0.6-0.92萬(wàn)元/㎡，最終成交4套，成交總價(jià)約292-518萬(wàn)元，成交單價(jià)0.69-0.93萬(wàn)元/㎡，溢價(jià)率0-1%。

另外，鹿城飛霞北路的208號(hào)老破小（住宅產(chǎn)權(quán)，沿街可做商鋪），建面僅約33.92㎡，竟然吸引了35人報(bào)名，經(jīng)過(guò)105競(jìng)價(jià)，最終成交價(jià)103.27萬(wàn)元，折合單價(jià)高達(dá)約3.04萬(wàn)元/㎡，溢價(jià)率為353.5%，熱度高的超乎想象，難道老城區(qū)的拆遷又要啟動(dòng)了？

下面我們一起來(lái)看下，今天的拍賣(mài)市場(chǎng)情況。

（拍賣(mài)市場(chǎng)是二手房市場(chǎng)的的局部縮影，與常規(guī)二手房市場(chǎng)存在較大的差異，并不能代表整體二手房市場(chǎng)，僅供參考。）

01、新希望·天麓（玉麓東苑）

位于鹿城區(qū)濱江街道甌江路與蒲密路交匯處西側(cè)。北面為甌江峯匯、外灘首府，東側(cè)為甌江路，西面為玉麓西苑、空地及稍遠(yuǎn)些的溫州市實(shí)驗(yàn)小學(xué)桃花島校區(qū)，南面為蒲州水閘。

周邊生活配套較弱，景觀視野較為優(yōu)秀。

小區(qū)共有16幢高層住宅、3幢疊墅，被道路分割為玉麓西苑和玉麓東苑，為兩個(gè)各自獨(dú)立的小區(qū)。

開(kāi)盤(pán)于2017年11月-2019年8月，共1089套房源，當(dāng)時(shí)因稀缺的江景資源、錯(cuò)躍產(chǎn)品、以及毛坯交付而備受購(gòu)房者歡迎。

其中平層產(chǎn)品面積段約124-143㎡，毛坯折后均價(jià)約3萬(wàn)元/㎡；錯(cuò)躍產(chǎn)品面積段約155-400㎡，毛坯折后均價(jià)約3-3.8萬(wàn)元/㎡（受江景因素影響）；疊墅產(chǎn)品面積段約180-200㎡，毛坯折后均價(jià)約4.1-4.3萬(wàn)元/㎡。

該小區(qū)交付于2020-2021年，外立面采用局部石材+香檳色鋁板干掛。同時(shí)該小區(qū)享受舊版計(jì)容政策，比當(dāng)前市面上二手房得房率高出不少，但遜色于近年火爆的第四類(lèi)住宅。

本次拍賣(mài)的房源位于玉麓東苑3幢1102室，位于東地塊的西北側(cè)，挨著道路交叉口，可能存在一定的灰塵及噪音等問(wèn)題；東側(cè)被隔壁樓幢遮擋，江景視野受影響不小，聊勝于無(wú)。同時(shí)南面為23-24層高的1、2幢，采光也受一定遮擋。

房源已騰空，內(nèi)部為毛坯狀態(tài)，需從頭開(kāi)始裝修，裝修成本不菲。

2018年5月，3幢1102室開(kāi)盤(pán)備案價(jià)約為511萬(wàn)元，開(kāi)盤(pán)折扣以92折計(jì)算，實(shí)際毛坯總價(jià)約470萬(wàn)元，毛坯單價(jià)約2.85萬(wàn)元/㎡。

今天的成交價(jià)相當(dāng)于當(dāng)年的開(kāi)盤(pán)價(jià)的73折，保值表現(xiàn)偏差。

據(jù)溫都信息平臺(tái)，今年7月玉麓東苑成交1套建面約165㎡房源，成交總價(jià)約460萬(wàn)元，成交單價(jià)約2.79萬(wàn)元/㎡；

2024年8月成交1套建面約165㎡房源，成交總價(jià)約429萬(wàn)元，成交單價(jià)約2.6萬(wàn)元/㎡；

目前，玉麓東苑165㎡二線、能看到江、毛坯房源掛牌報(bào)價(jià)約2.4-2.6萬(wàn)元/㎡，部分樓層更高、精裝房源的價(jià)格會(huì)高一些。

這套房源所在的樓幢一般，對(duì)應(yīng)的樓層中等，江景加分不多，房源內(nèi)部為毛坯狀態(tài)，導(dǎo)致該房源最終價(jià)格不太樂(lè)觀，但依舊比市場(chǎng)最低價(jià)便宜不少。

02、錦玉潮明（潮鳴里）

位于永嘉縣三江街道梅園村。現(xiàn)需往西走甌越大橋或往東走北汊橋到達(dá)鹿城區(qū)，存在明顯的距離感。

西側(cè)約1.3公里處為在建的府東路過(guò)江隧道，若該隧道建成，可直達(dá)上陡門(mén)浦公園，東面就是溫州的濱江CBD，空間距離感就拉近不少。

錦玉潮明容積率≤2.2，由小高層和中式合院組成，共有住戶約1217戶，其中約30.65%戶數(shù)為安置房（高層），首層層高約3.5米，標(biāo)準(zhǔn)層層高約3.1米。

