降價近百萬！江核一代神盤，1.6萬/㎡成交

南京昔日“萬人搖神盤”，正在虧本出手。

最近，銳評君在二手平臺上發現，江畔都會上城在11月初連續賣出的2套房源，成交單價都在1.6萬/㎡左右，對比今年上半年普遍2.3萬+/㎡的行情，降幅令人心驚。

不僅是江畔都會上城，中海左岸瀾庭、華潤國際社區等小區，也接連賣出“腰斬價”。一批買房人，正在抄底江核。

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當年以8成首付、超萬人報名搖號的江畔都會上城，如今二手房價格也跌到了“1”字頭了。

11月初，江畔都會上城接連賣出2套大戶型房源，成交單價都不足1.7萬/㎡：

建面約130.19㎡三房，低樓層，成交總價213萬，單價約1.64萬/㎡；

建面約129.85㎡三房，中樓層，成交總價218萬，單價約1.68萬/㎡。

而在今年上半年，小區多數成交單價還在2.3萬/㎡以上，年初有房源還一度逼近2.9萬/㎡。

同樣是130㎡左右的中樓層房源，今年2月有房源以2.5萬/㎡成交，7月份還賣出過2.1萬/㎡。

從2.5萬/㎡到1.6萬/㎡，中間只用了短短幾個月。

如果再回頭看當年3.1萬/㎡的新房收官均價，如今1.6萬/㎡幾乎稱得上“白菜價”了。

2020年6月份，江畔都會上城以“8成首付、11890組買房人報名、整體中簽率約1.9%”拿下“神盤”光環。

彼時樓市行情熱度高漲，江核地價、新房、二手房價格攀升，在一萬多組買房人中搶到房子的人，也抱有非常樂觀的心態：幾年后二手房輕松破4沖5（萬/㎡）。

但事實卻是小區交付后不久，二手房就已跌破開盤價。

2023年11月3日，江畔都會上城在11月3日首次出現成交記錄，兩套建面約89㎡的三房戶型，成交單價分別約為3萬/㎡、3.1萬/㎡。

更令小區業主沒想到的是，“神盤”光環也沒能擋住市場行情的影響。

2024年3月，小區成交單價保持在2.7萬/㎡以上；12月，就已降至2.4萬/㎡上下。

2025年1月，一套建面約139.12㎡的低樓層以2.7萬㎡成交，9月成交單價首次跌至2萬/㎡以下。（注：僅以常規樓層戶型為參考）

當然，業主也曾試圖穩住掛牌價以期止跌，但隨著江核二手房數量激增，小區競爭壓力越發明顯，越來越多的賣家不得不退讓，給房源打上“急售、撿漏”標簽吸引關注。

但對于急需資金周轉的賣家而言，“降價”是最有效果的賣房方式。

就像最新成交的、單價僅1.68萬/㎡的房源，原房主在8月初掛牌時報價315萬，最終以218萬成交，前后降價近百萬，著實令人唏噓。

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“神盤”賣出“白菜價”的例子，在今年的江核二手房市場屢見不鮮。

比如，近期成交價在1.5萬/㎡以下的中海左岸瀾庭。

11月初，中海左岸瀾庭賣出的兩套房源，成交單價分別是1.45萬/㎡、1.44萬/㎡，均為建面約98㎡左右的中樓層房源。

而在今年3月，建面約98㎡的高樓層房源還能賣到2.3萬/㎡左右。

還有剛剛賣出首套二手房的潤悅府。

10月30日，交付僅半年的潤悅府賣出首套二手房，戶型建面約105.44㎡，高樓層，成交總價211萬，折合單價約2萬/㎡。

網上房地產數據顯示，潤悅府建面約105.44㎡的高樓層房源，備案價格為4.12萬/㎡。

雖然潤悅府目前仍有新房在售，且房源也有可觀的優惠，但買家以2萬/㎡單價拿下這套次新房，性價比凸顯。

不僅是次新房，江核一些在社區環境、房型設計相對更老的小區，近期降幅更為明顯。

比如，1萬/㎡出頭的華潤國際社區。

10月6日，華潤國際社區E區一套建面約89.93㎡的三房，以單價1.06萬/㎡成交。

而同樣不到90㎡的三房，2022年曾賣到4萬+/㎡，2023年年初有3.5萬+/㎡的紀錄，去年年初還能賣到2.4萬/㎡左右。

而到了今年，小區成交單價跌出2萬/㎡大關。

還有同樣跌至2萬/㎡以內的雅居樂濱江國際。

10月26日，雅居樂濱江國際二期建面約134.18的低樓層房源，成交總價180萬，單價僅1.34萬/㎡。

就算是面積相差無幾的中樓層房源，最新成交總價為230萬，單價也只有1.67萬/㎡。

而在6月份，約137.93㎡的中樓層，總價還能賣到300萬，單價約2.18萬/㎡。

相當于多等幾個月，買家就省下了大幾十萬的賣房款。

從買家角度來看，當年靠搶才能買的熱門樓盤，如今用遠低于當年開盤價的價格就能拿下，還是房齡較新、精裝交付的優質房源，哪怕沒能“抄底”，也能立省一大筆真金白銀。

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當年的江核也曾風光無限，憑借市場熱度和板塊高大上的規劃，吸引了不少品牌房企拿地，5成/8成首付、開盤搖號、超低中簽率等等，都是當年市場火熱的見證。

而當潮水退去，市場逐漸趨于冷靜，過熱的房價也隨之降溫。市場預期不足加上二手房數量陡增，去化壓力加大，想要盡快成交就不得不拼誰的價更低。

近兩年來，江核中介關于“抄底”的吆喝一直未停，二手房價格也真的不斷探底中。

國家統計局最新數據顯示，10月份南京二手房價格環比下跌0.9%、同比下跌6.4%，“以價換量”仍是當下市場趨勢，房源充足板塊的議價空間相對更客觀。

在二手房價格頗為友好的當下，對于有自住需求的買房人來說，哪怕不能“抄”在谷底，那些房齡較新、房源更優質且性價比更高的次新房，吸引力也足夠大。