好消息：新一輪大救市，可能已經上路了！

房地產重磅利好消息來了，相關消息透露新一輪的救市政策已經上路。

受此消息影響，11 月 20 號盤中地產股大漲、直線拉升，雖然政策尚未落地，但總歸是有消息了。

其實老楊從今年四月份開始，就一直在呼吁救市，如今都快到年底了，才終于有了政策相關動態。

在這一過程中，樓市持續下跌，幾乎各項指標都創下了歷史最差紀錄。

到了目前這個節點，我認為已經熬不住了。

最關鍵的原因，各位也關注到了，最近關于銀行的自銷房斷供新聞頻出，這意味著房地產市場的超級低迷，房價超預期大跌所產生的負面效果，已經讓銀行體系有些扛不住了。

過去幾年，我們一直強調防范風險、牢牢守住不發生系統風險的底線，而到了當前節點，房地產持續下跌所累積的風險已經到了關鍵時期。

這種形勢下還猶豫什么？

必須當機立斷！

那么外媒流傳的政策內容有哪些呢？

主要有三項。

買新房貸款貼息

第一項，全國范圍內對購買新房的貸款進行補貼，這屬于對需求端的貸款支持。

個人買房貸款政策主要有兩類方向，一類是降首付，一類是降利息。

經過去年的新政之后，目前首付比例已經降到了 15%，已經是很低的水平了。不僅首套，很多二套也能降到 15%，降首付的空間已經很小。

但降低房貸利率還有很大空間，過去三年房貸政策不斷放松，樓市調控緊縮時期的相關政策已全部松綁，目前增量房貸利率主要跟著全國利率浮動。

存量房貸利率過去兩年經過兩次下調，基本到位；但我認為存量方面，國家還可以再組織一次統一下調，進一步減輕近40萬億存量房貸的利息負擔。

不過，這次流傳的房貸新政是針對增量房貸，也就是說只能用于買新房，買二手房不適用，這體現出國家重點支持新房市場。

因為新房市場活躍后，地方政府才能順利賣地；說到底，還是土地財政在背后起作用。

購買新房的貸款利率可能會進行貼息，貼息是常用手段，只不過在房貸領域很少使用。

比如今年九月份，國家就對消費貸進行過貼息，居民購買消費品時的貸款，利率降低1個百分點，由國家財政承擔。

按照這個邏輯，全國范圍內對新購買的新房貸款貼息1個百分點的概率很大。

買房貸款可退個稅

第二項傳言中的政策內容，是加大買房貸款人的個人所得稅退稅額度。

很多朋友知道，近兩年個人所得稅退稅中有一項優惠政策：家庭首套房貸每月可抵扣 1000 元，一年就能抵扣 1.2 萬元。

但這并非全部抵扣個人房貸利息，只是在計稅總金額中減去 1.2 萬元。

未來可能會提高抵扣額度，比如每月抵扣 2000 元、3000 元、4000 元甚至 5000 元都有可能。

但這種做法只是程度上的變化，并未發生本質改變。

而在歷史上，樓市低迷時期也曾有過力度更大的政策，比如本世紀初，上海就實行過五年內買房貸款利息全部抵免個人所得稅的政策，力度非常大，老楊曾經經歷過且受益過，我認為這類政策仍有實施空間。

房產交易降稅費

第三項傳言中的政策是降低買房的交易成本。

之前我已經多次呼吁，目前買房的交易稅收主要有契稅、個人所得稅、增值稅三類。

契稅是買新房、二手房都需要繳納的，由買家承擔；二手房交易中還有增值稅和個人所得稅。

這三個稅種里，有兩個是可以調減的。

首先是契稅，去年已經調整過一次，主要按照購買房屋的套型面積調節，尤其是 140 平米以下的戶型，調節幅度較大。

這次估計會進一步調減所有購買戶型的契稅稅率，哪怕是大平層、別墅也不例外。

第二個可以調整的是增值稅，目前全國規定買房滿兩年再賣房可免征增值稅，我認為這個稅種可以暫停征收。

至于個人所得稅，我認為調整空間不是很大。

傳言中的政策就這三項，但總體來看，我認為力度還不夠，還沒達到我所說的 “大招”“猛招” 程度。

三個大招有必要提到議事日程

我之前提出的政策建議有三個大招：

第一，國家隊下場收購存量新房，用作保障房或短期租賃房，大幅去化新房庫存。

第二，全國范圍內一刀切式暫時停止新建保障房，不管是租賃型還是配售型，全部停止新建。

現在房子已經很多了，既然過剩，何必還建那么多保障房？

政府可以拿錢收儲存量房子用作保障房，也可以發放補貼，用貨幣化方式實現保障。

第三，嚴格約束地方政府賣地，通過新房去化周期和房價跌幅兩個指標，讓全國大部分地方政府暫時停止賣地。

除了上述三個大招，我還有一個建議：政策表述上需要有些轉變。

近兩年已經不再提 “房住不炒”，這是很大的改善，但只提 “促進房地產市場止跌企穩” 還不夠，要明確提出 “促進房價上漲”；如果能加一句 “恢復房子的金融屬性” ，那就更好了。

最后總結一下：關于這次外媒的傳言，我認為還是比較靠譜的，未來一到兩個月之內大概率會出臺一波新政。

但如果新政內容僅限于上述三點，我認為力度還不夠，還無法實現房價止跌。

考慮到近期全球股市集體下跌，我們的股市也概莫能外，如果牛市變熊市，則對我國經濟、企業、家庭財富形成新的不利影響。

相比一年之前，當前穩股市的難度明顯增加。此時，穩樓市的重要性進一步凸顯。

股市與樓市都要穩，二者如能同時穩住，皆大歡喜；二者皆穩不住，后果很嚴重。

如果未來一年，股市下去了，樓市能頂上來，那也算是略強的局面。