高校購(gòu)房潮起？礦大與湖北大學(xué)被傳計(jì)劃投資億元掃樓，引發(fā)討論！

我查了下新聞，今年擬進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，低價(jià)掃樓的高校還真不少，這些學(xué)校通常都是985/211類一本重點(diǎn)院校，享受3級(jí)財(cái)政支持，且校產(chǎn)龐大，資金相對(duì)充裕，也能獲得較多的社會(huì)性捐贈(zèng)，因此財(cái)務(wù)條件比較優(yōu)良，而我國(guó)的高校資產(chǎn)，總規(guī)模已超過(guò)10萬(wàn)億元，其中房產(chǎn)、設(shè)備、土地等資產(chǎn)類型均呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)！

本次新聞熱議的，就是近期比較有影響力的中國(guó)礦業(yè)大學(xué)和湖北大學(xué)入市抄底房地產(chǎn)的新聞，前者擬投資 2.93 億元購(gòu)置 490 套現(xiàn)房（單價(jià)約 60 萬(wàn)元 / 套），相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià) 5 折，用于填補(bǔ) 13.7 萬(wàn)平方米宿舍缺口，解決 1.2 萬(wàn)名學(xué)生住宿問(wèn)題。后者已湖北省發(fā)改委批復(fù)通過(guò)，正投資 1.98 億元購(gòu)置 352 套存量房用于學(xué)生宿舍（單價(jià) 4650 元 /㎡，相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià) 6 折，新增 2800 個(gè)床位），計(jì)劃于 2025 年秋季投入使用。

而社會(huì)面上，還有不少其他高校正在跟進(jìn)，比如：中南大學(xué) (擬投資2.95 億元)、合肥工業(yè)大學(xué) (擬投資1.18 億元) 等都在正調(diào)研或?qū)嵤╊愃祈?xiàng)目，形成 "高校置業(yè)潮"。

而從經(jīng)濟(jì)的角度看，其實(shí)一方面是出生人口帶來(lái)的求學(xué)潮和高校規(guī)模配套之間存在的供需差距，一方面也是房地產(chǎn)周期過(guò)峰后，存在大量待托舉資產(chǎn)，因此，高效入市，其實(shí)對(duì)于政府、房地產(chǎn)企業(yè)、高校三方而言，都是利大于弊！

我們看到，當(dāng)下很多高校都存在住宿困境：比如，礦大宿舍缺口達(dá) 13.7 萬(wàn)平方米，相當(dāng)于 19 個(gè)標(biāo)準(zhǔn)足球場(chǎng)！而湖北大學(xué)陽(yáng)邏校區(qū)擴(kuò)建后，學(xué)生規(guī)模也從 6000 人增至 7500 人，住宿需求激增！但與之相對(duì)的是，我國(guó)高校擴(kuò)招政策正在持續(xù)推進(jìn)，宿舍缺口進(jìn)一步擴(kuò)大，而校內(nèi)無(wú)可用土地，周邊又無(wú)可開(kāi)發(fā)地塊，限制了擴(kuò)招的硬件基礎(chǔ)！

但另一方面，當(dāng)下全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，存量房庫(kù)存高企，開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，部分郊區(qū)房?jī)r(jià)較峰值下降 30% 以上，出現(xiàn)大量 "腰斬房"！因此，早在2024 年 1 月，七部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)高校學(xué)生宿舍建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，明確 "鼓勵(lì)高校通過(guò)購(gòu)買、租賃周邊社會(huì)用房補(bǔ)充宿舍資源"，所以，從政策面看，這是教育剛需與市場(chǎng)存量的精準(zhǔn)匹配，而非單純的 "抄底" 行為，本質(zhì)上是一種 "以購(gòu)代建" 和財(cái)政資金優(yōu)化的創(chuàng)新配置方案。

而從成本效益端看，當(dāng)下的行情用"以購(gòu)代建" 的模式確實(shí)也比較合適！

從資金成本看，高校因?yàn)閷儆诩桑虼送ǔＹ?gòu)房成本是市場(chǎng)價(jià) 5-6 折（礦大約 6400 元 /㎡），能節(jié)省 40-50% 建設(shè)資金。且從時(shí)間成本看，因?yàn)樽≌瑯嵌际乾F(xiàn)房，3-6 個(gè)月改造后即可使用，而自建一般需要18-24 個(gè)月（含審批、建設(shè)），這樣就能節(jié)省 60% 以上時(shí)間！

至于管理和現(xiàn)場(chǎng)施工這類的開(kāi)銷，也就沒(méi)有了，這樣的話，運(yùn)營(yíng)成本至少降低約 20%！

關(guān)鍵是資金效率，外面購(gòu)置，一次性投入，立即形成資產(chǎn)，還不影響后續(xù)的資金獲得和預(yù)算分配！明年的資金還是能重點(diǎn)保障教學(xué)科研，優(yōu)化資源配置，而存量的資金由于有購(gòu)買折價(jià)兜底，因此在賬面上也獲得了長(zhǎng)期保值增值的固定資產(chǎn)，增強(qiáng)了財(cái)務(wù)彈性！

而房企其實(shí)也喜歡這樣，因?yàn)槟芸焖倩鼗\資金，盤活存量資產(chǎn)，緩解資金鏈壓力，還能一次性去化庫(kù)存，減少維護(hù)成本，改善財(cái)務(wù)報(bào)表！并且，這類項(xiàng)目一多，還能開(kāi)拓 "教育地產(chǎn)" 新市場(chǎng)，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)力！

而至于政府獲益端，其實(shí)和房企類似，不僅能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，化解局部風(fēng)險(xiǎn)！還能提升教育資源供給效率，減輕財(cái)政負(fù)擔(dān)，最重要的是實(shí)現(xiàn)了 "穩(wěn)樓市、惠民生、強(qiáng)教育" 多重政策目標(biāo)，可謂把財(cái)政杠桿效應(yīng)拉滿了！

此外，這種項(xiàng)目通常對(duì)本地樓市也有一定的貢獻(xiàn)，畢竟除開(kāi)價(jià)格因素，也消化了局部庫(kù)存，為低迷市場(chǎng)注入流動(dòng)性！并提振了市場(chǎng)信心，能有效帶動(dòng)周邊商業(yè)配套復(fù)蘇！

未來(lái)，我認(rèn)為不排除有專門給居民投資用的”教育社區(qū)放房“，畢竟，高校不一定次次都買樓，示范作用更重要，后續(xù)方向應(yīng)該是租樓，而長(zhǎng)期的成本則由投資客投入，并獲得年租金回報(bào)率約 4-6%的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)！