房價下跌，國運突圍！房價的邏輯，正在發生根本性轉變

房子變便宜了，為什么大家反而更不消費了？

按理說，房價下跌，買房壓?減輕，消費應該上升才對。

自今年5月以來，全國社會消費品零售總額的數據從6.4%的高位出現持續下行；與此同時，這兩年老百姓的儲蓄率卻在不斷攀升。

房價跌了，?百姓反?更不敢花錢了。

這背后，藏著?個殘酷的經濟學真相，那就是當?個社會的財富過度集中在房地產這?單?資產上的時候，房價下跌帶來的財富幻覺破滅，遠超過房價上漲帶來的老百姓的購買?釋放。

更深層次上，這場地產的下跌，正在揭開我國經濟轉型中?個?期被掩蓋的?盾，那就是我們的收入分配結構，被曾經的那個“地產大時代所扭曲”。

今天，柏年就從?個全新的視?，給?家深度剖析，房價下跌將如何引發?場系統性的財富重構？為什么說這場地產的下跌是必要的陣痛？而我們普通人?該如何在這場?變局中找到?向呢？

點贊關注，聽柏年詳細分析。

?、被房價綁架的財富增長模式

先說?個很多人沒意識到的事實：過去20年，中國居?財富的增?，主要不是靠勞動所得，?是資產升值。

柏年給?家算?筆賬。

2003年，北京?環內?套100平?的房?，均價8000元/平，總價80萬。2021年，同樣的房?，均價漲到15萬/平，總價1500萬。18年時間，賬?財富增加1420萬。

?同期，北京?個普通白領，?薪從3000元漲到1.5萬元，18年累計工資收入也就200萬左右，扣掉?活開?，能存下50萬就不錯了。

翻譯翻譯就是：買對?套房，頂得上?個人不吃不喝工作70年。

這就是過去20年中國財富增?的真相——不是勞動創造財富，?是資產升值創造財富。

根據西南財經?學中國家庭?融調查的數據，2019年，中國家庭總資產中，房產占??達69.5%，?融資產只占20.4%。?美國家庭資產配置中，房產占?只有27%，股票、債券、養??等?融資產占?超過60%。

更關鍵的數據是：2010年到2020年這?年間，中國城鎮居?人均可?配收入年均增?7.1%，但同期主要城市房價年均漲幅超過12%。

也就是說，工資漲幅根本跑不贏房價漲幅。

但為什么?家還覺得??越來越富了呢？因為房價上漲制造了?種"財富幻覺"——我的房?從80萬漲到1500萬，我就是千萬富翁了。這種財富幻覺，?撐起了過去?年的消費繁榮。2015年到2020年，中國出境游人次從1.2億增?到1.7億；奢侈品消費占全球?重從23%上升到35%；私家?保有量從1.4億輛增?到2.8億輛。

這些消費的底?，不是來?工資上漲，?是來?房價上漲。

但這種模式有個致命缺陷：它，是不可持續的。

?、財富幻覺破滅后的"逆向財富效應"

2021年，潮?退去。

從2021年下半年開始，主要城市房價開始下跌。到2025年，??線城市平均跌幅40%，部分三四線城市跌幅超過50%。

很多人以為，房價跌了，買得起房的人多了，消費應該會好轉。但現實恰恰相反。

柏年給?家看?組對?數據：

2019年，中國社會消費品零售總額41.2萬億，增速8%；2025年前三季度，增速下滑到4.5%。

與此同時，居?儲蓄卻在暴增：2019年末，住?存款余額82.1萬億；2024年末，住?存款余額151.2萬億。5年時間，增加了69.2萬億，年均增?超過13萬億。

房價跌了，?百姓不僅沒有增加消費，反?拼命存錢。

為什么？因為出現了經濟學上所說的"逆向財富效應"。

什么是逆向財富效應？就是當資產價格下跌時，人們會感覺變窮了，從?減少消費。在中國，這種效應被極度放?，因為房產占家庭資產?重太?了。

舉個例?：?個家庭2020年買了?套500萬的房?，?付150萬，貸款350萬。到2025年，房?市值跌到300萬，但還?銀?320萬本?。這意味著，即使把房?賣了，還要倒?銀?20萬，加上之前的150萬?付，?共損失170萬。

這種情況下，這個家庭還敢消費嗎？不敢。他們只會拼命工作還房貸，壓縮?切開?。

?且，不只是?位買房的人受影響，所有持有房產的人都受影響。好比你2015年200萬買的房?，漲到過400萬，現在跌到250萬。雖然賬?上還賺了50萬，但?理感覺是"虧了150萬"。

根據人民銀行2025年第3季度城鎮儲?問卷調查，選擇"更多消費"的居?占?只有19.2%，比上個季又低了4.1個百分點，選擇"更多儲蓄"的居?占??達62.3%，創歷史新?。

多存錢、少消費，這就是財富幻覺消失后的真實現狀。

三、代際財富轉移的終結與城市分化

房價下跌，還帶來了兩個深層次的變化。

?先，是代際財富轉移通道被切斷了。

什么是代際財富轉移？就是父?這?代通過房產積累的財富，傳遞給??這?代。過去，這個通道很順暢：父?在2000年買的房?，100萬；2020年漲到600萬，賣掉后給??做?付，??再買?套1000萬的房?。