開(kāi)盤(pán)于2021年，高層面積段約95-136㎡，開(kāi)盤(pán)均價(jià)約1.9-2萬(wàn)元/㎡，合院面積段約200㎡－365㎡，開(kāi)盤(pán)毛坯均價(jià)約3.13萬(wàn)元/㎡。

該項(xiàng)目截止2025年10月9日，已推售818套，已售403套，去化率49%，和今年4月統(tǒng)計(jì)的結(jié)果一致，沒(méi)有發(fā)生變化，即項(xiàng)目處于停滯狀態(tài)。好在該小區(qū)已經(jīng)在2023年年底交付，屬于現(xiàn)房項(xiàng)目，所見(jiàn)即所得。

本次拍賣(mài)的房源為16套高層+12套合院產(chǎn)品。

其中高層房源位于3、5、8幢，中低樓層居多，個(gè)別高樓層，房源內(nèi)部均為毛坯狀態(tài)，已騰空，起拍總價(jià)約64-80萬(wàn)元，起拍單價(jià)約0.51-0.59萬(wàn)元/㎡。

2021年1月開(kāi)盤(pán)時(shí)，這16套房源，可享受普惠96折，毛坯交付，折后單價(jià)約1.97-2.44萬(wàn)元/㎡。

今天這16套高層房源的價(jià)格相當(dāng)于當(dāng)初開(kāi)盤(pán)售價(jià)的25折左右，卻依舊無(wú)人問(wèn)津。

2025年6-7月，錦玉潮明拍賣(mài)了22套房源，其中流拍了6套，成交了16套房源，成交單價(jià)約0.5-0.7萬(wàn)元/㎡。

目前錦玉潮明小區(qū)高層二手報(bào)價(jià)約0.8-0.9萬(wàn)元/㎡，具體受樓層、裝修、是否看廟等因素會(huì)影響價(jià)格。同時(shí)西邊的、稍遠(yuǎn)些、配套相對(duì)更成熟的立體城不看江房源報(bào)價(jià)在1-1.2萬(wàn)元/㎡。

本次拍賣(mài)的12套合院產(chǎn)品，位于23、24、25、27、28、29、30幢，有單獨(dú)的小區(qū)入戶，小區(qū)有不錯(cuò)的中式綠化景觀，但規(guī)模偏小。

每套合院都有地下室和院子，院子大小各有不同。

其中24幢101室為樣板房，帶有豪華裝修，基本實(shí)現(xiàn)拎包入住。

其余合院房源內(nèi)部為毛坯狀態(tài)。

今天拍賣(mài)的12套合院房源，建面約339-746㎡（含地下室），起拍單價(jià)約0.69-0.92萬(wàn)元/㎡，相當(dāng)于2021年開(kāi)盤(pán)價(jià)的21-27折，最終成交4套合院房源，成交總價(jià)約292-518萬(wàn)元，成交單價(jià)約0.6-0.92萬(wàn)元/㎡。僅24幢101室因?yàn)楦綆Я嗽缙诜块_(kāi)樣板房的豪華裝修，價(jià)格略有上漲。

錦玉潮明的合院產(chǎn)品已經(jīng)流拍多次了，今年7月，13套合院的起拍價(jià)僅為0.7-0.8萬(wàn)元/㎡，最終還是流拍了6套合院，成交了7套合院，成交價(jià)相當(dāng)于當(dāng)年開(kāi)盤(pán)價(jià)的2折多，與本次成交價(jià)相差不大。

目前，鹿城七都、甌海中心區(qū)、龍灣、洞頭甌江口等區(qū)域的在售合院產(chǎn)品，價(jià)格在2.8—5萬(wàn)元/㎡之間。

對(duì)比而言，今天永嘉三江錦玉潮明的這批合院，乍一看價(jià)格已經(jīng)夠便宜，但該建筑面積是包含地下室的面積，地下室的面積占比約50%左右，因此這批合院的起拍單價(jià)要翻個(gè)倍，差不多在1.5-2萬(wàn)元/㎡。

如果再算上150萬(wàn)一個(gè)的車(chē)位，實(shí)際成交價(jià)格怕是更高。不過(guò)呢，房開(kāi)有張良計(jì)，客戶自然也有過(guò)墻梯。車(chē)位可以租，也可以等拍賣(mài)，畢竟房開(kāi)連價(jià)值更高的房源都被拍賣(mài)了，車(chē)位上架拍賣(mài)平臺(tái)怕也是遲早的事了。

只不過(guò)周期會(huì)比較長(zhǎng)，但相對(duì)比高昂的價(jià)格，還是值得等待的。

03、其余房源拍賣(mài)成交情況

至于今天其他房源的拍賣(mài)情況，可以見(jiàn)下圖：

從上圖可以看出，

其中位于鹿城七都的鹿城大院1幢1102室房源，建面約153.78㎡，起拍總價(jià)為199萬(wàn)，起拍單價(jià)為1.3萬(wàn)元/㎡，最終成交總價(jià)約199萬(wàn)元，成交單價(jià)為1.3萬(wàn)元/㎡，溢價(jià)率0%；

位于甌海梧田的麓湖灣4幢101室房源，建面約109.41㎡，起拍總價(jià)為105萬(wàn)，起拍單價(jià)為0.96萬(wàn)元/㎡，最終無(wú)人報(bào)名、流拍；

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