建議被采納！物業“朝南坐”要改了

采納了！全國人大代表樊蕓告訴媒體，住建部采納了她的建議，將著手把《物業管理條例》改為《物業服務條例》。

業主自己的車開不進小區、物業被解約三年卻拒不退場、不交物業費就限制門禁、小區公共收益多年拒不公示，近些年，一系列物業與業主之間的糾紛引起公眾關注的同時也引發探討：物業與業主之間，應該是“管理與被管理”的關系，還是“服務與委托”的契約關系？

在今年全國兩會上，全國人大代表樊蕓指出，物業應有更多服務意識，在官方文件表述中，應將“物業管理”統一為“物業服務”，引發廣泛關注。她認為，雖然只是“管理”和“服務”兩字之差，但背后折射的是角色定位的轉變。

圖/圖蟲創意

樊蕓認為，物業管理公司實際上是一個傳統的服務業，物業管理公司需要轉變觀念。

對此，北京金訴律師事務所主任、房產律師王玉臣在接受中國新聞周刊采訪時表示，民法典已經將物業相關合同定義為“物業服務合同”，清晰界定了物業服務人提供服務、業主支付報酬的平等合同關系，而非管理與被管理的隸屬關系。

王玉臣說，原“物業管理”表述易混淆主體，物業服務人本質上是提供勞務的服務方，業主才是小區的管理主體，名稱調整更貼合其法律角色。

然而，法律的應然與生活的實然之間，還存在著明顯的落差。新治道咨詢公司創辦人、社區治理專家陳鳳山告訴中國新聞周刊，現實中，因歷史沿革、社會習慣及基層行政路徑依賴等，物業公司仍普遍承擔大量且沉重的“管理”職責，導致角色模糊、權責錯配。而這種錯配，也容易引發小區秩序混亂。

不過，陳鳳山也提到，讓物業公司完全摒棄“管理”職能并不現實。陳鳳山表示，諸如清理樓道堆積雜物、勸阻和制止違規裝修等行為，本質上仍帶有管理屬性。雖然通過更柔性和人性化的方式，可以將其包裝或詮釋為“服務”，但并未改變其內核。

溫州市物業管理行業協會秘書長、浙江鴻翔物業管理服務有限公司總經理麻向理在物業行業深耕20余年，他對中國新聞周刊表示，在當前實際操作中，物業管理仍有必要，但應側重于小區的設施設備維護、保養方面。

在他看來，物業管理與服務應當結合，且“服務大于管理”已成為行業發展趨勢。“當前，物業行業正經歷快速變化，業主滿意度調查、紅黑榜等監督機制，也在推動物業公司不斷提升服務水平。”他說。

值得一提的是，陳鳳山提到，物業若要實現從“管理”到“服務”的轉變，小區必須有一個明確的“管理人”來行使管理權，這角色依法應由業委會承擔。但現實中，很多小區因物業阻撓、業主參與度低、組織困難等難以成立業委會。即便成立，也常運作艱難，難以有效發揮作用。

陳鳳山認為，須從制度上入手，讓分散、弱勢的業主更容易組織起來，成立業委會，并確保其有發揮作用的空間與能力。“唯有如此，‘物業服務’的契約平等精神才能真正落地。”他說。

王玉臣則建議，住建部門可參考老舊小區管理經驗，指導物業企業建立服務質量公示與考核機制，對服務不達標的企業督促整改或更換。此外，還應該通過街道和社區指導，完善業主大會與業委會運作機制，從而讓業主能夠有效行使選聘、解聘物業的權利。

記者：陳淑蓮

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編輯：孫曉波