但現在，這個通道斷了。父?2016年買的房?，當時400萬，現在只值250萬，還?銀?200萬貸款。

不僅沒法給??做?付，還要??反向接濟才能保住房?。

根據?殼研究院的數據，2020年，90后購房者中，有超過70%的首付款來自父母資助，到24年，這個比例不足6成。

在這個過程中，80后、90后成了這場跌價中損失較重的?代。60后、70后，多數在房價低位時就買了房，即使現在跌了，賬?上還是賺的。而00后、10后，還沒買房，反?因為房價下跌獲得了上?機會。

在2016-2021年這5年間購房的家庭中，80后占?約38%，90后占?約29%。這意味著，全國約9000萬個80后、90后家庭，在房價的相對?點接盤。按照平均每套房跌100萬計算，這兩代人的財富損失總額?達9萬億。

其次，是土地財政終結帶來的城市分化。

過去20年，地?政府的財政收入?度依賴土地出讓?。2021年，全國土地出讓收入8.7萬億，到2024年，土地出讓收入只有4.9萬億元，同比下降16%。短短3年，土地出讓金收入從8.7萬億減少到4.9萬億，接近腰斬。

土地財政難以為繼，城市之間的分化也就是時間問題了。

有產業?撐、人口流入的城市，?如深圳、杭州、蘇州，雖然土地財政收入下降，但稅收收入還在增?，財政相對健康。

但那些沒有產業、人口流出的城市，則陷入了“人?流出→房價下跌→土地賣不出去→財政收入下降→公共服務惡化→人口進?步流出”的惡性循環。

四、能不能"發錢刺激"？

看到這?，很多人會問：既然消費需要提振，為什么國家不能像美國和?本那樣，給每個人發錢刺激消費？

答案就是，中國和?本?臨的情況完全不同。

?先，是產業結構不同。當年?本在房地產泡沫破裂前，已經完成了產業升級。索尼、豐?、松下這些企業，在全球產業鏈中占據?端位置，能夠賺取超額利潤。

但中國不?樣。我們雖然是制造業?國，但在很多?端領域還是"??不強"。舉個例?：中國雖然?產了全球70%的?機，但?通、三星、臺積電拿?了產業鏈中60%的利潤，我們只拿到10-20%。在這種情況下，如果貿然提?勞動?成本、提高工人工資，企業利潤就會被進?步壓縮，產業競爭力就會下降、產業就會外流。

其次，是國際環境不同。?本在上世紀90年代?臨的外部環境，總體還是和平的、開放的。但中國現在?臨的是美國全?位的遏制打壓：貿易戰、科技戰、?融戰。在這種情況下，如果把?量資源?于刺激消費，就沒錢搞科技攻關了。

所以，在當前的國際環境下，消費刺激屬于享受在當下，而科技???強則是贏在未來。

因此，我們看到的是，一方面通過發放消費券等手段，讓消費不要掉下去，與此同時，把更多的資源集中到科技發展和?端制造業等卡脖子的領域去。

而且，我們也只有在高端制造、尖端科技領域形成突破，才能通過產業升級提?勞動?產率，真正讓?百姓的工資漲上去，最終實現可持續的消費增?。

這是?條更艱難、但也更健康的發展道路。

五、普通人的出路在哪?？

說到這?，很多人會說：道理我都懂，但落實我們每個人的工作生活，應該怎么辦呢？

柏年想說的是，我們要深刻理解未來財富分配模式的變化，并針對性的做好布局。

舊的財富分配模式是：靠資產升值致富，誰先買房誰發財；而新的財富分配模式則是：靠能?變現致富，誰有本事誰賺錢。對大家來說，這意味著：

第?，不要再迷信房產投資。過去20年，買房是最好的投資，但未來20年就不是了。如果你已經有?套?住房，就不要再想著炒房。而應該把買房的錢拿去提升??的職業能?，這種投入的性價?可能更?。

第?，重視職業技能的積累。未來的?收入崗位，將會集中在“十五五規劃”提及的人工智能、半導體、機器人、?物醫藥、生物制造、新能源、新材料、?端制造、低空經濟、航空航天、量子計算等很多新的領域。即使你不是理工科背景，也可以在這些產業鏈中盡量找到??的位置。關鍵是要有?技之?，?不是靠關系、靠資源。

第三、調整資產配置，不要只會存錢。存錢只能保本、不能增值。當房產真正進入了“用來住而非用來炒”的時代，國債、黃金、基金等多元化的資產配置，你才能夠坐上滾滾向前的財富列車。

第四，保持耐?，相信?期趨勢。“?五五規劃”明確提出要發展新質?產?，這會在未來5年創造?量?薪崗位。根據工信部的預測，到2030年，光人工智能、半導體、新能源汽?、?物醫藥這四?領域，將創造超千萬個就業崗位，平均薪資是傳統制造業的2-3倍。

六、柏年的判斷

應該說，房價的下跌，不是偶然，而是必然。因為過去20年靠資產升值驅動的財富增?模式，本?就是不可持續的。房價下行的本質，是對過去扭曲的財富分配模式的?次糾偏。短期看，會有陣痛期，消費降級、財富縮?、信?不?，這些都是客觀存在的。

但只有打破"靠房產致富"的神話，才能讓社會重新回到"靠能?致富"的正軌。只有集中資源攻堅科技，才能讓我們在國際競爭中占據主動；只有實現產業升級，才能讓?百姓的收入真正提?。

要記住，很多偉?的轉型，往往都伴隨著巨?的改革陣痛。1978年改?開放，有多少工人下崗？2001年加入WTO，有多少企業倒閉？2008年?融危機，有多少人失業？然而，在每?次陣痛之后，居民們的生活都變得更好、中國經濟都實現了更?的躍升。而這一次，柏年相信，也不會例外。